PK BH 2001/172
PK BH 2001/172
2001.04.01.
I. Ingatlan társtulajdonosai által együttesen adott ingatlanközvetítői megbízás esetén az egy összegben meghatározott közvetítői díjban a társtulajdonosok egyetemlegesen marasztalhatóak [Ptk. 334. § (2) bek.].
II. Jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel csak olyan kérdésben támadható, amely az első- és másodfokú eljárásnak is tárgya volt [Pp. 270. § (1) bek.].
1995. október 18-án a peres felek ingatlan eladására vonatkozó megbízási szerződést kötöttek. Ebben az alperesek a Budapesten, L. u. 41. szám alatt levő ingatlanban található lakás és irodahelyiség értékesítésének közvetítésével bízták meg a felperest. Az eladási árat 33 500 000 forint + 4% közvetítői díj + áfa összegben határozták meg. A szerződés 3. pontja szerint a közvetítői díj a létrejött adásvételi szerződésben szereplő vételár 4%-a + áfa. Rögzítették, hogy a közvetítői díj az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg esedékes. A szerződés kézzel rávezetett szövege szerint az eladási ár 1995. december 31-ig érvényes. A szerződést a felperes részéről egy személy, D. Z. írta alá, és látta el a Kft. bélyegzőjével.
Mielőtt a megállapodás írásba foglalására sor került volna, D. Z., a felperes ügyvezetője már tájékoztatta az alpereseket arról, hogy a B. Országos Önkormányzat a környéken keres ingatlant, ezért leendő vevőként az önkormányzatot jelölte meg. A felperes ügyvezetője személyesen is részt vett az első érdemi megbeszélésen, de a későbbiekben az alperesek közvetlenül tárgyaltak előbb az önkormányzattal, majd a tényleges vevővel, a Magyar Államot képviselő Kincstári Vagyonkezelő Szervezettel. Az adásvételi szerződés megkötése előtt értékbecslések történtek, és így alakult ki a 31,2 millió forintos vételár. Az adásvételi szerződés megkötésére 1996. április 25-én került sor.
A felperes felszólította az alpereseket közvetítői díjának megfizetésére, de ez elől az alperesek elzárkóztak. A felperes kereseti kérelmében az alpereseket egyetemlegesen kérte kötelezni 1 248 000 forint közvetítői díj + 312 000 forint áfa és ennek 1996. május 16. napjától a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamata megfizetésére a Ptk. 478. §-a alapján. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a felperessel feltételtől függő, határozott időtartamra szóló, úgynevezett sikerdíjas szerződést kötöttek. A kikötött feltételek azonban nem teljesültek, ezért a szerződés 1995. december 31-én megszűnt. A felperes nem is a vevővel, hanem a reménybeli használóval hozta össze az alpereseket, a vevő ugyanis a Magyar Állam volt. Arra hivatkozással, hogy a felperes számlát nem küldött, kérték a kamatkövetelés elutasítását. Véleményük szerint a perbeli ingatlaneladás áfa-mentes volt, így áfa-mentes a felperes közvetítő tevékenysége is. 1996. január 1-jétől kezdődően havonta 445 000 forint kártérítés beszámítását kérték arra tekintettel, hogy egyrészt elestek a magasabb vételáron való értékesítés lehetőségétől, másrészt nem tudtak 1996 januárjában fix kamatozású kincstárjegyet vásárolni.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alpereseket: egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 312 000 forintot, ennek 1996. május 16-tól a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamatát, valamint 20 720 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet és az alperesek beszámítási kifogását elutasította. Tényként állapította meg, hogy a felek között határozatlan idejű megbízási szerződés jött létre, a szerződésben megjelölt időpontnak csak a vételár vonatkozásában volt jelentősége. Az alperesek csak 1995. november végén szereztek tudomást arról, hogy az ingatlan vevője nem a B. Országos Önkormányzat, hanem a Magyar Állam lesz. A felperes nem a szerződésnek megfelelően járt el, a szerződésben kikötött teljes díjra nem jogosult, de a kifejtett munkájára figyelemmel 1%-os közvetítői díj megilleti.
A másodfokú bíróság a peres felek által előterjesztett fellebbezések folytán meghozott jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, az alpereseket egyetemlegesen terhelő marasztalás összegét 1 560 000 forintra, a perköltség összegét 160 000 forintra felemelte. A felek jogvitájának eldöntésekor a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján a megbízási szerződés tartalmából indult ki. Álláspontja szerint a szerződés szövegéből azt nem lehetett megállapítani, hogy a megbízási díj kifizetését a felek függővé tették volna meghatározott siker elérésétől, a szerződésre vezetett 1995. december 31-i határidő az eladási árra vonatkozott. A közvetítői díj kifizetésének csak az volt a feltétele, hogy a felperes által közvetített személy az alperesekkel az adásvételi szerződést megkösse. A felperes a szerződésben vállalt e kötelezettségét teljesítette, mert a kisebbségi önkormányzatnak az ingatlan kiválasztásában intézkedési joga volt, csupán jogszabályi rendelkezés alapján kellett az államnak szerződést kötnie.
Az áfával kapcsolatos kérdésben a másodfokú bíróság értékelte a perben becsatolt és általa beszerzett APEH-állásfoglalásokat, magát a megbízási szerződést, és az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. tv. előírásait. A felperes speciális közvetítői tevékenységet látott el, saját nevében szolgáltatott, ez a tevékenység tehát nem minősül tárgyi adómentesnek. A kamatfizetés tárgyában kifejtette, hogy a felperes felszólítását követően a Ptk. 298. §-ának (2) bekezdése alapján az alperesek késedelembe estek, így a Ptk. 301. §-ának (1) bekezdése szerint kötelesek késedelmi kamatot fizetni. Miután az alperesek magánszemélyek, így a késedelem kimentése körében alappal nem hivatkozhatnak a gazdálkodó szervezetek egymás közötti viszonyában irányadó legfelsőbb bírósági állásfoglalásra. Figyelemmel arra, hogy az alperesek nem külön-külön, hanem közösen mint az ingatlan tulajdonosai adták a megbízást a felperes részére, a díj fizetését is közösen vállalták, ezért az egyetemleges kötelezés a Ptk. 334. §-ának (2) bekezdése értelmében nem jogszabálysértő.
A jogerős ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet; ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérték. Álláspontjuk szerint a szerződés semmis, az ítélet a Ptk. 29. §-ának (3) bekezdésébe ütközik. A felperes cégjegyzésének módja a két ügyvezető együttes aláírása, ez kitűnik a felperes cégkivonatából, ugyanakkor a perbeli szerződést csak D. Z. írta alá, a másik ügyvezető aláírása hiányzik. Az alperesek ebben a körben hivatkoztak több BH-ban közzétett eseti döntésre. Az eljáró bíróság nem kért be hiteles cégkivonatot a képviseleti jogosultság tisztázására, a fenti tényeket a bíróságok nem tárták fel, a semmis szerződésre tekintettel azonban a jogerős ítéletet hatályon kívül kell helyezni.
Az alperesek azt is sérelmezték, hogy a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a Ptk. 207. §-a (1) bekezdésében foglaltakat, a szerződési nyilatkozatot nem az eset körülményeire tekintettel értelmezte. A felperes konkrét ajánlattal kereste meg az alpereseket, vállalta meghatározott vételár elérését egy fix időtartamon belül. A díj kifizetésének tehát feltételei voltak, ezek indokolták a rendkívül magas 4%-os díjazást is. A díjat sikerdíjnak lehetett tekinteni. A felperes a szerződésben foglalt feltételeket nem teljesítette. Az alperesek sérelmesnek tartották a késedelmi kamatra vonatkozó ítéleti rendelkezést. Véleményük szerint a rendelkezés sérti a Ptk. 302. §-a b) és c) pontját, a Ptk. 303. §-a (3) bekezdését, az adózás rendjéről szóló 1990. évi XCI. tv. 34. §-át, a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. tv. 4. §-a (3) bekezdését és 62. §-át, valamint az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. tv. 43. §-át. A felperes köteles volt tevékenységéről számlát kibocsátani, de ez nem történt meg. Az alpereseknek a személyi jövedelemadó-bevallásban számlával kell bizonylatolni, elszámolni kiadásaikat. A felek gazdálkodó szerveknek minősülnek, így vonatkozik rájuk a számlaadási kötelezettség.
Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben kifogásolták egyetemleges marasztalásukat, véleményük szerint az ítélet sérti a Ptk. 334. §-a (1) bekezdését. A pénzkövetelés osztható, így mindegyik alperestől csak a reá eső részt lehet követelni. Nincs olyan jogszabályi előírás, amely kötelezővé tenné az egyetemlegességet, és ezt nem támasztja alá a szerződés tartalma sem. Az alperesek fenntartották azt az álláspontjukat is, hogy az áfában való marasztalásuk törvénysértő, az 1992. évi LXXIV. tv. 30. §-ába, részletesebben a 2. számú melléklet 30. pontjába ütközik.
A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Tájékoztatásul közölte, hogy az alperesek perújítást kezdeményeztek, amelynek indokai megegyeznek a felülvizsgálati kérelem 1. pontjában foglaltakkal. A felperes álláspontja szerint az alperesek olyan új tényre hivatkoznak, amelyet a perben eddig nem vettek figyelembe; a bírói gyakorlat szerint a felülvizsgálati eljárásban ilyen tény jogszabálysértés alapjaként nem használható fel.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Helyesen utalt felülvizsgálati ellenkérelmében a felperes arra, hogy az alperesek kérelmének 1. pontja alatti hivatkozás nem lehet tárgya a felülvizsgálati eljárásnak, mert olyan új jogi álláspont, amelyet az eljárt bíróságok nem vizsgáltak; a szerződés érvényessége kérdésében döntést nem hoztak, ezáltal jogszabálysértést sem követhettek el. A Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében – köztük a BH 1995/3/163. szám alattiban – kifejtette, hogy a jogerős ítélet csak olyan kérdésben támadható felülvizsgálati kérelemmel, amely az első- és másodfokú eljárásnak is tárgya volt.
A szerződés értelmezése körében a bíróságok jogszabálysértés nélkül döntöttek, az írásba foglalt megállapodást a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értelmezték. Az alperesek a díjazás kifizetésére vonatkozóan feltételeket nem szabtak, a kézírással rávezetett szövegrész kifejezetten az eladási ár érvényességi idejének, nem pedig a szerződés fennállása idejének tekinthető. A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése szerint a felek titkos fenntartása vagy rejtett indoka a szerződés érvényessége szempontjából közömbös. A szerződéskötés körülményei tekintetében annak a ténynek nem lehet ügydöntő jelentőséget tulajdonítani, hogy előbb a felperes kereste-e meg az alpereseket az ajánlattal, vagy az alperesek adtak előbb megbízást.
A felperes a 9/F/II. alatt becsatolt számlával igazolta, hogy eleget tett számlakibocsátási kötelezettségének, a 9/F/III. szám alatti ajánlott küldemény feladóvevénye pedig a feladás tényét bizonyítja. Címzettként mind a két alperes neve feltüntetésre került, ezért kettejük közötti vita tárgya lehet, hogy az I. r. alperes a számlát megkapta-e. A fentiek értelmében a Ptk. 302. §-ának b) és c) pontjára sikertelenül hivatkoztak az alperesek, ebben a körben a Legfelsőbb Bíróság egyetértett a másodfokú bíróság ítéletében kifejtett jogi állásponttal.
A peres felek közötti szerződés jellege, szövegezése, a felperes által nyújtott szolgáltatás mibenléte alátámasztotta a Ptk. 334. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alkalmazását, a kötelezetti egyetemlegesség kimondását. Az 1995. október 18-án kelt megbízási szerződés minden pontjában megbízót tüntet fel, holott valójában a megbízást két személy adta. A szerződés 1. pontja nem tartalmazza az alperesek tulajdoni részarányát az eladásra kínált ingatlan tekintetében, így a felperes nem is tudhatta, hogy a közvetítői díj külön-külön milyen arányban terhelné a feleket. A felperes egységes szolgáltatás nyújtását vállalta, az ingatlan tulajdonosaként az alperesek is együttesen határozták meg a közvetítői díjat. A perbeli esetben a szerződési akaratot tekintve jogszabálysértés nélkül döntött a másodfokú bíróság az egyetemlegesség fenntartása tárgyában.
Végül alaptalanul hivatkoztak az alperesek az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. tv. megsértésére. A 2. számú melléklet 30. pontja értelmében akkor lenne tárgyi adómentes a felperes szolgáltatása, ha azt más nevében teljesítette volna. A felperes azonban tevékenységével nem egy másik adóalany javára szerezte meg a közvetítői díjat, hanem saját maga részére tevékenysége során, nem képviselőként járt el, ezért az említett törvény értelmében a szolgáltatás nyújtása forgalmi adóval terhelt.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelemmel támadott jogerős határozatot a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VII. 22.274/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás