GK BH 2000/260
GK BH 2000/260
2000.06.01.
I. Az ingatlannak az állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba kerülése esetében a jogszabály szerint megillető elővásárlási jog alkalmazásának feltételei [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 58. § (1) bek., 59. §, 71. § (1) bek.; Ptk. 120. § (1) bek., 215. §, 332. § (1) bek., 365. § (1) bek., 579. §].
II. A „jó erkölcsbe ütköző” szerződés ismérvei [Ptk. 200. § (2) bek.].
Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét elutasította, és őket arra kötelezte, hogy 15 napon belül fizessenek meg egyetemlegesen az I. r. és a II. r. alperesnek 10 000-10 000 Ft perköltséget. A bíróság ítéletét az alábbi tényállásra alapította.
Az I. r. felperes az 1992. évtől bérlője az m.-i, Király u. 29. szám alatti, a 6571/3/A/69. hrsz. alatt nyilvántartott 18 m2 alapterületű üzlethelyiségnek. Az I. r. felperes az I. r. alperesnek a helyiségért 360 000 Ft igénybevételi díjat fizetett meg. A II. r. felperes az 1984. év elejétől bérlője az m.-i, Király u. 29. szám alatti, a 6571/3/A/68. hrsz. alatt nyilvántartott 20 m2 alapterületű üzlethelyiségnek, melyért 159 815 Ft igénybevételi díjat fizetett.
Az M. Megyei Város Tanácsa végrehajtó bizottságának 1980. szeptember 11-i ülésén hozott X-114/Tk. 43. 482/1980. VB. határozat 1. pontja szerint „A végrehajtó bizottság az egységes rendelkezés érdekében elrendelte, hogy a tanácsi bérlakások alatti helyiségek továbbra is állami tulajdonban maradnak, és kezelőjük a lakóépület kezelő szerve, az M.-i Ingatlankezelő Vállalat, míg a szövetkezeti lakások alatt kialakított helyiségeket szövetkezeti közös tulajdonba kell adni.”
A II. r. alperes a felperesek által bérelt helyiségekre vonatkozóan a tanács végrehajtó bizottságának határozata alapján az 1990. évben kérte tulajdonjoga bejegyzését a földhivatalnál. Az ehhez szükséges okiratok csatolásának hiányában a földhivatal a bejegyzés iránti kérelmet elutasította. Az 1980. évi, fentiekben ismertetett vb-határozat alapján az alperesek 1995. május 23-án megállapodtak abban, hogy az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonaként bejegyzett és egyebek között a Király u. 29. szám alatti épület szerelőszintjén lévő helyiség tulajdonjogát a II. r. alperesnek átadja. Az 5. pontban azt is meghatározták, hogy a bérlők kártalanítása - a használatbavételi díj tekintetében - a II. r. alperes kötelessége. Az I. r. alperes kérelmére a II. r. alperes tulajdonjogát a perbeli helyiségekre - kiigazítás jogcímén - a földhivatal bejegyezte.
Az 1993. évi LXXVIII. tv. - a továbbiakban Lt. - 58. §-ának megfelelően a megyei jogú város önkormányzata a 30/1994. (VI. 15.) számú rendeletével az önkormányzati tulajdonban lévő lakások, illetőleg helyiségek elidegenítése esetére a bérlők részére elővásárlási jogot biztosított. Az I. r. felperes 1994. október 17-én az általa bérelt üzlethelyiségre az I. r. alperesnek írásban bejelentette vételi szándékát, aki válaszlevelében tájékoztatta, hogy az üzlethelyiség nem szerepel a bérlemény nyilvántartásában, a bérlemény megvásárlására vonatkozó kérelmét azonban nyilvántartásba vette. Az I. r. és a II. r. felperesek 1996. április 18-án írásban fordultak az I. r. alpereshez azzal, hogy nyilatkozzon a már korábban nyilvántartásba vett vételi ajánlatukra. Az I. r. alperes 1997. április 21-én akként tájékoztatta a felpereseket, hogy a Király u. 29. szám alatti helyiségek értékesítéséről még nem döntött, azokat továbbra is bérbeadás útján hasznosítja. A bérlemények vásárlására vonatkozó szándéknyilatkozatuk továbbra is nyilvántartásában szerepel, és a változásokról a bérlőket tájékoztatja.
A felperesek elsődleges kereseti kérelmükben az alperesek között 1995. május 23-án létrejött megállapodás velük szembeni hatálytalanságának megállapítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy e megállapodás alapján azok a helyiségek is a II. r. alperes tulajdonába kerültek, amelyeket a felperesek érvényes bérleti szerződés alapján béreltek, és amelyekre az 1994. évben vételi szándékukat is bejelentették. Az alperesek között létrejött megállapodás visszterhes jogügylet volt, az ellenérték a megállapodás 5. pontjában szereplő, a II. r. alperest terhelő használatbavételi díj volt. Ezt a bérleti szerződés megszűnése esetén kell a volt bérlőnek a II. r. alperes részéről megfizetni. A jogügylet visszterhes voltára tekintettel a felperesek elővásárlási jogának érvényesülni kellett volna, melynek hiányában a szerződés velük szemben hatálytalan. Ennek megfelelően kérték az általuk bérelt üzlethelyiségek tekintetében a korábban kifizetett 360 000 Ft, illetőleg 159 815 Ft mint vételár elfogadásával az adásvételi szerződés létrehozását. Másodlagos kereseti kérelmükben az alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását kérték a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján. A megállapodást azért tartották semmisnek, mert azt a jogszabály megkerülésével kötötték, továbbá azért is, mert az önkormányzati vagyon ingyenes elidegenítése nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik.
Mindkét alperes a kereset elutasítását kérte. Az I. r. alperes álláspontja az volt, hogy az 1980-as vb-határozat végrehajtása történt meg az 1995. május 23-án megkötött megállapodásban, és az évtizedek óta rendezetlen helyzetet tisztázta akkor, amikor a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okiratot készített. A megállapodás nem volt visszterhes jogügylet, a II. r. alperes már az 1980-as vb-határozattól kezdve ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak tekinthető. A felperesek vételi szándékának nyilvántartásba vétele nem eredményezte azt, hogy igényüket alaposnak ismerné el. A II. r. alperes a kereset elutasítását az I. r. alperes által előterjesztett indokok alapján kérte, és kiemelten hivatkozott arra, hogy a megállapodás nem adásvétel, az vételárat nem tartalmaz. Tulajdonszerzése az 1980. évi vb-határozaton mint hatósági határozaton alapult.
Az elsőfokú bíróság ítéletének jogi indokai szerint a II. r. alperes az I. r. alperestől az m.-i, Király u. 29. szám alatti épület szerelőszintjén található helyiségek tulajdonjogát az 1980-as vb-határozattal mint hatósági határozattal a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése alapján szerezte meg. Ennek következményeként jött létre az alperesek között 1995. május 23-án az a megállapodás, melynek 2. pontja utal is a korábbi vb-határozatra. Az 1995. május 23-i megállapodás valójában a Ptk. 579. §-ában szabályozott ajándékozási szerződés, az annak 5. pontjában rögzített kártalanítás nem vételár, hanem egy járulékos jellegű kötelem. Arra tekintettel, hogy az Lt. 58-59. §-ai a bérlő részére csak értékesítés, azaz adásvétel esetén biztosítanak elővásárlási jogot, ajándékozás esetén nem, a felperesek elsődleges kereseti kérelme - adásvételi szerződés hiányában - nem alapos. Az Lt. hatálybalépését megelőzően a II. r. alperes már ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonosa volt a per tárgyát képező helyiségeknek, ezért az 1995. május 23-án létrejött megállapodás nem minősül sem jogszabály megkerülésével kötöttnek, sem pedig jó erkölcsbe ütközőnek.
A felperesek fellebbezése folytán a másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, és arra kötelezte a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az alpereseknek 5000-5000 Ft perköltséget. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást alapul véve - a II. r. alperes tulajdonszerzésére vonatkozó jogi érvelés kivételével - egyetértett az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával is. Elvetette azonban az elsőfokú ítéletnek a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdésére, továbbá a Ptk. 579. §-ára vonatkozó érvelését és leszögezte, hogy az alperesek közti jogügylet ajándékozási szerződésnek sem tekinthető. Megállapította, hogy az 1995. május 23-i megállapodás a Ptk.-ban nem nevesített szerződés, amely az 1980-as vb-határozaton alapult és az ebben rögzített szándék nyilvánult meg akkor, amikor az I. r. alperes a II. r. alperes részére tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okiratot adott ki. A használatbavételi díj átvállalásával az alperesek között a Ptk. 332. §-a szerinti tartozásátvállalás jött létre, ez a kötelem jelenleg is fennáll. Kiemelte, hogy nem a tartozás-átvállalásra vonatkozó szerződés létrejöttéhez, hanem a már létrejött megállapodásnak a jogosulttal szembeni hatályossá válásához szükséges a jogosult hozzájárulása. Ebből következően tartozásátvállalás esetén nem a Ptk. 215. §-ában megkívánt hozzájárulásról van szó, ezért a felperesek hozzájárulásától függetlenül fennáll a kötelem.
A felperesek a jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmükben a másodfokú bíróság ítéletének megváltoztatása útján kérték a kereseti kérelmeiknek való helytadást. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős ítélet megsértette az 1993. évi LXXVIII. tv. 58. §-át, a Ptk. 332. §-ának (1) bekezdését, a Ptk. 365., illetőleg 200. §-át. A felperesek sérelmezték, hogy a jogerős ítélet nem foglal állást sem a tulajdonjog megszerzésének időpontja, sem annak jogcíme kérdésében, és fenntartották azt az álláspontjukat, hogy az I. r. és a II. r. alperes között adásvételi szerződés jött létre. A helyiségek vételára pedig azonos a felperesek által az ingatlanokért kifizetett igénybevételi díjjal. Ennek következtében pedig téves az az érvelés, amely szerint a II. r. alperesnek az igénybevételidíj-fizetési kötelezettsége tartozásátvállalásnak minősülne, ehhez a felperesek hozzá sem járulhattak, hozzájárulás hiányában pedig a II. r. alperes nem léphetett az I. r. alperes helyébe. A szerződést kötő felek a lakástörvény elővételi jogra vonatkozó rendelkezéseit igyekeztek kijátszani, tekintettel arra, hogy az 1980. évi vb-határozat alapján a II. r. alperes a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem tudta bejegyeztetni.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az a felperesek által megjelölt jogszabálysértést nem tartalmazza.
Az Lt. 58. §-ának (1) bekezdésében meghatározott elővásárlási jog a bérlőt akkor illeti meg, ha az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába kerül a helyiség, és a törvény másképp nem rendelkezik. E feltételek fennállása esetén tehát a bérlőt jogszabályon alapuló elővásárlási jog illeti meg, mely tartalmát tekintve nem különbözik a szerződésen alapuló elővásárlási jogtól abban a tekintetben sem, hogy kizárólag az adásvétel jogcímén történő tulajdonátruházás esetén gyakorolható, más jogcímen történő átruházás során nem. Helytállóan és a Ptk. 365. §-ának (1) bekezdésében foglaltak megsértése nélkül állapította meg a jogerős ítélet azt, hogy az alperesek nem adásvételi szerződést kötöttek, mivel a megállapodásukból az adásvételi szerződés egyik lényeges eleme, a vételár megfizetése hiányzott. Az adásvételi szerződés hiányában pedig az elővásárlási jog sem gyakorolható.
Nem értelmezhető vételárként a megállapodás 5. pontja szerinti, a II. r. alperest terhelő „kártalanítási” kötelezettség, mivel ez nem más, mint a bérlőnek az Lt. 71. §-ának (1) bekezdésében meghatározott joga, amely a bérleti szerződése megszűnése esetén a befizetett igénybevételi díjra vonatkozik. Ennek az esedékessége a megállapodásban nem lett meghatározva, ekként - miután a felperesek bérleti szerződése fennáll - még az is kétséges, hogy fizetésére sor kerül-e.
Ezzel összefüggésben nem sértette a jogerős ítélet a Ptk. 332. §-ában foglaltakat sem. A tartozás-átvállalására irányuló szerződés alanyai a régi és az új kötelezett, a jogosult a szerződés megkötésében nem vesz részt. Helyesen fejtette ki az ítélet azt is, hogy a peres felek jogvitájától független további kérdés lehet az, hogy a felperesek bérleti jogviszonyának majdani megszűnése esetén a megfizetett igénybevételi díjat kitől követelhetik vissza. Ha ugyanis a felperesek a tartozásátvállaláshoz nem járulnak hozzá, az I. r. alperestől követelhetik az igénybevételi díjat.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság végül rámutat arra, hogy jogszabálysértés nélkül állapította meg a jogerős ítélet azt, hogy az alperesek szerződése a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése tényállási elemeit sem merítette ki. A perbeli helyiségek a szövetkezeti lakás ún. szerelőszintjén találhatók. A II. r. alperes még az Lt. hatálybalépését évekkel megelőzően, 1990. évben kérte - az 1980-as vb-határozat alapján - a helyiségekre vonatkozó tulajdonjoga bejegyzését. Erre tényleges lehetőséget az I. r. alperessel az 1995. május 23-án kelt megállapodás teremtett. Ebből következően pedig helytállóan foglalt állást az elsőfokú ítélet abban a kérdésben, hogy a megállapodásból a jogszabály [Lt. 58. (1) bekezdés] megkerülésére irányuló szándék nem tűnik ki.
A joggyakorlat értelmében a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdésében felhívott jó erkölcsbe ütközőnek minősül az a szerződés, amelyet jogszabály ugyan nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sérti, és ezért az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti. Az a megállapodás pedig, amellyel az évtizedek óta rendezetlen jogi státusú helyiségek tekintetében az I. r. alperes a II. r. alperes tulajdonszerzését biztosította olyan körülmények mellett, hogy a teljes építmény a II. r. alperes tulajdonában van, jó erkölcsbe ütközőnek sem tekinthető.
A kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. IV. 32.754/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás