GK BH 2000/501
GK BH 2000/501
2000.11.01.
Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. Az együttműködési – és a tájékoztatási – kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő – az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján – meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta [Ptk. 117. § (3) bek., 205. § (4) bek., 367. § (1) bek.].
Az irányadó tényállás szerint az alperes jogelődje (a továbbiakban: alperes) megbízásából a beavatkozó jogelődje (a továbbiakban: beavatkozó) árverési értékesítésre bocsátotta az R.-en, az I. J. u. 2. és az Sz.-en, az Sz. K. téri élelmiszerüzleteit. A boltok értékesítése előtt „szakvéleményt” és üzleti tájékoztatót készített, amelyeket az érdeklődők rendelkezésére bocsátott. Az árverési ajánlatok alapján az alperes 1992. január 24-én az R.-en, az I. u. 2. szám alatti ingatlanra az I. r. felperessel, az Sz.-en, a Sz. K. téri ingatlanra a II. r. felperessel kötötte meg az adásvételi szerződést, amelyekben rögzítették, hogy a vevők csupán az épületek tulajdonjogát szerzik meg, a hozzá tartozó telekre őket bérleti jog illeti meg. A felperesek mindkét ingatlan vételárának túlnyomó részét a Dunabank Rt.-től felvett kölcsönből fedezték, az sz.-i ingatlanra a vevő – a II. r. felperes – a Dunabank Rt. javára 3 096 800 Ft erejéig, az állam javára pedig 619 360 Ft erejéig jelzálogjogot engedélyezett. Tekintve, hogy az épületek az igatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetve nem voltak, a beavatkozó tulajdonosként nem került feltüntetésre. Az épületek önálló ingatlanként történő telekkönyvezése érdekében a szükséges intézkedéseket a felperesek tették meg, ennek következtében az illetékes földhivatalok az r.-i ingatlanépületre az I. r. felperes tulajdonjogát 1992. szeptember 30-án, az sz.-i ingatlanépületre a II. r. felperes tulajdonjogát 1993. július 12-én jegyezték be.
A felperesek csak az r.-i bolt üzemeltetését kezdték meg. Az üzemeltetés megkezdésekor 4 200 000 Ft készpénzzel rendelkeztek, ebből az r.-i üzletben kisebb beruházásokat végezték. Az sz.-i üzletnek 1992 tavaszán – építési engedély nélkül – elkezdték az átépítését, ennek kapcsán az üzlet bejáratát áthelyezték, és a raktártérben lévő közfalak áthelyezésével egy 100 m2 alapterület eladóteret alakítottak ki, majd anélkül, hogy az üzemeltetését elkezdték volna, az építkezést 1992 őszén félbehagyták. 1993. szeptember 24-én az építkezésre a felperesek engedélyt kaptak. Az építkezés folytatására az engedély birtokában sem került sor, a felperesek állítása szerint azért, mert az építkezéshez kellő hitelt felvenni sem maguk, sem a tulajdonukban álló D. Kft. nem tudott. A D. Kft. részére 1993. május 24-én a Mezőbank Rt. 2 millió forint hitelt folyósított, e szerződés biztosítására jelzálogjogot alapítottak az addig tehermentest r.-i, I. u. 2. szám alatti ingatlanra, és mert e hitelt visszafizetni nem tudták, 1995-ben a tartozás fejében a Mezőbank Rt. az r.-i üzletet átvette.
Az I. r. felperes a keresetében 9 500 000 Ft, a II. r. felperes pedig 9 000 000 Ft általános kártérítés megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkoztak, hogy az alperes a szerződés megkötésekor őket az ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezetlenségéről nem tájékoztatta, így nem volt arról tudomásuk, hogy az adásvételi szerződés megkötésével nem szereznek az épületen – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető – tulajdonjogot. Ennek hiányában az ingatlanokat fedezetként felajánlani és ennek során egyrészt a boltok működtetéséhez, másrészt pedig az átalakításhoz hitelt felvenni nem tudtak. A káruk az üzemeltetésből elmaradt, ún. kereskedelmi haszon kiesésében jelentkezett.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az első fokon eljárt bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az r.-i üzlet működött, ezért az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezetlensége ennél az üzletnél elmaradt haszonban jelentkező kárt nem okozott. Megállapította továbbá, hogy az sz.-i ingatlan üzemeltetéséhez is megvoltak a feltételek; 1992 őszére – az átalakítási munkák befejezése időpontjára – a bolt üzemeltetésre alkalmas állapotban volt, a felperesek ennek ellenére sem kezdték meg annak üzemeltetését. Nem találta bizonyítottnak, hogy az üzemeltetés elmaradását az ingatlan-nyilvántartás rendezetlensége okozta.
A Legfelsőbb Bíróság a felperesek fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megállapította, hogy az alperes magatartása, hogy a felpereseket az ingatlan-nyilvántartás rendezetlenségéről nem tájékoztatta, bizonyítottsága esetében sem olyan jogellenes felróható magatartás, ami az alperes kárfelelősségét megalapozná. Rámutatott, hogy ingatlan-nyilvántartás közhitelű nyilvános okmány, ezáltal a fél maga köteles meggyőződni a tényleges ingatlan-nyilvántartási állapotról. Ennek elmulasztása az állandó bírói gyakorlat szerint a fél saját kockázatának körébe esik, az eladóval szemben a tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt kárigényt alappal nem érvényesíthet.
A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben – tartalma szerint – az ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és az alperes keresetük szerinti marasztalását, másodsorban a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezése mellett a másodfokú bíróságnak új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását kérték. A felülvizsgálati kérelem benyújtására okot adó jogszabálysértést a Ptk. 367. §-ának (1)–(2) bekezdésében, és 205. §-ának (3) bekezdésében, a Pp. 3. §-ának (1) bekezdésében és 221. §-ának (1) bekezdésében foglaltak megsértésében jelölték meg. Előadták, hogy a másodfokú bíróság jogszabálysértéssel állapította meg azt, hogy az alperes mint eladó nem volt köteles a felpereseket tájékoztatni arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként nincs feltüntetve, az épületek önálló ingatlanként nincsenek telekkönyvezve. Az eladó az ÁPV Rt. volt, mely szervezet a magyar állam képviseletében értékesítette az ingatlant, ezért a vevők nem voltak kötelesek arra, hogy az eladó állításait ellenőrizendő az ingatlan-nyilvántartási állapotokat megvizsgálják; ez tőlük nem volt elvárható.
Eljárásjogi szabálysértésre is hivatkoztak, nevezetesen, hogy a másodfokú bíróság az indokolási kötelezettségének nem tett eleget, nem indokolta a kár bekövetkezése és az alperes magatartása közötti okozati összefüggés hiányára utaló megállapítását.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint – tekintve, hogy tárgyalás tartását a felperesek a felülvizsgálati kérelmükben nem kérték – tárgyaláson kívül bírálta el.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértésre hivatkozással lehet kérni. A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság jogerős ítélete mentes a felülvizsgálati kérelemben felhozott jogsértésektől. Arra helyesen hivatkoztak a felülvizsgálati kérelmükben a felperesek, hogy a Ptk. 205. §-ának (3) – jelenleg átszámozás folytán (4) – bekezdése értelmében a felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, továbbá a szerződés megkötését megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről és arra is, hogy az eladónak a tájékoztatási kötelezettsége a Ptk. 367. §-ának (1) bekezdése szerint is fennáll. Ez a tájékoztatási kötelezettség azonban nem terjed ki olyan körülményekre, amelyeket a vevő a szerződés megkötésekor maga is tudott, vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartás az 1997. évi CXLI. törvénnyel időközben hatályon kívül helyezett, de a jelen perben még irányadó 1972. évi 31. tvr. 2. §-ának (1) bekezdése szerint – a perben nem érintett kivételektől eltekintve – nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatokat, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását. Amennyiben a felperesek a szerződés megkötése előtt a tőlük elvárható módon járnak el, és az ingatlan-nyilvántartás adatait megtekintik, az alperes tájékoztatásának hiányában is egyértelműen és közhitelesen tudomást szerezhettek volna arról, hogy az általuk megvásárolni szándékozott ingatlanokra a beavatkozó tulajdonjoga nem volt bejegyezve, és mert az épületek nincsenek önállóan telekkönyvezve, a tulajdonjoguk bejegyzésére egyéb feltételek fennállása esetében is csak akkor kerülhet sor, ha az épületeket az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetik. Az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata, így nem hivatkozhat arra, hogy az egyébként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról, jogokról és tényekről az eladó tájékoztatási kötelezettsége révén kívánt tudomást szerezni. Az alperes a fentiek szerint nem tanúsított olyan jogellenes magatartást, amely a felpereseket ért – általuk állított – kárral okozati összefüggésbe hozható.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság jogerős ítéletét a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.
A felperesek felülvizsgálati kérelme sikertelen volt, ezért a Pp. 275/B. §-a folytán a felülvizsgálati eljárásban is irányadó Pp. 78. §-ának (1) bekezdése szerint kötelesek az alperesnek a felülvizsgálati eljárással okozott költségét megtéríteni. (Legf. Bír. Gfv. X. 32.654/1999. sz.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás