GK BH 2000/502
GK BH 2000/502
2000.11.01.
Helyiségek bérleti díjának megállapítása a bíróság részéről a Ptk. 241. §-a alapján. A bíróság ilyen esetekben a bérlő gazdaságossági számításait figyelmen kívül hagyva, a piaci viszonyok alapján határozza meg a díj összegét (Ptk. 99. §, 241. §, 423. §).
Az irányadó tényállás szerint a felperes tulajdonában álló, az alperes bérleményét képező, B.-n, az R. u. 21. szám alatti, 49 m2 alapterületű, nem lakás céljára szolgáló helyiség 1991 és 1994 közötti időre járó bérleti díja az 1994. február 24-én kelt szerződésmódosítás szerint 4800 Ft/m2/év + áfa összeget tett ki. A felperes a módosított keresetében a bérleti szerződésnek a Ptk. 241. §-a szerinti módosítását, ezen belül a bérleti díjnak 1995. november 1-jétől 1996. november 30-ig bezárólag évi 7700 Ft/m2/év + áfában, 1996. december 1-jétől kezdődően pedig évi 9777 Ft/m2/év + áfában történő megállapítását kérte.
Az alperes a keresetet 5702 Ft/m2/év + áfa összegben elismerte, ezt meghaladóan azt elutasítani kérte. Előadta, hogy az inflációra tekintettel 18,8%-kal emelt bérleti díjat – az elismert összeget – már a keresetlevél benyújtása időpontjában is önként teljesítette. Olyan, a bérleti díj összegszerűsége szempontjából releváns körülmény nem merült fel, ami a bérleti díj további emelését indokolttá tenné.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetének részben helyt adott, és a már ismertetett bérlemény után az alperes által fizetendő bérleti díjat 1996. február 2. napjától áfa nélkül 8300 Ft/m2/évben, 1997. június 26-tól pedig 9777 Ft/m2/évben állapította meg, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Elfogadva a beszerzett alap- és kiegészítő szakértői véleményt megállapította, hogy a perbeli bérlemény 1995. évi reális bérleti díja 7700 Ft/m2/év + áfa, 1997-től kezdődően pedig 9777 Ft/m2/év + áfa. A kialakult piaci viszonyokhoz képest a bérleti díj változatlanul hagyása sérti a felperesnek a bérlemény hasznosításához fűződő lényeges és jogos érdekét, ami megalapozza a szerződésnek a Ptk. 241. §-a alapján történő módosítását. A szerződés módosítására csak a jövőre nézve kerülhet sor, ezért a keresetlevél benyújtásától – 1996. február 2-ától – rendelkezett a bérleti díj felemeléséről.
A Legfelsőbb Bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatta, és az alperes által 1996. február 2. napjától 1996. november 30. napjáig fizetendő bérleti díj összegét – áfa nélkül – 7700 Ft/m2/évre leszállította, míg ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megállapította, hogy a szakértői vélemény terjedelmes összehasonlító anyag birtokában véleményezte a perbeli bérlemény bérleti díjára ható piaci viszonyokat. A szakértők a szakvélemény elkészítésekor megvizsgálták az alperes által összehasonlításra felajánlott helyiségek bérletére vonatkozó adatokat is, az alperes által megjelölt helyiségek azonban a perbeli bérleménnyel összehasonlítható paraméterekkel nem rendelkeztek. Az alperes sem az elsőfokú, sem a másodfokú eljárásban nem jelölt meg olyan további bérleményeket, amelyek összehasonlítás alapjául szolgálhattak volna, ezért a Legfelsőbb Bíróság az alperesnek a szakértői vélemény további kiegészítésére irányuló bizonyítási indítványát sem találta megalapozottnak.
A marasztalás összegszerűsége tekintetében a másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a felperes leszállított keresetén túlterjeszkedve, a Pp. 215. §-ában foglaltak megsértésével rendelkezett az 1996. február 2-től november 30-ig terjedő időre járó bérleti díj összegéről. A felperes a fenti időtartamra 7700 Ft/m2/év bérleti díj megállapítását kérte, az elsőfokú bíróság viszont a fenti időtartamra a bérleti díjat 8300 Ft/m2/évben határozta meg, ezért a Legfelsőbb Bíróság ezen időtartamra az alperes által fizetendő bérleti díj összegét 7700 Ft/m2/év összegre leszállította. Nem fogadta el az alperesnek a bérleti díj emelése kezdő időpontjára vonatkozó álláspontját. Rámutatott arra, hogy a felperes a keresetlevelét 1996. február 2-án nyújtotta be, az alperes által megjelölt 1996. március 12-i időpont a keresetlevél újra iktatásának időpontja, ami a keresetindítás időpontját nem befolyásolta.
A jogerős másodfokú ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben – tartalma szerint – a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a keresetnek az általa elismerten felüli részének elutasítását, valamint a perköltségei megállapítását kérte. A felülvizsgálati kérelem benyújtására okot adó jogszabálysértést abban jelölte meg, hogy az eljárt bíróságok jogsértően alkalmazták a Ptk. 241. §-ában írt rendelkezéseket. Azt nem vitatta, hogy közötte és a felperes között a bérleti szerződés megkötésével tartós jogviszony keletkezett.
Vitatta azonban, hogy e tartós jogviszonyban olyan változások következtek be, amelyek mellett a szerződésnek az eredeti tartalommal való fenntartása sértette volna a felperes lényeges jogos érdekét. Előadta, hogy a piaci viszonyok, a gazdasági környezet, valamint az árindex nem a szerződés megkötése után, és nem csupán a felperes, hanem az alperes érdekeit is sértő módon változtak meg. A jogos érdeksérelem vizsgálatánál ezért mindkét fél érdekeit mérlegelve, a bérbeadó és a bérlő helyzetének elemzésével lehetett volna megállapítani, hogy a lehetséges módosítás milyen előnyökkel, illetőleg milyen hátrányokkal jár a felekre. Csak így dönthető el, hogy helye van-e a szerződés bíróság által történő módosításának. A felperes 1996. február 2-án több üzlet bérleti díjának emelése érdekében indított keresetet. A per tárgyának értéke 19 426 677 Ft-ot tett ki. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem egységesen, hanem önállóan, külön-külön eljárásokban kívánta eldönteni a felperes egyes helyiségek bérleti díjának emelésére irányuló kereseteit. Amennyiben ugyanis az elsőfokú bíróság valamennyi üzlethelyiség bérleti díját egy eljárásban vizsgálta volna, úgy nyomban érzékelhető lett volna, hogy a bérleti szerződések módosítása az alperes működését ellehetetleníti, gazdálkodása veszteségessé válik.
A felülvizsgálati eljárásban is sérelmezte az alperes a bérleti díj emelésének kezdő időpontját. Előadta, hogy e tekintetben a másodfokú bíróság megsértette a Pp. 132. §-ában foglalt rendelkezéseket. Kifejtette, hogy az 1996. február 2-án benyújtott keresetlevélnek a tárgya és a keresetlevélben megjelölt követelés összege nem azonos a perbelivel, ezért a Pp. 132. §-ában foglalt rendelkezés nem volt alkalmazható. A keresetlevél benyújtása időpontjának 1996. március 12-ét kell tekinteni, következésképpen a bérleti díj emelésére – az egyéb feltételek fennállása esetében is – csak ettől az időponttól kezdődően kerülhet sor.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértésre hivatkozással lehet kérni. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálattal támadott jogerős ítélete a felhozott okokból nem jogszabálysértő.
A másodfokú bíróságnak a Ptk. 241. §-ában foglaltak alkalmazhatóságára, a bérleti díj emelésére és annak mértékére vonatkozó döntése megfelel a hatályos jogszabályoknak és a kialakult bírói gyakorlatnak, a döntés helyes indokainak megismétlése ezért szükségtelen.
A felülvizsgálati kérelem kapcsán azonban rámutat a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság arra, hogy az állandó bírói gyakorlat szerint a Ptk. 423. §-ában szabályozott bérleti szerződés a bérbeadó és bérlő között tartós jogviszonyt hoz létre, ezért ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sérti, a Ptk. 241. §-a szerint a bíróság a szerződést módosíthatja. A perbeli esetben a minden aggálytól mentes szakértői vélemény megállapításai szerint a. bérelhető ingatlanok iránt megnövekedett kereslet a bérleti díjak nagymértékű emelkedését vonta maga után. A felperesnek mint a bérbe adott ingatlanok tulajdonosának a tulajdonost megillető, a Ptk. 99. §-ában írt, a dolog hasznosításához fűződő érdeke azt követeli, hogy a dolog hasznaiban jelentkező bérleti díjakat a piaci viszonyoknak megfelelően alakítsák ki, a bérbeadó tehát ugyanazt a bevételt érhesse el e címen, mintha a bérleti szerződést a piac bármely más szereplőjével kötötte volna. A bérleti díjak ekként történő kialakítása szempontjából nincs annak jogi relevanciája, hogy a piaci árak alkalmazása mennyiben befolyásolja a bérlő gazdálkodó tevékenységét, azaz hogy az általa folytatott tevékenység eredményéből mennyiben fedezhető a piaci viszonyok alapján kiszámított bérleti díj. Az eljárt bíróságok nem követtek el jogszabálysértést azzal, hogy a bérleti díj megállapításánál a piaci viszonyokat vették alapul. Tekintve, hogy az első ízben benyújtott keresetlevélben írt további 29 üzlethelyiség önállóan képezte bérleti szerződések tárgyát, nem jelentette az eljárt bíróságok részéről az eljárás szabályainak megsértését, hogy nem együttesen bírálták el a további 29 bérlemény bérleti díjának emelésére irányuló kereseteket.
Alaptalanul sérelmezte az alperes a késedelmi kamat kezdő időpontjának megállapítását is, e tekintetben a jogerős ítélet helyes indokait szükségtelen megismételni.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság jogerős ítéletét a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése szerint hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. X. 33.564/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás