PK BH 1999/63
PK BH 1999/63
1999.01.01.
Elővásárlási jog jogosultjához intézendő közlési mód (Ptk. 145. §; PK 9. sz.).
A perbeli házas ingatlan a felperes és az I. rendű alperes 1/2-1/2. arányú közös tulajdona.
A III. rendű alperes - a kiskorú II. rendű alperes törvényes képviselőjeként - 1993-ban tárgyalást kezdett az I. rendű alperessel arról, hogy az I. rendű alperes illetőségét megvásárolná a II. rendű alperes számára. 1994-ben az I. rendű alperes arról tájékoztatta a III. rendű alperest, hogy még nem kívánja a tulajdoni hányadát értékesíteni
1995. január 19-én a III. rendű alperes ügyvédet bízott meg a korábban tervezett adásvételi szerződés elkészítésére és a vétellel kapcsolatos valamennyi teendő teljes körű lebonyolítására, egészen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés rendezéséig. 1995. július 21. napján elkészült az az adásvételi szerződés, amely tartalmazta az ügyvédnek adott teljes lebonyolítói felhatalmazást is. Ennek az adásvételi szerződésnek az I. rendű alperes általi aláírását követően az ügyvéd egy kiadmányát egy kísérőlevéllel együtt elküldte a felperesnek.
A felperes a tértivevényes küldeményt 1995. július 3-án átvette. A kísérőlevél a hozzácsatolt szerződés részletes leírásának sommázataként azt tartalmazta, hogy az I. rendű alperes a tulajdoni hányadát 500 000 forintért értékesíti a II. rendű alperes részére, ezért a jogi képviselő felhívja a felperest, hogy a levél kézhezvételétől számított 15 napon belül nyilatkozzon arról, élni kíván-e az elővásárlási jogával.
A felperes erre a felhívásra nem válaszolt, ezért a szerződés alapján a szerzett jogok bejegyzése megtörtént.
A felperes az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést foganatosító határozat ellen terjesztett elő fellebbezést azzal, hogy az elővásárlási jogának gyakorlására történő felhívása nem volt megfelelő. A megyei földhivatal az elsőfokú határozatot azzal hagyta helyben, hogy a vitatott felhívás szabályszerűen megtörtént.
1996. február 2-án a felperes arról tájékoztatta a III. rendű alperest, hogy a tulajdoni hányadát 1 300 000 forintért maga is hajlandó eladni a II. rendű alperesnek. Abban az esetben, ha a vételre az általa közölt feltételekkel nem kerül sor, a bírósághoz fordul a közös tulajdon megszüntetése érdekében.
A felperes a fenti eredménytelen felhívást követően terjesztette elő a jelen perben elbírált keresetét, amely az alperesek között létrejött szerződés hatálytalanságának és annak megállapítására irányult, hogy az adásvétel azonos feltételekkel közte és az I. rendű alperes között jött létre. Ennek ténybeli és jogi indokolásaként a felperes arra utalt a véglegesített keresetében, hogy az elővásárlási jog gyakorlásához nem kapott a szerződési ajánlat részletes leírását tartalmazó okiratot, illetőleg a jog gyakorlására történő felhívást nem arra jogosult személytől kapta meg.
Az elsőfokú bíróság a másodfokon helybenhagyott ítéletével a felperes keresetét elutasította. A bíróság ténybeli és jogi álláspontja az volt, hogy az elővásárlási joggal kapcsolatos felhívás közlése szabályszerű volt, ennek a felhívásnak a kézhezvétele tértivevénnyel igazoltan a felperes részére megtörtént. A felperes jogi érvelésével kapcsolatban a jogerős ítélet arra mutatott rá, hogy ha a felperes által átvett küldeményben a szerződés egy kiadmánya nélkül kizárólag csak az elismert tartalommal készült felszólítás volt megtalálható, az is elegendő volt a felperesi joggyakorláshoz. Ez ugyanis rövid kivonata volt mindannak a lényeges körülménynek, amelyet maga az adásvételi szerződés tartalmazott.
Utalt a bíróság arra is, hogy nincs olyan szabály, amely szerint az ajánlatot csak a szerződő felek valamelyike személyesen küldheti el, a teljes körű meghatalmazással rendelkező ügyvéd ezt az általa képviselt vevő megbízásából maga is megtehette.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, az ítélet hatályon kívül helyezése és a keresete szerinti döntés meghozatala iránt.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése értelmében a jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelem előterjesztésének jogszabálysértés esetén van helye. A jelen esetben a felperes az előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a bíróság által megállapított tényállás helyességét nem kifogásolta, és nem vitatta a jogi álláspont helytálló voltát abban sem, hogy az általa kézhez vett felszólítás az elővásárlási jog gyakorlásához elegendő támpontot adott, és azt a részére olyan személy továbbította, aki erre jogosultként ezt megtehette, illetve nem vitatta a továbbiakban azt, hogy a megküldő személye az elővásárlási jog gyakorlásának szempontjából nem tekinthető releváns tényezőnek. A felülvizsgálati kérelmét kizárólag arra a részleteiben most kifejtett jogi álláspontra alapozta, amely szerint az elővásárlási jog gyakorlására az arra jogosultat a megtett ajánlat közlésével kell felhívni, és nem a már megkötött szerződés megküldésével. Mindaddig ugyanis, amíg a megtett ajánlat tekintetében az elővásárlásra jogosult részéről nyilatkozattételre nem kerül sor, a szerződés megkötésére nincs jogi lehetőség.
Ez a felperesi jogi álláspont téves. Az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívásnak akkor van értelme és jelentősége, ha van egy olyan vételi ajánlat, amelyet a tulajdonos az ingatlanhányada ellenértékeként elfogad, és amelyért a tulajdonjogának átruházására hajlandó. Elfogadott vételi ajánlat nélkül nincs lehetőség arra, hogy az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatával közte és az eladó között hozza létre a szerződést. Az elővásárlási jog gyakorolhatóságához tehát az eladó által elfogadott vételi ajánlat közlésére van szükség, ez pedig technikailag a legegyszerűbben úgy vitelezhető ki, ahogyan azt az általános gyakorlat is követi, nevezetesen a megkötött szerződés tartalmának oly módon való közlésével, hogy a szerződés hatálya a szerződő felek között az elővásárlási jog gyakorlásától függően áll be. (Ptk. 145. § PK 9. sz.)
Nem tévedett tehát a bíróság akkor, amikor a megkötött szerződést az elővásárlási jog gyakorlására való felhívás eredménytelensége folytán a felek között hatályosultnak tekintette, és ehhez képest a felperes keresetét elutasította.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartatta. (Legf. Bír. Pfv. I. 22.148/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás