Műveletek

Akadálymentes nézet Bezárás
  • Tartalom

PK BH 1999/504

PK BH 1999/504

1999.11.01.
II. Nem megengedett keresetváltoztatásnak minősül, ha a felmondás érvényességének megállapítása iránt indult perben a felperes a másodfokú eljárásban a bérleti szerződés megszűnésének megállapítását kéri [Pp. 247. § (1) bek.].
A felperes társasház 1990. december 1-jétől bérbe adta az alperesnek a 123. számú lakóépület pincéjében lévő 15 m2 nagyságú helyiséget raktározás céljára havi 2500 forint bérleti díjért.
Az alperes 1992 áprilisában felmondta a bérleti szerződést, majd kérte a bérleti díj havi 1500 forintra való mérséklését. A felperes sem a felmondást, sem a bér mérséklését nem fogadta el.
A bérleti szerződést most már 1993. november 26-án a felperes mondta fel arra hivatkozással, hogy az alperes rendeltetésellenesen használja a helyiséget, és bérleti díjat sem fizet. Ezt a felmondást az alperes nem fogadta el.
A felperes 1994. március 22-én benyújtott keresetében felmondása érvényességének megállapítását, valamint az alperes arra való kötelezését kérte, hogy ürítse ki a bérbe vett pincehelyiséget, az önkényesen elfoglalt vízmérő- és szeméttároló helyiségeket és fizesse meg az elmaradt bérleti és használati díjat, valamint a helyiség kiürítéséig felmerülő havi 4000 forint használati díjat.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint az 1992 áprilisában történt felmondása folytán a bérleti szerződés már megszűnt, ezért az azt követő időre díjfizetésre nem köteles.
Az elsőfokú bíróság ítéletével 149 750 forint bérleti, illetőleg használati díj, és ebből 146 250 forint után 1993. augusztus 23-tól járó késedelmi kamat megfizetésére kötelezte az alperest. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította és rendelkezett a perköltségek, valamint az illetékek térítéséről. Megállapította, hogy a felperes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) felmondásra irányadó szabályait [25. § (1) és (5) bekezdés] nem tartotta be, felmondása nem érvényes, de érvénytelen az alperes felmondása is, mert a szerződésben foglaltakkal ellentétes. A szerződés tehát nem szűnt meg, ezért az alperes köteles az 1992. április 1-jétől 1997. február 15-ig lejárt 146 250 forint bérleti díj és kamata, valamint a vízóra- és szeméttároló-helyiség 3500 forint használati díjának megfizetésére.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét azzal hagyta helyben, hogy mellőzte a felperesnek az állam részére való illetéktérítési kötelezettségét.
A jogerős ítélet felülvizsgálatát az alperes kérte, a felperes pedig csatlakozó felülvizsgálati kérelmet nyújtott be.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében azt állította, hogy az 1992 áprilisában kelt felmondását a felperes közös képviselője április 8-án átvette, ellene nem tiltakozott, ezért a szerződést a Ptk. 205. és 207. §-aira figyelemmel közös megegyezéssel megszüntették. Erre az Ltv. 23. §-a (1) bekezdésének a) pontja és 36. §-a értelmében lehetőség volt. Ennek vizsgálatát a bíróságok mellőzték, ezért a jogerős ítélet megalapozatlan. Jogszabálysértőnek tartotta a felperes 1993. november 26-án kelt felmondása érvénytelenségének megállapítását is. Álláspontja szerint a Ltv. 43. §-a szerint a helyiségbérleti szerződés nemcsak egyéves határidővel mondható fel. A felek eltérő megállapodása folytán a felperes a bérleti szerződés 6. pontjára hivatkozással a Ltv. 24. §-a (1) bekezdésének d) pontja alapján felmondással élhetett. Ezért, ha a szerződés közös megegyezéssel való megszüntetése nem is állapítható meg, a jogviszony legkésőbb a felperes 1993. november 30-ára szóló felmondásával megszűnt, és az azt követő időre megítélt bérleti és használati díj jogszabályellenes. Végül tévesnek tartotta a jogerős ítéletnek azt az álláspontját is, hogy a tulajdonos jogelődjének a tulajdonjoggal való rendelkezése megalapozza az utóbbi tulajdonos rendelkezését is. A társasház közgyűlése 1983. november 20-án úgy döntött, hogy a közös helyiségek használatáról és hasznosításáról az intézőbizottság határozhat, de a bérbeadás előtt be kell szereznie azoknak a lépcsőház-tulajdonosoknak a hozzájáruló nyilatkozatát, ahol a bérbeadandó helyiség elhelyezkedik. A helyiség 1985-ben történt bérbeadásakor ez megtörtént, de amikor később ő vette bérbe a helyiséget, az akkori tulajdonosok nyilatkozatának beszerzése elmaradt. A korábbi tulajdonosok nyilatkozata az utóbbiakat nem kötötte.
A felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet megváltoztatását, a bérleti szerződés megszűnésének megállapítását, az alperesnek a helyiség kiürítésére és a lejárt bérleti és használati díj, valamint járulékai megfizetésére való kötelezését kérte. Álláspontja szerint az alperes felmondása is érvényes volt, s mert ez megelőzte az ő felmondását, a szerződés 1992. június 7-én megszűnt. A felek ugyanis a szerződésben a bérlő részére a törvényi (Ltv. 28. §) határidőnél hosszabb időt szabtak, és az alperes akarata a szerződés felmondására irányult. Érvényes azonban az ő felmondása is, mert arra a szerződés 7. pontja lehetőséget adott. Álláspontja szerint a Ltv. hatálybalépése után indult bírósági eljárásban - a korábban kötött szerződésre és ennek korábbi felmondására figyelemmel - nem az új lakásjogi rendelkezéseket kellett alkalmazni. Álláspontja szerint a bérleti szerződés megszűnése megállapítható amiatt is, hogy a keresetlevél kézbesítése minimálisan új felmondásnak is tekinthető, mert ebben a felperes kifejezte azt a szándékát, hogy az alperessel nem kívánja a jogviszonyt fenntartani.
A felülvizsgálati kérelmek alaptalanok.
A felperesnek az 1993. november 26-án történt felmondása érvényességének megállapítására irányuló keresete folytán a bíróságok elsősorban azt a kérdést vizsgálhatták, hogy volt-e a felek között ebben az időben érvényes - helyiségbérletre kötött - szerződés, miután az alperes védekezése szerint az ő korábbi - 1992 áprilisában történt - felmondása következtében a szerződés már megszűnt.
A rendelkezésre álló bizonyítékokból megállapíthatóan a felek 1990. november 19-én 15 m2 nagyságú, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatára szóló helyiségbérleti szerződést kötöttek. Ehhez a tulajdonostársak újabb hozzájárulására nem volt szükség, mert az 1983. november 20-i alakuló közgyűlés határozatának megfelelően a helyiség bérlet útján való hasznosításához a tulajdonosok korábban hozzájárultak, és azt nem kötötték ki, hogy a bérlő személyében történt változás esetén újabb hozzájárulás szükséges.
A szerződést a bérlő alperes 1992. április elején felmondta, de felmondásánál sem a szerződésben, sem a jogszabályban - az akkor hatályban volt, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1/1972. (I. 19.) Korm. rendelet (R.) 2. §-a szerint alkalmazandó, a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (Lr.) 75. §-ában - foglaltakat nem tartotta be. A védekezésében foglaltakkal ellentétben nem állapítható meg felmondásának a felperes részéről történt elfogadása, ennek ugyanis ellentmond a felperes 1992 novemberében történt bérletidíj-hátralék megfizetésére való felszólítása, a felperes 1993. november 26-án történt felmondása, de az a tény is, hogy az alperes a helyiséget nem ürítette ki, és nem bocsátotta a bérbeadó rendelkezésére.
A felek a bérleti szerződést a Lr. 70. §-ának (1) bekezdésére utalással a Ptk. 319. §-a alapján közös megegyezéssel bármikor megszüntethették volna, de erre semmiféle bizonyíték nincs. Az a tény, hogy a felmondást a felperes közös képviselője átvette, önmagában nem bizonyítja a szerződés közös megegyezéssel való megszüntetését. A bérleti szerződéstől teljesen eltérő kérdés az, hogy az alperest mint a társasház tulajdonostársát megilleti-e és ha igen, milyen pincerész használata. A bérleti szerződéssel bérbe vett helyiséget csak a szerződés tartalmának megfelelően használhatta, és ha a felmondása érvényes lett volna, vagy a szerződést közös megegyezéssel megszüntették, az alperesnek attól függetlenül ki kellett volna ürítenie, és a bérbeadó rendelkezésére kellett volna bocsátania a helyiséget, hogy őt pincehelyiség használata megillette-e. Ez utóbbi kérdés a felmondás érvényességének megállapítása iránti pernek nem volt a tárgya.
Nem tévedtek tehát a bíróságok, amikor azt állapították meg, hogy az alperes felmondását a felperes nem fogadta el, és a bérleti szerződés nem szűnt meg a felek között.
A továbbiakban a felperes 1993. november 26-án kelt felmondása érvényességét kellett vizsgálni, amely kérdésben helyesen döntöttek a bíróságok, de azzal az eltéréssel, hogy az Ltv. 1994. január 1-jén történt hatálybalépésére figyelemmel a korábban történt felmondásra csak az akkori, az Lr. rendelkezéseit lehetett alkalmazni. Megállapítható azonban, hogy a felperes sem tartotta be a szerződés 7. pontjában, illetőleg az Lr. 72. §-ában foglaltakat. A szerződés tehát a felperes érvényes felmondása hiányában sem szűnt meg.
A felperes a megismételt eljárásban is változatlanul fenntartotta a keresetét, és csupán a felmondása érvényességének megállapítását, valamint erre hivatkozással a helyiség kiürítését és az elmaradt bérleti díjat követelte. Ehhez képest a másodfokú eljárásban a Pp. 247. §-a (1) bekezdésének a) pontjában foglalt tilalom folytán, a keresetét nem változtathatta meg, és nem kérhette a bérleti szerződés 1992. június 7-én történt megszűnésének megállapítását. Ezt a másodfokú bíróság nem vizsgálhatta, és így a felülvizsgálati eljárásnak sem lehet a tárgya.
A felmondásra a felek szerződése, illetőleg a jogszabály szigorú rendelkezéseket írt elő, azok megsértése a felmondás érvénytelenségét eredményezte. A keresetlevél benyújtása és kézbesítése - amelyben a felperes az 1993. november 26-án történt felmondása érvényességének megállapítását kérte - új felmondásnak nem minősülhet akkor sem, ha a felperes abban kifejezte azt a szándékát, hogy a szerződés további fenntartását nem kívánja. A felek ugyanis bármikor közös megegyezéssel megszüntethették volna a bérleti szerződést, de ez a periratokból kitűnően nem történt meg.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.869/1997. sz.)
  • Másolás a vágólapra
  • Nyomtatás
  • Hatályos
  • Már nem hatályos
  • Még nem hatályos
  • Módosulni fog
  • Időállapotok
  • Adott napon hatályos
  • Közlönyállapot
  • Indokolás
Jelmagyarázat Lap tetejére