PK BH 2000/149
PK BH 2000/149
2000.04.01.
A felek akarategységének – az ajánlat eltérő tartalmú elfogadása folytán bekövetkezett – hiánya a szerződés létrejöttének akkor is akadálya, ha a felek ellentétes akarata kevésbé lényeges feltételekre vonatkozik [Ptk. 200. § (1) bek., 213. § (2) bek.].
A perbeli telephely megjelölésű, 286 m2 területű ingatlan – amelyen egy kétlakásos lakóépület is áll – az I. r. alperes tulajdona volt. Az épület egyik lakását a felperes, a másikat a IV-V. r. alperesek bérelték. Az I. r. alperes 1990. október 30-án – határidő tűzése mellett – értékesítési ajánlatot tett a felperesnek, melyben az ingatlan vételárát 500 000 forintban, a fizetési határidőt pedig nyolc napban jelölte meg. Az ajánlatban jelezte, hogy a válasz elmaradása vagy nemleges válasz esetén az ingatlant az V. r. alperesnek értékesíti. A felperes a megadott határidőn belül – 1995. november 3-án – írásban jelezte a vételi szándékát; elfogadta a vételárat és a teljesítési határidőt azzal, hogy „az összeg kifizetése.... a jogi rendezettség függvénye, amit megfelelő okmányokkal” kért alátámasztani. Az 1995. november 4-én kelt levelében az elfogadó nyilatkozata szerinti feltételt pontosította azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett és a valóságos állapot összhangba hozása elengedhetetlen feltétele az adásvételi szerződés megkötésének, ugyanis lakást s nem telephelyet kíván vásárolni.
Az I. r. alperes ezt követően az 1995. december 19-én kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant a II-III. r. alpereseknek mint állagvevőknek és a IV-V. r. alpereseknek mint haszonélvezeti vevőknek értékesítette; az 500 000 forint vételárat a vevők a szerződés aláírásával egyidejűleg kifizették.
A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés az I. r. alperes és – az értékesítési ajánlatot elfogadó nyilatkozata folytán – közte jött létre, s ennélfogva az alperesek által kötött szerződés érvénytelen. Kérte továbbá az alperesek között a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítását és a földhivatal megkeresését tulajdonjogának bejegyzése végett. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság a Ptk. 213. §-ára utalással kifejtette, hogy az adásvételi szerződés létrejöttének megállapításához nem elegendő, ha az elfogadás csak az ügylet jogcímére, tárgyára, az ellenszolgáltatás mértékére és a teljesítési határidő tartalmára terjed ki. A felperes a telekkönyvi állapot rendezésétől tette függővé az ügyletkötést, illetőleg a fizetési határidő kezdő időpontját is ehhez igazította. Ezzel a felperes mind az eladót terhelő kötelezettségek, mind az ügyletkötés idejét tekintve lényegesen módosított az ajánlaton. Az ajánlattól eltérő elfogadás folytán a válasznyilatkozatot új ajánlatnak kell tekinteni, amelyet viszont az I. r. alperes nem fogadott el; így az adásvételi szerződés létrejötte hiányában a kereset alaptalan.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése és a keresetének helyt adó döntés meghozatala végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdése értelmében nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Mivel a Ptk. 367. §-ának rendelkezéséből következően az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezése az eladó kötelezettsége, így a felperes részéről e kötelezettségnek a felvetése nem jelentett az ajánlattól eltérő elfogadást. Jogszabályt sértett ezért a bíróság, amikor nyilatkozatát új ajánlatnak tekintette, és a keresetet elutasította.
Az I. r. alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte; a II-III. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság helyesen állapította meg a tényállást és a jogszabályoknak megfelelő az arra alapított döntése is. A felülvizsgálati kérelemben foglaltakra utalással a Legfelsőbb Bíróság a következőket jegyzi meg.
Az adásvételi szerződés megkötéséhez a jogszabály nem kívánja meg az ingatlan-nyilvántartási állapot előzetes rendezését; a vevő belátásától függ, hogy ennek a helyzetnek az ismeretében a jogügyletet megköti-e. A szerződéses szabadságnak a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében megfogalmazott elvéből következően pedig nem kizárt a felek olyan értelmű megállapodása sem, hogy az eladónak ezt a kötelezettségét a vevő – ha ez számára nem lehetetlen – magára vállalja, netán a Ptk. 367. §-ának (2) bekezdésében foglalt szabálytól eltérően a saját költségére is.
A perbeli esetben az I. r. alperes – minthogy az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésére nem utalt – az ingatlant a nyilvántartás szerinti állapotban, azaz telephelymegjelöléssel kívánta értékesíteni, és ilyen tartalommal tette meg az ajánlatát is. A felperes az elfogadó nyilatkozatában olyan kikötést tett, amelyet az ajánlat nem tartalmazott. Az ingatlan-nyilvántartás előzetes rendezése iránti igényének bejelentése tehát az ajánlat visszautasítását, egyszersmind új ajánlat tételét [Ptk. 213. § (2) bekezdés] jelentette. A felek akarategységének az ajánlat eltérő tartalmú elfogadása folytán bekövetkezett hiánya a szerződés létrejöttének akkor is akadálya, ha a felek ellentétes akarata kevésbé lényeges feltételekre vonatkozik.
Emellett az ajánlat tartalmából (készpénzzel történő fizetés igen rövid határidő mellett) megállapítható, hogy az I. r. alperes szándéka az ingatlan mielőbbi értékesítésére irányult. Ez a cél viszont csak abban az esetben volt elérhető, ha az értékesítés még az ingatlan-nyilvántartási megnevezésnek megváltoztatása előtt történik; tehát az adásvételi szerződés megkötésének közeli időpontja az I. r. alperes szempontjából lényeges kérdésnek is minősült.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (4) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI. 22.064/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás