PK BH 2000/351
PK BH 2000/351
2000.08.01.
Önkormányzat és más személy közös tulajdonában levő lakás elidegenítésére a lakástörvény harmadik részének a szabályai nem alkalmazhatóak [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 51. §, 54. § (2) bek. a)–e) pont, 88. §; Ptk. 145. § (3) bek.].
A másodfokú bíróság – megváltoztatva az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletét – a keresetnek helyt adva megállapította, hogy a városi önkormányzat I. és a III. r. alperesek között 1996. április 10-én a III. r. alperes által bérlőként lakott lakásnak megfelelő tulajdoni hányadra megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Megállapította továbbá, hogy az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között 112 000 forint vételáron létrejött. A városi vagyonkezelő kft. II. r. alperest a fentiek tűrésére kötelezte. Indokolásában megállapította, hogy a perbeli esetben az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 88. §-a folytán a III. r. alperest mint bérlőt nem illette meg elővásárlási jog, így nem volt olyan külön jogszabályban más személy részére biztosított elővásárlási jog, ami a Ptk. 145. §-ának (3) bekezdése alapján a felperes mint tulajdonostárs Ptk. 145. §-ának (2) bekezdése szerinti elővásárlási jogát megelőzte volna. Az I. r. alperes a III. r. alperes által tett vételi ajánlatot nem közölte a felperessel, az alperesek így a felperes elővásárlási jogának a megsértésével kötöttek egymással szerződést. A felperes a szerződésben megjelölt vételáron élhet az elővásárlási jogával, függetlenül attól, hogy a vételár kialakítása arra tekintettel történt, hogy a vevő a lakásban bent lakó bérlő.
A jogerős ítélet ellen az I. és a III. r. alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel.
Az I. r. alperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte. Felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen arra hivatkozott, hogy az Ltv. 88. §-a szóhasználata ellenére nem tiltja a perbeli esetre az állami lakásra vonatkozó szabályok alkalmazását, hanem a felekre bízza, hogy az Ltv. vagy a Ptk. rendelkezéseit alkalmazzák-e. Másodlagosan a felülvizsgálati kérelem arra utal, hogy a felperes semmiképpen sem gyakorolhatja az elővásárlási jogát a kizárólag a bérlő részére biztosított kedvezményes vételáron, mert az I. r. alperes mint eladó ilyen kedvezményt kívül álló harmadik személy részére nem kívánt biztosítani. Törvényt sértett tehát a másodfokú bíróság, amikor a szerződést 112 000 forintos vételáron hozta létre, miközben a perbeli lakás forgalmi értéke 560 000 forint. A szolgáltatás és ellenszolgáltatás között fennálló feltűnő értékaránytalanságra tekintettel az ítélet így egyoldalú előnyhöz juttatja a felperest.
A III. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében arra hivatkozott, hogy az Ltv. 51. §-a értelmében az első adásvételi szerződés megkötését megelőzően az épületet társasházzá kellett volna alakítani, így az alperes elővásárlási joga az adásvételi szerződés megkötésekor már szóba sem kerülhetett volna. A III. r. alperes ezért mindkét fokú ítélet hatályon kívül helyezését és a pernek a társasházi alapító okirat elkészültéig való felfüggesztését kérte.
A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
Az I. és III. r. alperesek felülvizsgálati kérelmei részben alaposak az alábbiak szerint.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a jogvita elbírálása során mindkét eljárt bíróság téves jogi álláspontot foglalt el. Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint az Ltv. harmadik részének rendelkezései alkalmazhatóak az ügyben és az ennek alapján a III. r. alperest mint bérlőt megillető elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs felperes elővásárlási jogát. Ezzel szemben a másodfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy az Ltv. 88. §-a következtében a bérlőt nem illette meg elővásárlási jog, így nem volt akadálya annak, hogy a felperes mint egyedüli elővásárlásra jogosult éljen e jogával. Az Ltv. 88. §-ának értelmezése és így az Ltv. harmadik része előírásainak a perbeli esetben való alkalmazhatóságát illetően a másodfokú bíróság jogi álláspontja a helytálló, mert az Ltv. 88. §-ának helyes értelme az, hogy az önkormányzat és más személy közös tulajdonában levő lakás elidegenítésére az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok nem alkalmazhatóak. E helyes kiindulópontból azonban a másodfokú bíróság téves jogi következtetést vont le akkor, amikor azt állapította meg, hogy a felperes élhet az elővásárlási jogával, mégpedig a jogszabály alapján kizárólag csak a bérlőt megillető kedvezményes vételáron. A másodfokú bíróság ugyanis elmulasztotta annak vizsgálatát, hogy a perbeli szerződés érvényes-e, hogy a szerződő felek akaratára és az alkalmazott jogszabályokra tekintettel a szerződés tartalma nem ütközik-e jogszabályba.
A szerződő felek szerződéskötéskori akarata kifejezetten az Ltv. harmadik része alapján önkormányzati bérlakásnak a bérlő részére történő kedvezményes értékesítésére irányult. Az 1996. április 10én megkötött adásvételi szerződés szövege több helyen utal is az Ltv. 54. §-ának (1) bekezdése alapján megalkotott – az értékesítésnek az 54. § (1) bekezdésének a)–e) pontjaiban írt feltételeit meghatározó – önkormányzati rendeletre. Az alperesek tehát olyan jogszabályok (Ltv., 1991. évi 20. sz önkormányzati rendelet) alapján kötöttek szerződést, amelyeket az adott esetben nem alkalmazhattak volna, így szerződésük – mint jogszabályba ütköző – semmis. A III. r. alperes bérlő részére történő értékesítésre a szerződés szerinti feltételekkel csak akkor kerülhetett volna sor, ha előbb társasházzá alakítás útján megszüntették volna az önkormányzat és a felperes közös tulajdonát. Ebben az esetben ugyanis már sem az Ltv. 88. §-a, sem pedig a felperes mint volt tulajdonostárs elővásárlási joga nem képezte volna az önkormányzati lakás Ltv. harmadik része szabályai szerinti értékesítésének az akadályát.
A közös tulajdoni illetőségre az Ltv. szabályainak téves alkalmazásával megkötött adásvételi szerződés tehát semmis, amit az eljárt bíróságoknak hivatalból kellett volna észlelniük. Semmis szerződéshez pedig elővásárlási jog nem kapcsolódhat, így a másodfokú bíróság törvénysértően állapította meg a szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát. A felperes keresetét el kellett utasítani, de teljesen eltérő jogi indokok alapján, mint ahogy azt az elsőfokú bíróság tette.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét pedig részítéletnek tekintve, az érdemben helyes, keresetet elutasító rendelkezését helybenhagyta. Ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság megállapította a II. és III. r. alperesek közötti perbeli adásvételi szerződés semmisségét, és a semmisség jogkövetkezményeinek levonása végett az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. Pfv. VI. 21.970/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás