PK BH 1999/503
PK BH 1999/503
1999.11.01.
I. A bérbeadó nem mondhatja fel a bérleti szerződést rendeltetésellenes használatra hivatkozással, ha a felmondást megelőző felszólítását a lakbérfizetés elmaradására alapította [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 25. § (4) bek.].
II. Új bizonyíték figyelembevétele a másodfokú eljárásban [Pp. 141. § (2) bek.].
A felperes 1992-től tulajdonosa a perbeli házas ingatlannak. Az alperes 1988. november 1-jétől az ingatlan bérlője, szerződését a felperes jogelődjével kötötte.
A felperes által indított perben a városi bíróság ítéletét - amellyel az alperes által fizetett havi 1170 forint bérleti díjat havi 6000 forintra felemelte, és kötelezte az alperest a lejárt 149 490 forint hátralékos díj és járulékai 30 napon belüli megfizetésére - a megyei bíróság az 1995. november 30-án kelt ítéletével helybenhagyta. Az alperes az ítéletet 1996. január 3-án vette át.
A felperes 1995. december 21-én a felmondás jogkövetkezményeire való figyelmeztetés mellett felszólította az alperest az 1995. december havi bérleti díj, valamint a jogerős ítélet szerinti lakbérhátralék és kamatai 8 napon belüli megfizetésére.
Az alperes a felszólítást 1995. december 22-én átvette, és a december havi bérleti díjat - 1170 forintot - december 28-án postára adta.
A felperes 1996. január 3-án felmondta az alperes bérleti szerződését arra hivatkozással, hogy az esedékes havi lakbérfizetési kötelezettségének a jogerős ítéletben megszabottaktól alacsonyabb mértékben és késve tett eleget. Felmondási okként arra is hivatkozott, hogy az alperes a bérleményt nem használja rendeltetésszerűen, mert a kertet nem gyomtalanítja. A felmondási idő lejártaként 1996. február 10-ét jelölte meg.
A felperes 1996. február 13-án benyújtott keresetében érvényes felmondására hivatkozással a lakás kiürítésére kérte az alperes kötelezését.
Az elsőfokú bíróság keresetnek helyt adó ítéletét a másodfokú bíróság megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint az alperesnek a december 21-i felszólításban megjelölt 8 napon belül kellett az esedékessé vált havi lakbért kifizetni, és a másodfokú eljárásban igazolta, hogy ennek eleget tett: 1170 forintot december 28-án megfizetett. A felperes ezt követő - a bérfizetés elmaradására alapított - felmondása jogszabályba ütközik. Megállapította a másodfokú bíróság, hogy a felperes felszólításának és felmondásának időpontjában a lakbért felemelő jogerős ítélet kézbesítése még nem történt meg, ezért az alperest csak a havi 1170 forint fizetése terhelte, a hátralék megfizetésére pedig a jogerős ítélet 30 napos határidőt adott. A felperes a felmondását nem alapozhatta a rendeltetésellenes használatra - a gyomirtás elmaradására - mert erre a felmondást megelőzően nem szólította fel.
A jogerős ítélet felülvizsgálata és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. A jogszabálysértést a Pp. 141. §-ának (2) bekezdésében, a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 25. §-ának (4) bekezdésében foglaltak figyelmen kívül hagyásában jelölte meg. Álláspontja szerint az alperesnek már az elsőfokú eljárásban elő kellett volna adnia a bizonyítékait, vagyis azt, hogy 1995. december 28-án a havi esedékes 1170 forintot kifizette. Ennek elmulasztása miatt azt a másodfokú bíróságnak figyelmen kívül kellett volna hagynia. A Pp. 206. §-ának megsértését abban látta, hogy az iratokhoz csatolt fényképek alapján nem állapította meg a másodfokú bíróság a felmondásban megjelölt okokon túli, az alperes terhére eső olyan súlyos magatartást, amelynek alapján a bérleti szerződés fenntartása tőle nem várható el. Álláspontja szerint az Lt. 25. §-ának (4) bekezdéséből következően nem kellett a felmondást felszólításnak megelőznie.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 141. §-ának (2) bekezdésében foglaltak azt a célt szolgálják, hogy a bíróság az ügyeket minél előbb befejezhesse. Ennek érdekében a peres feleket - így az alperest is - terhelte az a kötelezettség, hogy bizonyítékait megfelelő időben előadja. A felperes azonban az 1996. január 3-i felmondásában nem arra hivatkozott, hogy az alperes nem fizette meg a december havi lakbért - az 1170 forintot -, hanem arra, hogy "esedékes havi lakbérfizetési kötelezettségének a jogerős bírósági ítéletben megszabottaktól alacsonyabb mértékben és az esedékességi időn túl tett csak részben eleget". Ez azt jelenti, hogy a felperes azt sérelmezte, hogy az alperes a jogerős ítéletben megállapított havi 6000 forintot nem teljesítette. Mivel az elsőfokú eljárásban a felek részletes személyes meghallgatása nem történt meg, az alperes csak az elsőfokú bíróság ítéletének indokaihoz képest - a másodfokú eljárásban - igazolta az 1995. december hóra eső lakbér kifizetését. Ennek a másodfokú eljárásban való figyelembevétele nem jogszabálysértő.
A felperes a felmondást megelőző felszólítását a lakbérfizetés elmaradására alapította, ezért a gyomirtás hiányára mint rendeltetésellenes használatra hivatkozással a bérleti szerződést nem mondhatta fel. Az Lt. 25. §-ának (4) bekezdése értelmében, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, és a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el, a szerződés előzetes felszólítás nélkül is felmondható a kifogásolt magatartás tudomásra jutásától számított 8 napon belül. A felperes által hivatkozott gyomirtás elmaradása ilyen magatartásnak nem minősül, és erre a tevékenységre a téli hónapokban nincs is szükség. A periratokhoz csatolt - nyári időszakot megörökítő - fényképeknek a jogvita eldöntése szempontjából nincs jelentőségük, azok a január 3-i felmondást nem alapozhatják meg.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.989/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás