PK BH 2000/535
PK BH 2000/535
2000.12.01.
Közös tulajdonban levő területen történő toldaléképítkezéshez való hozzájárulás az alapító okirat módosítását eredményezi; e szerződéses nyilatkozatnak a bíróság általi pótlására nincs lehetőség. A felépítmény belső átalakítására vonatkozó fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozatot viszont a bíróság ítéletével pótolhatja [Ptk. 5. § (3) bek.; 12/1986. (XII. 30.) ÉVM r. 13. § (1) bek. a) pont, 29. § (1) bek.].
A peres felek és akkori tulajdonostársuk az 1993. augusztus 31-én kelt okirattal megosztották, majd társas üzemmé alakították a perbeli 14 026 m2 összterületű, ipartelep megjelölésű ingatlant. Ennek során – egyebek közt – közös tulajdonba kerültek az épületek körüli járdák, utak; míg a felperes kizárólagos tulajdonosává vált a 2034 m2 alapterületű műhely megnevezésű (valóságban tehergépjármű-garázs) épületnek. Az alapító okirat szerint a tulajdonostárs a külön tulajdonában lévő egységben – a közös képviselő értesítése mellett – saját költségére felújítási és építési munkát végezhet. Ha azonban a tervezett munkálatok ellen bármelyik tulajdonostárs tiltakozik, az építkezéshez szükséges a közgyűlés egyszerű szótöbbséggel hozott határozata; a közös tulajdont érintő kérdésekhez viszont a közösség egyhangú határozata szükséges.
A külön tulajdonában lévő épületet a felperes bérbe adta, majd a bérlő a garázsból hűtőkamrát, raktárt, üzlethelyiséget, irodát alakított ki, s az épülethez 17 m2 alapterületű melléképületet is csatlakoztatott.
A felperes kérelmet nyújtott be az építésügyi hatósághoz fennmaradási engedély kiadása iránt, melyhez – az alperes nyilatkozatát kivéve – csatolta a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását. Az alperes a jognyilatkozat tételét azzal tagadta meg, hogy a bérlő által folytatott élelmiszer-nagykereskedés számára versenyhelyzetet teremt, emellett a megnövekedett gépjárműforgalom az ingatlanon való közlekedést is nehezebbé teszi. A most említett hozzájárulás hiánya miatt az építésügyi hatóság az eljárást felfüggesztette; és az épület használatát a fennmaradási engedély végrehajthatóságáig felfüggesztette.
A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a garázs nagykereskedelmi raktár-üzletté való átalakításához, illetőleg a melléképület létesítéséhez az alperes hozzájáruló nyilatkozatát ítéletével pótolja. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperes hozzájáruló nyilatkozatát az ingatlanon létesített garázsépület nagykereskedelmi raktárrá való átalakításához és az épület oldalához épített, CK-panelekből kivitelezett melléképület fennmaradásához szükséges engedélyhez ítéletével pótolta.
A másodfokú bíróság a városi bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint a közös tulajdont érintő beruházásokhoz az alapító okirat szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, így mind a bővítéshez, mind az épület funkciójának megváltoztatásához megkívánt tulajdonostársi nyilatkozat szerződéses nyilatkozatnak minősül, tehát a Ptk. 5. §-a alapján nem pótolható. Nem szól ugyanakkor az építkezés mellett a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdeke sem, minthogy az épületet bérbeadás útján hasznosítja. Mindezek alapján az alperes nyilatkozata bírósági úton nem pótolható.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint jogszabálysértéssel tekintette a másodfokú bíróság a külön tulajdonában lévő ingatlan funkciójának megváltoztatását közös tulajdont érintő – így szerződésmódosítást igénylő – beruházásnak; ehhez képest az alapító okirat szerint elegendő a tulajdonostársak többségének (egyébként megadott) hozzájárulása. A melléképületet pedig kizárólagos használatában lévő területre ideiglenesen létesítette, így annak fennmaradását az alperes nem sérelmezheti.
Az alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem részben, az alábbiak szerint alapos.
A szerződés módosítása esetében a felek közös megállapodással a jogviszony azonosságának fenntartása mellett a kötelem tartalmán változtatnak, illetőleg megállapodásuk hiányában a Ptk. 291. §-ában foglalt feltételek bekövetkezte esetén ezt a változtatást a bíróság végzi el.
A perbeli esetben a társasüzemet alapító okirat szerint szótöbbséggel meghozott határozat birtokában a tulajdonostárs a külön tulajdonában lévő „egységben” korlátozás nélkül építési munkálatokat végezhet. Ugyanakkor a szóban forgó okiratban a szerződő felek a külön tulajdonú épületek használati céljának megváltoztatását nem korlátozták. Ez egyébként a felek érdekeinek sem felelt volna meg, mivel az ingatlanon valamennyien vállalkozói tevékenységet végeznek, s ilyen korlátozás az üzleti mozgásteret rendkívül beszűkítette volna. Következésképpen a felperes tehergépkocsi-garázsának nagykereskedelmi raktárrá és üzletté történő átalakítása – figyelemmel arra is, hogy a tulajdoni arányokat nem érinti – nem igényli az alapító okirat módosítását. Az elsőfokú bíróság tehát helytállóan bocsátkozott annak vizsgálatába, hogy történt-e joggal való visszaélés, és a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján az alperesnek a fennmaradási engedély kiadásához szükséges jognyilatkozata pótolható-e. Ebben a körben érdeksérelmét az alperes abban jelölte meg, hogy a felperes épületének raktárrá és üzletté történő átalakítása folytán a gépjárműforgalom jelentősen megnövekedne, és ez a saját vállalkozói tevékenységét korlátozná. A nem vitás peradatok szerint a felperes külön tulajdonában lévő 2034 m2 alapterületű épület tehergépkocsi-garázsként üzemelt. Az e területen elhelyezhető tehergépkocsik számát is figyelembe véve a közös tulajdonban álló utakon lebonyolódó járműforgalom a raktár és üzlet kialakításával bizonyosan nem haladja meg azt a mértéket, amely az épület eredeti célra történő használata esetében várható lenne. Helyesen állapította meg tehát az elsőfokú bíróság, hogy az alperes a garázsépület átalakításához a perbeli jogvita elbírálásánál még irányadó, az építési és használatbavételi engedélyezési eljárásról szóló 12/1986. (XII. 30.) ÉVM rendelet 29. §-ának (1) bekezdése értelmében alkalmazandó 13. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerinti hozzájárulását jogával visszaélve tagadta meg, s erre tekintettel nyilatkozatát jogszabálysértés nélkül pótolta.
A fentebb kifejtettek azonban nem vonatkoztathatók a felperes által végzett toldaléképítkezésre. Az alapító okirat szerint ugyanis, ha a tervezett átalakítás a közös tulajdont is érinti, az építési munkák csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása után kezdhetők meg. A toldaléképítés a felperes által sem vitatottan a közös tulajdonban lévő területen történt. Amellett, hogy ilyen épület létesítése a tulajdonostársak egyhangú határozatához kötött, egyben a tulajdoni arányok megváltozását is eredményezheti. Az alperes e melléképület létesítéséhez való hozzájárulása tehát az alapító okirat módosítását jelentené, és e szerződéses nyilatkozatnak a bíróság általi pótlására a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján nincs lehetőség.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alkalmazásával hatályon kívül helyezte, és a városi bíróság ítéletét részben megváltoztatva csupán a felperes által létesített melléképület fennmaradásához szükséges jognyilatkozat pótlására irányuló keresetet utasította el. (Legf. Bír. Pfv. VI. 21.520/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás