GK BH 2000/70
GK BH 2000/70
2000.02.01.
Helyiségbérletnél a bérlő által az ingatlanon eszközölt ráfordításokat (beruházásokat) csak az erre vonatkozó külön megállapodás szerint köteles a bérbeadó - a szerződés megszűnésekor - megtéríteni [1993. évi LXXVIII. tv. 15. § (1) bek.; Ptk. 361. §].
Az alperes tulajdonát képezi a p.-i, H. utca 42. szám alatti házas ingatlan, melyből öt helyiséget bérbeadás útján hasznosít. A borozóként üzemelő, összesen 73 négyzetméter alapterületű helyiségcsoport határozatlan időre történő bérbeadása tárgyában a felek 1995. április 2-án bérleti szerződést kötöttek. A szerződés megszűnése esetére kikötötték, hogy a felperes bérlő az ingatlant tisztán, újrafestett állapotban köteles az alperes bérbeadó birtokába adni, a bérlő kötelezte magát, hogy „a szerződés felbontásakor az üzletbe bevitt leltár szerinti berendezési tárgyait a felbontási napot követő harmadik napon belül” elviszi. A szerződés 7. pontjában a felperes kijelentette, hogy semminemű kárpótlásra, kártérítésre, kárigényre, cserehelyiségre nem tart igényt, ezekről lemond. A felperest terhelő kötelezettségek biztosítására 150 000 Ft óvadékot kötöttek ki, amelyet a szerződés aláírásakor a felperes az alperes részére átadott. A felperes a korábban szobaként használt 7, 5 négyzetméter nagyságú helyiséget az alperes hozzájárulásával válaszfal beépítésével húselőkészítővé és fehér mosogatóvá alakította át. A felperesi munkák az ingatlanban 159 562 Ft műszaki és 200 000 Ft forgalmi értéknövekedést eredményeztek. A felek az átalakítási költségek viselésének kérdésében megállapodást nem kötöttek.
A felperes a bérleti szerződést 1995. október 17-én 30 napos határidővel felmondta, az ingatlant 1995. december 1-jén elhagyta. A felperes módosított keresetében az alperest az általa átvett 150 000 Ft óvadékból 9426 Ft visszafizetésére, továbbá értéknövelő beruházásai 200 000 Ft ellenértékének megfizetésére kérte kötelezni.
Az alperes a kereset elutasítását indítványozta, mivel álláspontja szerint a felperesnek a bérleti jogviszonnyal összefüggő tartozásai az óvadék összegét meghaladták, az ingatlan átalakításának költségeire pedig a felperes szerződéses viszonyukra tekintettel nem tarthat igényt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy a felperesnek fizessen meg 159 562 Ft-ot és a tőkének 1995. december 15-től a kifizetésig járó évi 20% késedelmi kamatát, továbbá 32 670 Ft perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság tényként állapította meg, hogy a bérleti szerződés megszűnésének időpontjában a felperes tartozása 156 235 Ft volt, így az óvadék összegéből a felperesnek semmi nem jár vissza. Megállapította továbbá, hogy a felek a lakás- és helyiségbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 15. §-ának (1) bekezdésében meghatározott megállapodást nem kötöttek az átalakítás költségeinek viseléséről, ezért a Ptk. 361. §-ában foglalt szubszidiárius szabályok alkalmazásával marasztalta az alperest a munkák ellenértékében és kamataiban.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes fellebbezést terjesztett elő az ítélet megváltoztatása és a kereset teljes elutasítása érdekében, míg a felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a fellebbezett részében megváltoztatta, és a keresetet teljes egészében elutasította. A felperes által az állam javára fizetendő elsőfokú illetéket 12 560 Ft-ra felemelte, és kötelezte a felperest 26 000 Ft első- és másodfokú perköltség megfizetésére az alperes javára.
A másodfokú ítélet indokai szerint az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek a költségviselés kérdésében nem állapodtak meg, a bérbeadó csupán az átalakításhoz adott hozzájárulást. Az Ltv. 15. §-ának (1) bekezdése szerint a költségviselés tárgyában megkívánt megállapodás létrejöttének hiányában a beruházás költsége a beruházást végző felperest terhelte. A bérleti szerződés 4. és 7. pontjával összhangban a másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint jelen esetben a jogalap nélküli gazdagodás szubszidiárius szabályait nem lehetett alkalmazni.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a másodfokú ítélet megváltoztatása és keresetének helytadó ítélet hozatala érdekében. A felperes sérelmezte, hogy a másodfokú ítélet önmagának ellentmondó indokokat tartalmaz, amennyiben megállapította, hogy a felek között a költségviselés tárgyában megállapodás nem jött létre. Másrészről a szerződés 4. és 7. pontjából a beruházásokra vonatkozó megállapodás létrejöttére következtetett. A felperes álláspontja szerint a másodfokú bíróság a szerződés hivatkozott pontjait tévesen és - a Ptk. 207. §-a (2) bekezdésének megsértésével - kiterjesztően értelmezte, mivel a felek között a költségviselés tárgyában bizonyítottan nem jött létre megállapodás. Az Ltv. 15. §-a (1) bekezdésének helyes értelmezésével - megállapodás hiányában - nem zárható ki a költségek, illetve az értéknövelés ellenértékének megtérítése iránti igény érvényesíthetősége a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozta. Előadta, hogy az Ltv. 15. §-ának (1) bekezdése alapján - a költségviselésben való megegyezés hiányában - a bérlő a beruházásait csak saját kockázatára és költségére végezheti. Ennek ellenértékére csak akkor tarthat igényt, ha a bérbeadóval kifejezetten így állapodott meg. A felek között megállapodás nem jött létre, ezért a felperes a költekezése ellenértékét a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint sem igényelheti. A szerződés értelmezésének a felperes által hivatkozott tartalmával szemben az alperes a Ptk. 207. §-a (1) bekezdésének értelmezési szabályára utalt. Ezzel összefüggésben előadta, hogy azzal a feltétellel járult hozzá az átalakításhoz, hogy annak költségeit nem neki kell viselni.
Mindkét fél hozzájárult a felülvizsgálati kérelem tárgyaláson kívül történő elbírálásához.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet csak a másodfokú bíróság által elbírált keretben találta érdemben felülvizsgálhatónak. Mivel a felperes keresetét részben elutasító ítéleti rendelkezés első fokon jogerőre emelkedett, ezért a Pp. 271. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján ez ellen a rendelkezés ellen felülvizsgálatnak nem volt helye.
A felülvizsgálati kérelemnek és az ellenkérelemnek a Pp. 275. §-ának (2) bekezdésében írott keretei között eljárva a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság az átalakítási-korszerűsítési munkák ellenértékének megtérítésére irányuló kereseti kérelem tárgyában a másodfokú bírósággal azonos jogi álláspontot foglalt el. Helytálló ugyanis a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, amely szerint az Ltv. 15. §-ának (1) bekezdése alapján ezeket a költségeket a bérlő csak abban az esetben igényelheti, amennyiben a bérbeadóval ilyen tartalmú megállapodást kötött. Megalapozottan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felek között ilyen tartalmú megállapodás nem jött létre. Abban a további kérdésben is érdemben helyes jogi álláspontot foglalt el a másodfokú bíróság, hogy az említett munkák eredményeképpen az alperesi ingatlanban előállott értékemelkedés ellenértékét a felperes a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint sem igényelheti az alperestől. Ennek akadálya a másodfokú bíróság által helyesen hivatkozott, a felek között fennállott szerződéses jogviszony, melyet a bérleti szerződés rendelkezései részletekbe menően szabályoztak. A bérleti szerződés 3-7.-ig terjedő pontjaiból az következik, hogy a felperes a bérleti jogviszony kezdetekor a szerződésben meghatározott állapotban vette át a bérleményt, és a szerződés megszűnésekor ugyanilyen állapotban - leltár szerint - volt köteles azt az alperes birtokába visszabocsátani. A szerződésben rögzített átadáskori és visszaadáskori állapot pontos szabályozása alapján a másodfokú bíróság a szerződés 7. pontjának helyes értelmezésével következtetett arra, hogy a felek a megállapodásukkal a felperesnek a bérleti jogviszonyból eredő minden térítés iránti igényét kizárták. A másodfokú bíróság a szerződés említett 7. pontját a szerződés korábbi, a felek szerződéskötéskori akaratának egyértelműen megfelelő nyilatkozatával összhangban értelmezte, ezért a felperes által állított jogszabálysértést nem valósította meg.
Az ismertetett indokoknak megfelelően - a fenti indokolásbeli pontosítással - a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
A felülvizsgálati kérelem nem vezetett eredményre, ezért a Pp. 275/B. §-a folytán alkalmazandó 78. § (1) bekezdése alapján a pervesztes felperes köteles a felülvizsgálati perköltségek viselésére. (Legf. Bír. Gfv. IV. 30.468/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás