GK BH 1999/415
GK BH 1999/415
1999.09.01.
I. Ha a szerződés érvényességéhez jogszabály hatósági jóváhagyást ír elő, ez a kötelezettség azonban a jogszabály hatályon kívül helyezése folytán megszűnik, a szerződést a felek kölcsönös, egybehangzó szerződési nyilatkozata megtételével létrejöttnek kell tekinteni [Ptk. 215. § (2) bek.; 1995. évi XXXIX. tv. 77. § (2) bek.].
II. Az ügyvédi ellenjegyzés jogszabályban előírt kötelezettsége nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének a feltétele. Az ellenjegyzés hiánya tehát önmagában az ingatlan-adásvételi vagy az opciós szerződést nem teszi érvénytelenné [Ptk. 215. § (2) bek., 217. § (1) bek., 218. § (1) bek., 295. §, 365. § (1) és (3) bek., 375. § (1) és (3) bek.; 1994. évi V. tv.; XXV. PED.].
Az irányadó tényállás szerint az alperes jogelődje a K. H. Bank Rt. (a továbbiakban: alperes) 46 838 000 Ft kölcsönt nyújtott a felperesnek. A felek között 1991. október 3-án jelzálogszerződés jött létre, amelyben a felperes zálogjogot engedélyezett az alperes javára, a kezelésében lévő, a b.-i 655. számú tulajdoni lapon 551. hrsz. alatt felvett, a valóságban B.-n, D. Gy. u. 4-6. szám alatti ingatlanra. A kölcsönszerződés 14. pontja szerint ez a zálogszerződés a perbeli kölcsönszerződés biztosítékául is szolgált. A kölcsönszerződés megkötésével egyidejűleg a felperes a szerződés biztosítékául vételi jogot engedélyezett a korábban elzálogosított ingatlanára, ebben az ingatlan vételárát 60 000 000 Ft-ban határozták meg. A felperes a kölcsönt a megadott határidőre nem fizette vissza, az alperes élni kívánt a vételi jogával, a tulajdonjoga bejegyzése iránti kérelmét azonban a megyei földhivatal jogerősen elutasította.
A felperes a keresetében annak a megállapítását kérte, hogy a kölcsönszerződés 3. sz. mellékletét képező, 1994. február 11-én a perbeli ingatlanra kötött opciós szerződés színlelt szerződés volt, az valójában zálogszerződést takar, és mint ilyen, a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése szerint semmis. Előadta továbbá, hogy az 1992. évi LIV. tv. rendelkezései szerint az állami tulajdonban álló, 20 000 000 Ft-ot felülhaladó értékű ingatlan eladásához az AVÜ jóváhagyása szükséges, ami a jelen esetben elmaradt. Hivatkozott még arra is, hogy azonos ingatlanra a jelzálogjog alapítása és a vételi jog egyidejű engedélyezése egymást kizárják, mert a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt rendelkezések tiltják, hogy a zálogjogosult megszerezhesse a zálogtárgy tulajdonjogát.
Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság alaposnak találta a felperes keresetét. Jogi álláspontja szerint ugyanis az opciós jog gyakorlásával a zálogjogosult megszerezné a zálogtárgy tulajdonjogát, ez a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért az opciós szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Megállapította továbbá azt is, hogy az 1992. évi LIV. tv. szerint az opciós szerződés megkötéséhez - tekintve, hogy a perbeli ingatlan értéke a 20 millió Ft-ot meghaladta - az AVÜ jóváhagyását kellett volna kérni. A felek az AVÜ jóváhagyását nem kérték, ezért az opciós szerződés egyébként is érvénytelen.
Az ítélet ellen az alperes fellebbezett, ebben az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte. Tagadta, hogy az ingatlanra vonatkozó vételi jog biztosítása - az 1992. évi LIV. tv. alkalmazásában - ingatlan elidegenítésének tekintendő, ezért a szerződés megkötése során a feleknek bejelentési kötelezettsége nem volt. Abban az esetben, ha a vételi jog biztosítása az ingatlan elidegenítésének tekintendő, úgy az 1992. évi LIV. tv. 22. §-ának (1) bekezdése, 23. §-ának (3) bekezdése, 24. §-ának (1) bekezdése és 25. §-a szerint a bejelentés a felperest terhelte volna. A bejelentési kötelezettség elmulasztásából tehát a maga javára előnyt nem szerezhet, ezért ha a felperes a bejelentést elmulasztotta, erre hivatkozással nem kérheti a szerződés érvénytelenségének megállapítását.
Az alperes vitatta az elsőfokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozásban is, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozó opciós szerződés a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt rendelkezésekbe ütközne, tekintve, hogy a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdése csupán a tartozás lejárta előtt kötött zálogszerződésbe foglalt átruházáshoz fűzi a semmisség jogkövetkezményeit. Ezzel szemben a perbeli esetben a felek két önálló szerződést kötöttek. Az opciós szerződéssel nem leplezték a zálogszerződést, a zálogszerződést már ugyanerre az ingatlanra korábban megkötötték. Az opciós szerződés mindenben megfelel a Ptk. 375. §-ában írt rendelkezéseknek, ezért annak semmissége nem állapítható meg.
A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyására irányult. Az ítélet indokolását csak azzal kérte kiegészíteni, hogy a perbeli ingatlannak a felperes nem tulajdonosa, csupán a kezelője, ezért nem volt a tulajdonjog átruházására szóló jogosítványa, másrészt pedig, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló okirat tekintetében közjegyzői aláírás-hitelesítésre, avagy ügyvédi ellenjegyzésre lett volna szükség, amellyel a perbeli opciós szerződés nem rendelkezett. Ennek hiánya már önmagában érvénytelenné teszi a szerződést.
A fellebbezés alapos.
A felperes a keresetét elsősorban arra alapította, hogy a perbeli opciós szerződés színlelt szerződés volt, mert az valójában zálogszerződést leplezett. A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése szerint a színlelt szerződés semmis, ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni. A színlelés azonban mindig tudatos és kétoldalú, az ilyen szerződésnél a felek közös akarata arra irányul, hogy azt a szerződést, ami nyilatkozataik alapján keletkezne, ne kössék meg, illetőleg hogy ahelyett más tartalmú szerződést kössenek. A szerződésnek színlelés okából való semmisségéhez a fentiek szerint az szükséges, hogy a felek tudatosan egyező akarattal nem kívánják megkötni azt a szerződést, amely nyilatkozataik alapján keletkezne, illetőleg leplezett szerződés esetében más tartalmú szerződést kívánnak kötni.
Ehhez képest a felperesnek a Pp. 164. §-ának (1) bekezdése szerint azt kellett volna bizonyítania, hogy az opciós szerződést a perbeli tartalommal mindketten közös akarattal színlelték. Ezt a felperesnek nem sikerült bizonyítania. Az iratokból megállapítható, hogy a felek a keretbiztosítéki jelzálogszerződést - amelyet a jelen kölcsönszerződés biztosítására fel kívántak használni - már 1991-ben megkötötték, ezért azt nem kellett és nem is lehetett az 1994-ben kötött opciós szerződéssel színlelni. Valójában mindkét fél szerződési akarata az opciós szerződés megkötésére irányult. Egyértelmű, hogy a korábban jelzálogjoggal terhelt ingatlanon egyező akarattal vételi jogot kívántak biztosítani az alperes részére.
A fellebbezés kapcsán a Legfelsőbb Bíróságnak is állást kellett foglalnia abban a kérdésben, hogy érvényes-e a megkötött opciós szerződés, azaz hogy a szerződés nem ütközik-e a Ptk. 254. §-a (3) bekezdésének (a jelenleg érvényes szabályozás szerint a 263. §-a) rendelkezéseibe. A kérdés eldöntésénél abból kell kiindulni, hogy a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése értelmében a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolgot megterhelje, avagy annak tulajdonjogát másra átruházza. Az ingatlanával a fenti módon a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa is rendelkezhet, annak tulajdonjogát kölcsönösen kialkudott vételár ellenében akár a jelzálogjog jogosultjára, akár másra átruházhatja. A Ptk. korábban hatályban volt, de a jelen perben még irányadó 254. §-ának (3) bekezdése kizárólag ahhoz a megállapodáshoz fűzi a semmisség jogkövetkezményét, amely szerint a jelzálogjog jogosultja a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetében megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Ez a megállapodás azért tilos, mert a hitelező a zálogtárgy tulajdonjogát a fennálló követelés fejében - elszámolási kötelezettség nélkül - és anélkül szerzi meg, hogy a zálogtárgy valóságos értékét a szerződő felek megállapították volna, ezért az ilyen tartalmú szerződés a kötelezett hátrányos helyzete kihasználásának eszközévé válhat.
Ezzel szemben a Ptk.-nak az opciós szerződésekre vonatkozó 375. §-ának (1) bekezdése szerint a vételi jog jogosultja ugyan a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja, a vételi jogra vonatkozó megállapodást azonban a vételi joggal terhelt dolognak és a vételárnak a megjelölésével írásba kell foglalni. A vételi jog gyakorlása során létrejövő szerződés tartalmát tehát a felek már az eredeti megállapodásban meghatározzák, és a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal a kikötött vételáron vásárolhatja meg. A vételi jog kikötése nem sérti a zálogjoggal terhelt dolog tulajdonosának az érdekeit, mert a vételi jog gyakorlása kapcsán létrejövő adásvételi szerződést az eladó a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között mutatkozó feltűnő értékaránytalanság esetében a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint megtámadhatja. Az eladónak a bírósági védelem is rendelkezésére áll, előfordulhat, hogy a vételi jogra vonatkozó megállapodás létesítését követően a körülményekben olyan lényeges változások következnek be, amelyekre tekintettel a dolog eladása a tulajdonosra nézve rendkívül méltánytalan eredményre vezetne. A Ptk. 375. §-ának (3) bekezdése a bíróságot hatalmazza fel arra, hogy a tulajdonost a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesíthesse, ha bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után a körülményeiben olyan lényeges változás következett be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle el nem várható. Minthogy a felek a perbeli esetben nem abban állapodtak meg, amit a Ptk. 354. §-ának (3) bekezdése tilt, nevezetesen, hogy a zálogjoggal terhelt dolog tulajdonjoga a hitelezőre - annak követelése fejében - átszáll, hanem abban, hogy azt kölcsönösen kialkudott vételár ellenében megvásárolja, a perbeli opciós szerződés jogszabályi tilalomba nem ütközik.
A jogvita kapcsán csupán rámutat a Legfelsőbb Bíróság, hogy a jelenleg érvényben lévő jelzálogjogi szabályozás mellett, ha a jelzálogjogot követően más követelés behajtása végett az ingatlant a végrehajtási jog bejegyzésével lefoglalták és a jelzálogos hitelező kielégítésére az árverés során - a követelés lejárata vagy jogerős ítélet hiányában - nem kerülhet sor, az 1994. évi LIII. tv. (Vht.) 137. §-ára figyelemmel a jelzálogjoga megszűnik, tehát a biztosítékát elveszti. Ilyen körülmények között nem tekinthető rendeltetésellenes joggyakorlásnak, ha a hitelező más módon is biztosítékot kíván szerezni.
Alaptalanul állította a felperes, hogy az AVÜ hozzájáruló nyilatkozatának a hiánya miatt a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Nem vitás, hogy a szerződés megkötésének időpontjában az 1992. évi LIV. tv. 20. §-a (1) bekezdésének c) pontja értelmében az AVÜ jóváhagyására volt szükség. A Ptk. 215. §-ának (1) bekezdése szerint, ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági jóváhagyás szükséges, ennek megtörténtéig a szerződés nem jön létre, de a felek a nyilatkozataikhoz kötve vannak. Tekintve, hogy a perbeli esetben a felek az ajánlati kötöttség végső határidejét nem határozták meg, a jognyilatkozatukhoz mindvégig kötve maradtak. A hozzájárulást a felperesnek kellett volna kérnie, ezt azonban a felperes elmulasztotta. Időközben az 1995. évi XXXIX. törvény 77. §-ának (2) bekezdése az 1992. évi LIV. törvényt 1995. június 16-ával hatályon kívül helyezte. Ettől az időponttól kezdődően nincs olyan hatályban lévő jogszabályi előírás, ami a perbeli szerződés megkötéséhez az AVÜ jóváhagyását tenné szükségessé. A Ptk. 215. §-ának (2) bekezdése értelmében, amennyiben az AVÜ a szerződés megkötését jóváhagyta volna, úgy az a megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal jött volna létre. A perbeli esetben azonban időközben megszűnt az a feltétel, amely a szerződés létrejöttét akadályozta, ezért a szerződés a feltétel megszűnése kapcsán, a keletkezésére visszaható hatállyal létrejött.
Nem értett egyet a Legfelsőbb Bíróság a felperes jogi álláspontjával a vonatkozásban sem, hogy az opciós megállapodás mint a szükséges alakiság megsértésével kötött szerződés semmis. Kétségtelen, hogy arról az ügyvédi ellenjegyzés hiányzik, az azonban a szerződést nem teszi érvénytelenné. A Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése szerint jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat, a, jogszabályban írt alakiság megsértésével kötött szerződés semmis. A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése az ingatlan adásvételének érvényességét a szerződés írásba foglalásához köti. Az írásba foglalt szerződés érvényességének azonban a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésének II. pontja szerint nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják. A Ptk. 218. §-ának (1) bekezdése okiratkényszer esetében a szerződés lényeges tartalmának írásba foglalását teszi kötelezővé, ehhez képest az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen kelléke, hogy az írásbeli szerződés tartalmazza a feleknek, a vétel tárgyának és a vételárnak a megjelölését, valamint annak kifejezését, hogy a felek között adásvétel történik. A perbeli opciós szerződés a fenti adatokat tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 32. tvr.-nek az 1994. évi V. törvénnyel módosított 15. §-ának (2) bekezdése szerint a tulajdonjog keletkezésére, módosítására, illetve megszűnésére vonatkozó ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozattevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. A Ptk. 365. §-ának (1) és (3) bekezdése, a 218. §-ának (1) bekezdése, valamint a Legfelsőbb Bíróság XXV. Polgári Elvi Döntése II. pontjának összevetésével helyesen az a jogi következtetés vonható le, hogy az ügyvédi ellenjegyzés nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének előfeltétele. Amennyiben az ingatlanra vonatkozó írásbeli adásvételi szerződésről az ügyvédi ellenjegyzés hiányzik, úgy az magát az adásvételi szerződést érvénytelenné nem teszi, ehelyett a vevő a Ptk. 295. §-a szerint követelheti az eladótól bejegyzésre alkalmas okirat kiadását, illetőleg amennyiben az eladó e kötelezettségének nem tesz eleget, a hivatkozott jogszabályhely szerint a jognyilatkozatot a bíróság pótolhatja.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése szerint megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. (Legf. Bír. Gf. I. 31.612/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás