PK BH 2001/272
PK BH 2001/272
2001.06.01.
Ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek szerződéses nyilatkozataikat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják, illetve névaláírásuk valódiságát közjegyző tanúsítsa [Ptk. 208. § (1) bek., 365. § (3) bek.; XXV. PED].
A jogerős ítélet kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg a felpereseknek egyetemlegesen 15 napon belül 200 000 forintot és annak 1995. augusztus 2-től a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát. A jogerős ítélet megállapította, hogy a II. r. és III. r. alperesek a felperesek követeléséért néhai H. L. hagyatékába tartozó vagyontárgyakkal és (helyesen: vagy) azok értékével felelnek.
A jogerős ítélet alapját képező tényállás értelmében a felperesek az I. r. alperessel, valamint néhai H. L.-al – a II. r. és III. r. alperesek jogelődjével – 1995. július 6-án előszerződést kötöttek, amelyben az I. r. alperes és eladótársa kötelezettséget vállalt arra, hogy a perbeli 66 m2 területű tehermentes öröklakást 3 millió forint vételár ellenében eladják a felperesek részére. A felperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy az öröklakást ezen vételár ellenében megvásárolják. Az előszerződés tartalmazta, hogy a felperesek a vételárat két részletben jogosultak megfizetni úgy, hogy annak 1/2. részét 1995. augusztus 10-ig, további 1/2. részét pedig 1995. november 10-ig teljesítik. Az előszerződés szerint a vételár első (fele) részének kifizetésével egyidejűleg a felperesek az öröklakás ingatlant birtokba vehetik. A felperesek az előszerződés megkötésekor 100 000 forint foglalót adtak át az eladók részére.
A jogerős ítélet megállapította, hogy az előszerződés megkötését követően az eladók az ingatlan birtokbaadására vállalt kötelezettségüket további biztosíték adásához kívánták kötni. Ennek keretében olyan szerződéstervezetet készíttettek, amely azt tartalmazta, hogy a felperesek birtokbalépésének feltétele a vételárhátralék teljes összegének ügyvédi vagy bírósági letétbe helyezése.
A felperesek 1995. augusztus 1-jén az eladók tudomására hozták, hogy a megváltoztatott feltételeket nem tudják elfogadni. Miután az eladók az előszerződésben foglalt feltételekkel az adásvételi szerződést nem voltak hajlandók megkötni, a felperesek a szerződéstől elálltak, és az adott foglalót visszakövetelték. Az alperesek a foglaló visszafizetését megtagadták.
A jogerős ítélet a felpereseknek a foglaló kétszeres összegének megfizetésére irányuló keresetét azért találta alaposnak, mert a lefolytatott bizonyítás adatai alapján arra a következtetésre jutott, hogy az előszerződésben vállalt kötelezettség teljesítése, az adásvételi szerződés megkötése az eladók magatartására visszavezethető okból hiúsult meg.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése, az elsőfokú ítélet megváltoztatása és a kereset elutasítása érdekében az alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében írt rendelkezést sértve, iratellenesen jutott arra a következtetésre, hogy az alperesek az előszerződésben foglalt feltételek mellett a végleges szerződés megkötését megtagadták. A szerződéstervezetről szóló tárgyalások során az alperesek ugyan jelezték, hogy az ingatlan birtokba adását valamilyen biztosíték adásához kötik, a felperesek azonban az előszerződésben foglalt tartalommal a végleges szerződés megkötésére az eladókat nem hívták fel, ezért tévesen vonta le a jogerős ítélet azt a következtetést, hogy az előszerződésben foglalt tartalommal az eladók a végleges adásvételi szerződés megkötésétől elzárkóztak. Arra is hivatkoztak, hogy az előszerződés nem felelt meg a 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. módosított 76. §-a (3) bekezdésében írt alaki feltételeknek, ezért az érvénytelen megállapodás volt. Ennek jogkövetkezményeit a jogerős ítélet azonban figyelmen kívül hagyta.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérték.
A jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben írt indokok alapján nem törvénysértő.
A Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése kimondja: a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni.
Ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés érvényes létrejöttéhez a Ptk 365. §-ának (3) bekezdése értelmében a szerződés írásba foglalása szükséges. A Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésének II. pontja értelmében az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a szerződő felek szerződéses nyilatkozataikat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalják, illetve névaláírásuk valódiságát közjegyző tanúsítsa. Ez utóbbi alaki feltétel a tulajdonjogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges. Ebből következik, hogy az alperesek alaptalanul hivatkoztak arra, hogy az előszerződés érvénytelen volt.
Az érvényes előszerződés alapján ezért a perben eljárt bíróságoknak azt kellett vizsgálniuk, hogy a szerződés meghiúsulása melyik fél magatartására vezethető vissza. A Pp. 206. §-ának (1) bekezdése értelmében a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak az egybevetése alapján állapítja meg, a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli és meggyőződése szerint bírálja el. A bizonyítékok mérlegelése csak akkor valósít meg törvénysértést, akkor ad alapot a felülmérlegelésre, ha a bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékokból okszerűen nem következő, logikailag ellentmondásos következtetésre jut, vagy iratellenes megállapítást tesz. A jelen perben azonban ez nem állapítható meg.
Az I. r. alperes személyes meghallgatása során úgy nyilatkozott, hogy „akkor kötöttem volna meg a végleges szerződést a felperesekkel, ha biztosítják azt, amit a tervezetben kértünk”. A III. r. alperes a félbeszakadást megelőző eljárás során, még tanúkénti kihallgatása alkalmával olyan nyilatkozatot tett, hogy „az eredeti megállapodást – változatlan tartalommal – a szüleim nem írták volna alá”, és arról is nyilatkozott, hogy a tervezetben foglalt garanciákat a tervezet írásba foglalása után tártuk a felperesek elé”. E nyilatkozatok alapján a jogerős ítélet megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy a végleges szerződés megkötése az eladók által egyoldalúan megváltoztatott szerződéses feltételek következtében, tehát az eladók hibájából, az ő magatartásukra visszavezethető okból hiúsult meg, ezért nem tévedett akkor, amikor az érvényes előszerződés alapján a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdésében írt és a szerződés meghiúsulásával kapcsolatos jogkövetkezmények alkalmazásával az alpereseket a foglaló kétszeres összegének megfizetésére kötelezte.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben írt indokok alapján nem jogszabálysértő, ezért azt a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alkalmazásával a hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. IV. 21.194/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás