PK BH 2001/421
PK BH 2001/421
2001.09.01.
I. Az előszerződés nem teremt jogcímet az ingatlan birtokbavételére.
II. Ha az eladó az előszerződésben vállalt kötelezettségét megszegi, és harmadik személynek eladja az ingatlant, kártérítési felelősséggel tartozik, az előző vevő azonban a szerződés létrehozását sikerrel nem kérheti (Ptk. 208. §).
1997. augusztus 2-án az I. r. alperes egy átvételi elismervénynek nevezett, jogilag azonban előszerződésnek minősülő okiratban vállalta, hogy 250 000 forint vételárért 1997. augusztus 6. napjáig eladja a felperesnek a tulajdonát képező, de a II. r. alperes által használt perbeli ingatlant. Az I. r. alperes foglaló jogcímén 100 000 forintot átvett a felperestől. 1997. augusztus 6-án a felperes a végleges adásvételi szerződést az I. r. alperes jogi képviselőjének az irodájában aláírta, és a 150 000 forint vételárhátralékot kifizette. Bár a szerződést az I. r. alperes nem írta alá, és az ingatlanhoz kulcsokat sem adott, az ingatlant a felperes a zárak feltörésével még aznap birtokba vette.
Az I. r. alperes értesülve a felperes önkényes és birtoksértő magatartásáról úgy döntött, hogy mégsem köti meg vele az adásvételi szerződést, hanem 1997. augusztus 8-án a II. r. alperesnek adta el az ingatlant, aki a tulajdonjogát be is jegyeztette. A II. r. alperes birtokvédelmi kérelmére az államigazgatási hatóság megállapította, hogy a felperes birtokháborítást követett el, és kötelezte őt az ingatlan kiürítésére.
A felperes kereseti kérelme arra irányult, hogy a bíróság állapítsa meg az alperesek közötti szerződés semmisségét, és az előszerződés alapján hozza létre a végleges adásvételi szerződést a felperes és az I. r. alperes között. A felperes kérte továbbá annak megállapítását is, hogy birtokháborítást nem követett el. Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította az alperesek közötti szerződés semmisségét, és létrehozta a felperes és az I. r. alperes között a végleges adásvételi szerződést, megállapítva annak tartalmát. Rendelkezett az elsőfokú bíróság a II. r. alperes tulajdonjogának a törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyeztetése érdekében is. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperes a vételár megfizetése és a szerződés általa történő aláírásával egyidejűleg jogosult volt birtokba lépni, így nem követett el birtokháborítást. Nincs tehát olyan körülmény, amely a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján alapot adhatott volna az I. r. alperesnek a szerződéskötés megtagadására. Mivel az I. r. alperes nem szabadult az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettsége alól, így a tulajdonjogot érvényesen nem is ruházhatta át a II. r. alperesre.
A kizárólag a II. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és a keresetet elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes jogellenesen, erőszakkal foglalta el az ingatlant, ezért az I. r. alperes a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján jogszerűen tagadta meg a szerződés megkötését. A felperes tehát nem követelheti a szerződés létrehozatalát, és nem alapos a birtokháborítási államigazgatási határozat megtámadása iránti keresete sem. Az alperesek közötti adásvételi szerződés pedig nem semmis, mivel annak megkötése időpontjában az I. r. alperes szabadon rendelkezhetett a tulajdonában álló ingatlannal.
A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, kérve az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását. A felülvizsgálati kérelemben foglalt érvelés szerint szerződéses kötelezettségének teljesítése után a felperes jogosult volt az ingatlant birtokba venni. Nem állapítható meg olyan körülmény, amely alapot adhatott volna a Ptk. 208. §-a (5) bekezdésének alkalmazására. A felperes birtokba lépése egyébként is a szerződéskötésre nyitva állt határidő után történt, tehát semmiképpen sem minősülhet a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése szerinti oknak.
A II. r. alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint nem alapos.
Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság azt, hogy a felperes birtokháborítást elkövetve erőszakkal, jogellenesen lépett az ingatlan birtokába. A felperes ugyanis nem rendelkezett az I. r. alpereses mint eladó által aláírt adásvételi szerződéssel, így nem volt jogcíme az ingatlan birtokbavételére. Téves azonban a jogerős ítélet indokolásának az a megállapítása, hogy a felperes e magatartása miatt az I. r. alperes jogszerűen tagadta meg az adásvételi szerződés megkötését; és ezért a felperes nem követelheti a szerződés létrehozását. Helyesen hivatkozik a felülvizsgálati kérelem arra, hogy a felperes a jogellenes magatartását már 1997. augusztus 6-át, vagyis a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő elteltét követően tanúsította, így e magatartása semmiképpen sem minősülhet a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján a szerződés megkötésének megtagadására alapot adó körülménynek.
A felperes nem azért nem kérhette már sikerrel a Ptk. 208. §-ának (3) bekezdése alapján a szerződés létrehozását, mert az I. r. alperes annak megkötését a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján jogszerűen tagadta meg, hanem azért nem, mert az I. r. alperes 1997. augusztus 8-án eladta az ingatlant a II. r. alperesnek. Ennek a szerződésnek az érvényességét és a II. r. alperes tulajdonszerzését nem érinti az a körülmény, hogy az I. r. alperes a felperessel szemben megszegte-e az előszerződésben vállalt kötelezettségét. Keresetlevelében a felperes tehát már csak az általa kifizetett összeg visszafizetése és az I. r. alperes által az előszerződés megszegésével neki okozott esetleges kár megtérítése iránt terjeszthetett volna elő igényt. Mivel a felperes által előterjesztett kereseti kérelmek alaptalanok voltak, így azokat jogszabálysértés nélkül utasította el a másodfokú bíróság.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.VI.20.757/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás