PK BH 2000/540
PK BH 2000/540
2000.12.01.
Kárpótlási jegyért földárverésen megvásárolt föld adásvételére irányuló előszerződés érvényességének feltételei [Ptk. 208. §, 365. § (3) bek.; Pp. 196. § (3) bek.; XXV. PED].
A felperes 1993 októberében összesen 80 000 forint névértékű kárpótlási jegyet vásárolt az alperestől, majd az 1993. október 27-i árverésen az alperes meghatalmazásának felhasználásával 63 000 forint értékű kárpótlási jegyért megvásárolta a battonyai 0646/11-9. hrsz.-ú 3,4 ha földingatlant.
A felperes még az árverés napján felkereste dr. N. E. ügyvédet, aki megbízásának megfelelően előszerződés-tervezetet készített. Eszerint az alperes az említett ingatlan tulajdonjogát már megszerezte, de megbízza a felperest, hogy részére a fennmaradt 17 000 forint értékű kárpótlási jegy ellenében további földingatlant vásároljon. Három év elteltével pedig a felek a kárpótlási jegyeken szerzett ingatlanokra adásvételi szerződést kötnek; a földek vételára 80 000 forint lesz, amelyet a felperes már hiánytalanul megfizetett. Az ingatlanokat az alperes – miután a kárrendezési hivatal birtokba helyezte – nyomban köteles lesz a felperes birtokába bocsátani.
Az alperes az okirat aláírását aznap megtagadta arra hivatkozva, hogy szemébe gyógyszert cseppentett, így annak elolvasására nem képes. Másnap viszont felkereste az előszerződést szövegező ügyvédet, és ott az okiratot annak megmagyarázását követően – s miután azt kérésére kiegészítették azzal, hogy a majdani szerződés költségeit a vevő viseli – aláírta.
Későbbi árverésen 17 000 forint értékű kárpótlási jegyért a felperes – szintén az alperes meghatalmazása alapján – megvásárolta a b.-i 0134/12-6. hrsz.-ú 0,7 ha területű és a b.-i 134/122-1. hrsz.-ú 0,3 ha területű földeket.
Miután az adásvételi szerződés megkötésére az alperes nem volt hajlandó, a felperes keresetet nyújtott be a bírósághoz, amelyben az előszerződésben foglaltaknak megfelelő tartalommal az adásvételi szerződés létrehozását kérte.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult; viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben földhasználati díj fizetésére kérte a felperes kötelezését.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a kárpótlási jegyen vásárolt földingatlanokra az adásvételi szerződést összesen 80 000 forint vételár mellett a felek között létrehozta, és rendelkezett a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről, a viszontkeresetet pedig elutasította.
A másodfokú bíróság – a per főtárgya tekintetében – az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság kifejtette, hogy a kárpótlási jegyek megvásárlását követően a felperes ajánlatának a megszabott alakban történt elfogadásával a felek között későbbi adásvételi szerződés kötésére irányuló előszerződés jött létre. Kétségtelen, hogy az előszerződésben az „átruházás” kifejezés nem szerepel, mindazonáltal az alperesnek az a nyilatkozata, amely szerint az adásvételi szerződést majd megköti, a tulajdonjog átruházására irányuló akaratnyilatkozatnak is minősül. Az előszerződés 9. pontja tartalmazza, hogy az okirat tartalmának megmagyarázására a Pp. 196. §-ának (3) bekezdése szerint bizonyítottan sor került, így állítólagos olvasásra képtelen állapotára az alperes alappal nem hivatkozhat. Az előszerződésben a felek az ingatlanok vételárában is megállapodtak, a kikötött ellenszolgáltatás – az árveréseken kialakult földértékekhez képest – feltűnően aránytalannak nem tekinthető. Az adásvételi szerződést a bíróság a Ptk. 208. §-ának (4) bekezdésében foglalt rendelkezések alkalmazásával a szerződési feltételek módosításával is létrehozhatná ugyan, a föld értékének időközi emelkedése azonban a vételár magasabb összegben való megállapítását önmagában nem indokolja. Ez a felperes érdekeit rendkívül súlyosan sértené, egyébként is a földárak későbbi alakulásának kockázatát a feleknek kell viselniük. Mindezekre tekintettel az előszerződés alapján az adásvételi szerződést a Ptk. 208. §-ának (3) bekezdése alapján létrehozta, s erre, valamint az előszerződésnek a felperes birtokbalépésével kapcsolatos rendelkezésére tekintettel az alperes viszontkeresetét elutasította.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése, a kereset elutasítása és viszontkeresetének helyadó döntés meghozatala végett – az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben megismételte azt a perbeli védekezését, amely szerint a felek ügyleti szándéka kárpótlási jegyek adásvételére irányult. Ezt követően közöttük érvényes előszerződés nem jött létre, mivel az olyan ingatlanok későbbi értékesítésére vonatkozott, amelyeknek az alperes a jogügylet megkötésekor még nem volt tulajdonosa; az okiratból egyébként sem tűnik ki a felek tulajdonátruházást célzó kifejezett akaratnyilvánítása. Végül a bíróság jogszabálysértéssel hagyta figyelmen kívül az olvasásra képtelen állapotát, s azt, hogy ennek ellenére elmaradt az okirat tartalmának megmagyarázása is.
A felperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Helytállóan fejtette ki jogerős ítéletében a bíróság, hogy a felek eredeti elhatározásukat megváltoztatva kárpótlási jegyek átruházása helyett 80 000 forint értékű kárpótlási jegyért a földárverésen megvásárolt földek adásvételére irányuló előszerződést kötöttek. A Ptk. 208. §-a szerinti előszerződés megkötésének – ellentétben az alperes jogi álláspontjával – nem feltétele, hogy a később átruházandó vagyontárgyaknak az eladó már ekkor tulajdonosa legyen. Az adott esetben sem volt tehát akadálya annak, hogy az alperes olyan ingatlanok adásvételére vállaljon előzetesen kötelezettséget, amelyek tulajdonjogát majd a későbbiekben szerzi meg.
Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességéhez – egyebek mellett – elegendő, ha a jogügylet tárgya az írásba foglalt szerződés tartalma alapján azonosítható. Az előszerződésben a felek a kárpótlási jegyek felhasználásával megszerzett földingatlanok adásvételére vállaltak kötelezettséget, így a megkötendő jogügylet tárgyához az adott esetben kétség nem férhet. Az adásvételi szerződés kötésére irányuló előszerződés tartalmi követelménye az is, hogy a felek átruházási szándéka az okiratból kitűnjék. Helyesen mutatott rá jogerős ítéletében a bíróság, hogy ebből a szempontból elegendő, ha a felek ingatlan tulajdonjogának vételár ellenében történő átruházására irányuló akarata – miként a perbeli esetben is – az okirat egész tartalmából felismerhető.
A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése az ingatlan adásvételének érvényességét a szerződés írásba foglalásához köti, s a XXV. számú PED iránymutatása szerint az írásba foglalt szerződésnek – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – nem érvényességi feltétele, hogy a felek a megállapodásokat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják. Olvasni nem tudó fél esetében – ha a szerződést aláírta – a bíróságnak tehát azt kell vizsgálnia, hogy ismerte-e a szerződés tartalmát. Az adott esetben a bíróság e körben a lehetséges bizonyítást lefolytatta, így kihallgatta az egyik előttemező tanút, aki vallomásában határozottan megerősítette a felperesnek az okirat tüzetes megmagyarázásával kapcsolatos előadását. Másik tanú meghallgatására viszont nem kerülhetett sor, mert a szerződés tervezetét készítő ügyvéd részére a titoktartási kötelezettség alóli felmentéshez való hozzájárulását éppen az alperes tagadta meg.
Végül helytállóan fejtette ki jogerős ítéletében a bíróság, hogy az előszerződésben foglalt feltételek módosítására a Ptk. 208. §-ának (4) bekezdése értelmében csak kivételesen van lehetőség. Ilyen kivételes helyzet viszont a perbeli esetben nem volt, az ingatlanok forgalmi értékében bekövetkezett esetleges változásokkal ugyanis az előszerződés megkötésekor a felek számoltak, illetőleg számolniuk kellett.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül meghozott határozatával a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI. 24.247/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás