PK BH 2000/102
PK BH 2000/102
2000.03.01.
Kényszerbérlő bérleti jogának felmondása bérletidíj-fizetési kötelezettség elmulasztása miatt [1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 24. § (1) bek. a) pont, 25. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt kiürítve bocsássa a felperes rendelkezésére a perbeli budapesti lakást.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet az indokolásában megállapította, hogy a felperes tulajdonában lévő perbeli lakásnak az alperes a bérlője. A lakás bérleti díját az alperes rendszertelenül, felszólításokra teljesítette, így a késedelme miatt 1994. április 24-én és augusztus 9-én szólította fel a felperes a hátralék rendezésére. Ezeket követően a felperes 1994. december 9-én szólította fel ismételten az alperest arra, hogy 8 napon belül fizesse meg az október-november és december hónapokra járó bérleti díjakat, s egyúttal figyelmeztette, hogy a felszólítás eredménytelensége esetén a szerződést felmondja. Az alperes két hónapra járó hátralékot december 23-án megfizetett, a felperes a mulasztás miatt december 29-én 1995. január 31. napjára a szerződést felmondta. A másodfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felek között gyakorlat volt, hogy az alperes több hónapra eső díjat egy összegben fizetett meg. Az alperesnek bérletidíj-hátraléka nincsen a perben tett előadása szerint, és ezzel ellentétesen a felperes sem nyilatkozott. Erre figyelemmel, továbbá arra tekintettel, hogy az alperesnek mint kényszerbérlőnek az elhelyezése folyamatban van, a felperes felmondása a Ptk. 5. §-ába ütköző joggal való visszaélést valósított meg. A felmondás alapjául szolgáló hátralék megfizetésével az alperes csak egynapos késedelembe esett, az időközben felemelt lakbér fizetését teljesíti, s arra is tekintettel kellett lenni, hogy az alperes nehéz anyagi helyzetben van. Ezért a kialakult bírói gyakorlatra is tekintettel, lehetőség volt a kereset elutasítására, miután az elsőfokú bíróság döntése a szabályok merev alkalmazását jelentené. Egyúttal „figyelmezteti azonban az alperest, hogy a fenti méltányos elbírálásra ismételten már nem kerülhet sor”.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte. A felülvizsgálati kérelmében azt adta elő, hogy a felmondást megelőző felszólításra sem teljesített maradéktalanul az alperes, és később is volt hátraléka, ezért az ellentétes megállapítások a másodfokú ítéletben nem felelnek meg a valóságnak. Ilyen körülmények között a felmondás jogszerű volt, és nem valósíthatott meg joggal való visszaélést. Az sem állapítható meg, hogy az alperes átmenetileg önhibáján kívül nem teljesítette a kötelezettségét, ezzel ellentétben évek óta késve és csak felszólítások után fizetett bért az alperes.
Az alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 24. §-a (1) bekezdésének a) pontja értelmében a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg, és a fizetésre történő írásbeli felszólításnak sem tett eleget [Ltv. 25. § (1) bekezdés]. Ez a rendelkezés a bérleti jog elvesztésével járó súlyos jogkövetkezmények terhével szorítja a bérlőt tartozásának pontos teljesítésére. Az anyagi jogi rendelkezések nem nyújtanak lehetőséget a bérlő mulasztásának kimentésére.
A perbeli esetben a másodfokú bíróság iratellenesen állapította meg, hogy az alperes a felszólításra egynapos késedelemmel ugyan, de a hátralékot megfizette. A felszólítás szerint az alperesnek három hónapra járó bérletidíj-hátraléka volt, amiből saját előadása szerint is két hónapra eső díjat fizetett meg a már említett egynapos késedelemmel. Ennek alapján a felmondás közlésekor az alperesnek olyan lakbérhátraléka volt, amelyet a felszólításban megadott határidőig sem fizetett meg. Ezért a felperes felmondása a jogszabály rendelkezéseinek megfelelt, így nem állapítható meg, hogy a felmondás nem felelt meg a rendeltetésszerű joggyakorlásnak. A másodfokú bíróság arra is alaptalanul hivatkozott, hogy a kialakult gyakorlat szerint az alperes többhónapi lejárt díjakat egy összegben fizethetett meg a felperesnek. Nem szolgálhat az alperes javára az, ha a rendszeres bérfizetési késedelmei miatt a bérbeadó fizetési felszólításokat közöl anélkül azonban, hogy a mulasztáshoz a felmondás jogkövetkezményét fűzné, s végül a bérlő ezek alapján fizeti meg a lejárt béreket. Az alperes bérfizetési késedelmét az sem menti, hogy mint kényszerbérlőnek folyamatban van az elhelyezése, miután a perbeli jogviszonya mindaddig fennáll, ameddig az elhelyezése másutt ténylegesen meg nem történik.
Mindezek alapján sem a jogszabály, sem a körülmények - ezeket a bíróságok egyébként nem is vizsgálták - nem tettek lehetővé olyan méltányos elbírálást, amelyet a másodfokú bíróság alkalmazott, egyébként tévesen hivatkozva az ilyen esetek eldöntésére kialakult bírósági gyakorlatra.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján - tárgyaláson kívül eljárva - a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.342/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás