PK BH 2001/175
PK BH 2001/175
2001.04.01.
Adásvételi szerződés megkötésénél megbízottként eljáró ügyvéd kártérítési felelőssége megállapításánál irányadó szempontok [Ptk. 474. § (2) bek.; 1983. évi 4. tvr., 1 § (1) és (4) bek.].
A felperesek és az I. r. alperes 1994. március 18-án adásvételi előszerződést kötöttek, melyben megállapodtak, hogy a felperesek megvásárolják az I. r. alperes tulajdonában levő K.-n, Ferenczy Ida u. 1. I. em. 1. szám alatt levő lakást 2 000 000 Ft vételárért. A szerződés aláírásakor a felperesek 80 000 Ft foglalót fizettek. A szerződésben az ingatlant „hitelmentesként” tüntették fel. A felperesek a foglalót 1994. április 15-én 1 millió forintra kiegészítették. Ennek megtörténtét írásban, záradék formájában rögzítették az előszerződés hátoldalán. Ugyanitt rögzítették, hogy a hátralékos vételárat, 1 millió forintot április 27-én fizetik ki, amikor az ingatlan átadás-átvételére sor kerül. Az I. r. alperes ekkor arról is tájékoztatta a felpereseket, hogy az ingatlan nem tehermentes. Közte és az OTP között per van folyamatban, melyben őt a II. r. alperes ügyvédként képviseli. Kérte a felpereseket, hogy a végleges szerződés elkészítésével a II. r. alperest bízzák meg. A II. r. alperes a szerződés írásba foglalása előtt arról tájékoztatta a felpereseket, hogy a szerződéstől való elállásuk esetén a már átadott 1 millió forint foglalót elveszíthetik. Ezt követően a felperesek az adásvételi szerződést az I. r. alperes által megkívánt tartalommal kötötték meg. A felperesek a hátralékos vételárat 1994. április 27-én és április 30-án fizették meg az I. r. alperesnek, és április 30-án beköltöztek az ingatlanba. Tulajdonjogukat az ingatlan tehermentesítésének az elmaradása miatt az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be. A II. r. alperes az adásvételi szerződést bejegyzés végett késedelmesen nyújtotta be a földhivatalhoz. Emiatt a felperesek illetékkedvezményüket elveszítették, és mulasztási bírságot is kiszabtak rájuk.
A felperesek a II. r. alperes ellen fegyelmi eljárást kezdeményeztek, melynek során a II. r. alperest 10 000 Ft pénzbírsággal sújtották.
A felperesek módosított keresetükben az alpereseket egyetemlegesen 2 161 704 Ft kártérítés megfizetésére kérték kötelezni, melyből 2 107 704 Ft az ingatlan tehermentesítéséhez általuk kifizetett összeg, 54 000 Ft pedig a szerződés késedelmes benyújtása miatti költségük volt.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását indítványozta. Védekezése szerint a tehermentesítést azért nem tudta elintézni, mert a vételárként kapott pénzt kölcsönadta, amit nem fizettek neki vissza.
A II. r. alperes az elsőfokú eljárásban védekezést nem terjesztett elő.
Az elsőfokú bíróság ítéletével egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg a felpereseknek 2 161 704 Ft-ot és ennek a kifizetésig járó évi 20% kamatát. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. r. alperes az adásvételi szerződésben vállalt tehermentesítési kötelezettségének nem tett eleget, jogszavatossági felelősségének megszegése folytán a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdése szerint kártérítési felelősséggel tartozik. A II. r. alperes kártérítési felelősségét abban találta megállapíthatónak, hogy a tájékoztatási kötelezettségét megszegte, illetve tévesen tájékoztatta a felpereseket arról, hogy elállásuk esetén elveszítik a már kifizetett egymillió forint foglalót. Ezzel a magatartásával bírta rá a felpereseket a szerződés megkötésére. Indokai alapján az összegszerűségében nem vitatott kár megtérítésére egyetemlegesen kötelezte az alpereseket.
Az ítélet ellen a II. r. alperes fellebbezést terjesztett elő annak megváltoztatása és vele szemben a kereset elutasítása érdekében. Állította, hogy nem volt arról tudomása, hogy a felperesek az I. r. alperessel már korábban szerződést kötöttek, és a felperesek foglalót fizettek. Megfelelő tájékoztatást adott a tehermentesítéssel kapcsolatos problémáról. A felperesek azonban ennek ellenére ragaszkodtak a szerződéskötéshez, mert az ingatlanba be akartak költözni.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett részében részben megváltoztatta és a II. r. alperes marasztalásának fő összegét 54 000 Ft-ra és kamataira leszállította. A II. r. alperest perköltség fizetésre kötelező rendelkezéseket is ennek megfelelően megváltoztatta. Kötelezte a II. r. alperest, hogy a felpereseknek fizessen meg 2000 Ft másodfokú perköltséget. Megállapította, hogy a le nem rótt fellebbezési eljárási illetéket az állam viseli. Az ítélet indokai szerint a felperesek a II. r. alperessel a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdése szerinti megbízási szerződést kötöttek, melynek alapján a II. r. alperes az adásvételi szerződést elkészítette. A szerződés a felperesek és az I. r. alperes eredeti megállapodása szerinti tartalommal jött létre, amikor a felperesek a vételárból már 1 millió forintot kifizettek, és a felpereseknek saját ingatlanuk értékesítése miatt sürgős volt a mielőbbi beköltözés. E körülmények értékelésével a másodfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy a II. r. alperesnek a szerződés tartalmára nem volt lényeges ráhatása, az pedig nem róható a II. r. alperes terhére, hogy a szerződés megkötésének elmaradásából eredő kockázatról a felpereseket tájékoztatta. E körülmények alapján a másodfokú bíróság arra következtetett, hogy nem a II. r. alperes jogellenes magatartása következtében maradt el az ingatlan tehermentesítése.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő az ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében. Állították, hogy a másodfokú bíróság megalapozatlan tényállásra alapította döntését. Hangsúlyozták, hogy a II. r. alperes kifejezett és határozott – a foglaló elveszítésére vonatkozó – tájékoztatása alapján kötötték meg az I. r. alperessel az abban szereplő tartalommal az adásvételi szerződést. A másodfokú bíróság indokolatlanul tért el az elsőfokú bíróság által a közvetlen bizonyítás lefolytatása alapján megállapított tényállástól, egyes bizonyítékokat teljes mértékben figyelmen kívül hagyott, és valónak fogadott el olyan tényeket, amelyekre bizonyítást nem vett fel. A II. r. alperes a felperesek megbízottjaként szerződésszegő vétkes magatartásával kárt okozott. Ez megnyilvánult abban is, hogy az OTP és az I. r. alperes közötti per kimeneteléről is téves tájékoztatást adott.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő. Az I. r. beavatkozó nyilatkozatával a felperesek felülvizsgálati kérelmét támogatta, míg a II. r. beavatkozó a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az elsőfokú bíróság a rendelkezésére álló peradatok alapján megalapozott tényállást állapított meg, és abból a II. r. alperes kártérítési felelősségére helyes jogkövetkeztetést vont le. A II. r. alperes – fellebbezési előadásával szemben – az iratok között található vétívek tanúsága szerint az elsőfokú ítélet kivételével egyetlen elsőfokú bíróság által postázott küldeményt, köztük a személyes megjelenés kötelezettségével őt idéző végzést sem vette át. Valamennyi küldemény „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza a bírósághoz. A II. r. alperes fellebbezésében az elsőfokú bíróság által megállapított tényállással ellentétes, de semmivel nem igazolt tényelőadásokat tett, melyek nem voltak alkalmasak arra, hogy a másodfokú bíróság azokra az elsőfokú ítéletet megváltoztató ítéletet alapozzon, és a II. r. alperes kártérítési felelősségének hiányára következtessen.
A perben nem volt vitás, hogy a II. r. alperes a felperesek megbízottjaként készítette el a perbeli végleges adásvételi szerződést. A Ptk. 474. §-ának (2) bekezdése szerint e megbízást a megbízó felperesek utasításai szerint és érdekének megfelelően kellett volna teljesítenie. Amennyiben a felperesek célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást adtak a megbízás teljesítése körében, erre őket figyelmeztetnie kellett volna. Az ügyvédként eljáró II. r. alperes kötelezettségeit az ügyvédségről szóló 1983. évi 4. tvr. rendelkezései is meghatározták. A tvr. 1. §-ának (1) bekezdése szerint feladata volt, hogy a felpereseket jogaik érvényesítéséhez hozzásegítse. A (4) bekezdés szerint nem működhetett közre abban, hogy az I. r. alperes jogaival visszaéljen.
A II. r. alperes fellebbezésében foglaltak ugyanakkor önmagukban is alkalmasak a II. r. alperes mint megbízott kártérítési felelősségének a megalapozására. A II. r. alperes arra hivatkozott, hogy a felperesek és az I. r. alperes közötti előzetes tárgyalásokról, az előszerződés megkötéséről, továbbá a foglaló adásáról nem volt tudomása. A II. r. alperesnek ezt az állítását a megbízás elfogadásakor felveendő tényvázlattal nem támasztotta alá. Ez az előadás azonban önmagában alkalmas a megbízott vétkes kötelességszegésének megállapítására. Arra enged következtetni, hogy a tényállás ismeretének a hiányában a II. r. alperes nem is lehetett abban a helyzetben, hogy a megbízó felperesek érdekében eljárva készítse el az adásvételi szerződést. Miután a II. r. alperes azt nem tagadta, hogy a szerződéskötő felek korábbi szerződéses teljesítéséről tudomása volt, minimális ügyvédi kötelezettségei közé tartozott volna annak tisztázása, hogy milyen megállapodás alapján milyen összegben, milyen jogcímen történtek már teljesítések a felek között. A II. r. alperes arra maga sem hivatkozott (nem is hivatkozhatott), hogy az ingatlan jelzálogjoggal terhelt voltáról nem tudott.
A másodfokú bíróság a II. r. alperes felelősségét megalapozó említett körülményekkel nem foglalkozott. Elfogadta ugyanakkor a II. r. alperesnek azt a peradatokkal ellentétes védekezését, hogy a felperesek lényegében a II. r. alperes korrekt tájékoztatása ellenére ragaszkodtak az adásvételi szerződés megkötéséhez, még az I. r. alperes által diktált feltételekkel is. A Legfelsőbb Bíróság az előbbieken túl jelentőséget tulajdonított a másodfokú bíróság által teljes mértékben figyelmen kívül hagyott, a II. r. alperest fegyelmi vétségben elmarasztaló határozat tartalmának. A határozat a peradatokkal összhangban számot adott arról, hogy a felpereseknek az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatban kételyeik merültek fel. Felvetették az előszerződéstől elállás lehetőségét is. A II. r. alperesnek a foglaló elvesztésére vonatkozó – egyébként téves – tájékoztatása alakította ki a felpereseknek azt a végleges elhatározását, hogy az adásvételi szerződést az I. r. alperessel megkötik. A II. r. alperes végső soron olyan adásvételi szerződés megkötésénél működött közre, mellyel az I. r. alperes teljes kielégítéshez jutott, míg a tényleges megbízó felperesek semmilyen biztosítékot nem kaptak arra, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdonjogát megszerzik.
A Legfelsőbb Bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával, amely szerint a II. r. alperes a megbízás Ptk.-beli rendelkezésein alapuló általános és az ügyvédi megbízás speciális szabályainak megszegésével megbízotti minőségében szerződésszegő magatartást tanúsított, amely az I. r. alperesnek a megkötött adásvételi szerződés körében megvalósított szerződésszegésével együtt a felperesek bekövetkezett kárához vezetett.
A felülvizsgálati eljárásnak nem volt tárgya a Ptk. 344.
§-a (1) bekezdésének az alkalmazása. A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem – Pp. 275. § (2) bekezdésében írott – keretei között eljárva a felülvizsgálati kérelmet alaposnak találta, ezért a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alkalmazásával a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. (Legf. Bír. Pfv. IX. 23.468/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás