PK BH 1999/453
PK BH 1999/453
1999.10.01.
A bérleti szerződésnek a keresetindítástól kezdődő hatályú módosítása [Ptk. 241. §; 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 6. § (2) bek., 36. § (1) bek.].
A jogerős ítélet a felek bérleti szerződését módosította és az alperes által 1994. október 17. napjától fizetendő bérleti díjat havi 74 157 forint + áfa összegre emelte fel, egyúttal kötelezte az alperest, hogy 1994. október 17-tőt 1996. március 31-ig terjedő időre keletkezett 526 747 forint + áfa bérletidíj-hátralékot fizessen meg az önkormányzat felperesnek.
A jogerős ítélet indokolásában megállapította, hogy a felperes tulajdonában álló perbeli üzlethelyiséget az 1985. január 2-án kötött bérleti szerződés alapján az alperes bérli. A megyei jogú város közgyűlésének 35/1993. és 34/1994. számú rendelete alapján a felperes a bérleti díjat felemelte, és 74 157 forint + áfa havi bérleti díjat közölt az alperessel, majd ennek megfelelően 1994. október 17. napjától kezdődően kérte a keresetében a szerződés módosítását. A jogerős ítélet indokolása szerint az emelt bér megfelel az említett rendeleteknek és forgalmi viszonyoknak, valamint az üzlethelyiségen belüli eltérő rendeltetésű helyiségek használati értékének. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 36. §-ának (1) bekezdése szerint nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire a lakásbérlet szabályait - e törvény második részében foglalt eltérésekkel - megfelelően kell alkalmazni. Az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni. Ennek a rendelkezésnek az az indoka, hogy a szerződő felek vitája esetére meghatározza a bíróság döntéséig fizetendő bérleti díjat. A bizonytalan helyzetet rendezi a jogszabály, nem jelenti azonban azt, hogy a bíróság a szerződést csak a jövőre nézve módosíthatja. Ellentétes értelmezés esetén a bérbeadó kerülne hátrányos helyzetbe, a per befejeződéséig elesne az emelt összegű bérleti díjtól. Ezért a szerződés módosításával a kereset benyújtásától kezdődően igényelhette a felperes a magasabb összegű bérleti díjat.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet részben történő megváltoztatásával azt kérte, hogy az emelt összegű bérleti díj fizetésének kötelezettsége az ítélet jogerőre emelkedésétől terhelje. A felülvizsgálati kérelmében azt adta elő, hogy a jogerős ítéletben a bíróság az alkalmazott jogszabályt helytelenül értelmezte, ezért a döntés téves. A jogszabály helytálló értelmezése alapján az alperes az emelt összegű bérleti díjat csak az ítélet jogerőre emelkedése után köteles fizetni. Eltérő szándék esetén a jogalkotó meghatározta volna azt az időpontot, amely időpontig visszamenőlegesen is érvényesíthető az emelt összegű díj.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha a felek a bér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. Ebből következően, ha a fennálló bérleti szerződés alapján fizetendő bérleti díj felemelésére vonatkozó szándékát a bérbeadó közölte a bérlővel, aki azt nem fogadta el, a bérbeadó a szerződés módosítását a Ptk. 241. §-a alapján kérheti a bíróságtól. A bíróság akkor módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sérti. A perbeli esetben e rendelkezés alkalmazásával került sor a bérleti szerződés módosítására, miután a felperes bér felemelésére vonatkozó nyilatkozatát az alperes nem fogadta el. A bér felemelésére annak folytán került sor, hogy a szerződés módosításának jogszabályi feltételei az adott esetben a keresetindításkor fennálltak. Ezért a jogerős ítélet helytállóan, a keresetindítástól kezdődően módosította a felek szerződését, ami nem jelenti a szerződés visszamenőleges hatállyal történt módosítását. Ellenkezőleg, a módosítás ettől az időtől kezdődően a jövőre nézve történt, ami nem ütközik az Ltv. 6. §-ának (2) bekezdésébe sem. Ez a rendelkezés arról szól, hogy a bérlő a szerződésszegés következményei nélkül a korábban fizetett bért teljesítheti a bíróság jogerős határozatáig.
A Legfelsőbb Bíróság a Pp.-nek az ügyben még alkalmazandó, korábban hatályos 274. §-ának (4) bekezdése értelmében - tárgyaláson kívül eljárva - a kifejtettekre figyelemmel, a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott részét a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 21.982/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás