PK BH 2001/425
PK BH 2001/425
2001.09.01.
A bérlőkijelölési jog gyakorlása az állami tulajdonú községi szolgálati lakás önkormányzati tulajdonba kerülését követően [Ptk. 200. § (2) bek., 237. §; 1990. évi LXV. tv; 1991. évi XXXIII. tv 43. § (5) bek.; 1993. évi LXXVIII. tv 23. § (2) bek., 31. § (1) bek.; 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 45. § (2) bek., 102. § (1) bek., 117. § (3) bek.; 1/1971. (II. 8.) ÉVM r. 90. (2) bek.].
Az I. r. alperes 1962-től körzeti orvosként dolgozott M.-en és a Községi Tanács kezelésében álló orvosi rendelővel és lakással beépített házas ingatlanban lakott. A lakás használatára a Községi Tanáccsal fennállt munkaviszonya alapján jogosult volt, és ennek ellenében havi 34,5 forint bért fizetett. A II. r. alperes családtagként lakott a lakásban.
M. Község Tanácsának Végrehajtó Bizottsága 1972. november 13-án kelt határozatával a lakást szolgálati lakássá nyilvánította.
Az I. r. alperes közalkalmazotti jogviszonya 1993 tavaszán megszűnt, ezt követően vállalkozó háziorvosként kívánt tevékenykedni.
A felperes 1993. május 1-jétől 1996. május 9-ig terjedő időtartamra megbízta az I. r. alperest és házastársát a II. r. alperest mint háziorvos vállalkozókat az I. számú Háziorvosi Körzet betegellátásának biztosításával. Az I. r. alperessel kötött szerződésben foglaltak teljesítésének időtartamára havi 1465 forint használati díj ellenében biztosította a részükre az általuk lakott szolgálati lakást is.
A felperes keresetében a lakás kiürítésére kérte az alperesek kötelezését arra hivatkozással, hogy az 1993 májusában kötött szerződésben meghatározott idő eltelt.
Az alperesek a kiürítési kötelezettségüket nem vitatták, de cserelakás biztosítását kérték.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az I. r. alperes a szolgálati lakás használatára érvényes jogcímmel nem rendelkezett, mert a bérleti szerződést az akkor hatályban volt, a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 45. §-ának (2) bekezdése értelmében írásba kellett volna foglalni. A felek szerződése érvénytelen, de az R. végrehajtására kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet (Vhr.) 90. §-ának (2) bekezdésében felsorolt feltételek hiányában az I. r. alperest jóhiszemű, jogcím nélküli lakáshasználónak kellett tekinteni.
Az I. r. alperes közalkalmazotti jogviszonya 1993. április 4-én a területi ellátási kötelezettséggel járó háziorvosi feladatok egyéni vállalkozás keretében történő elvégzésére kötött szerződéssel megszűnt, és ekkor a felek a szolgálati lakást érintő, korábban érvénytelen jogviszonyukat is rendezték. Ezzel az I. r. alperes bérlői, míg a II. r. alperes az ő jogán családtagi minőségben jogot szerzett a lakás használatára. A megállapodásban azonban nem zárták ki a felek a lakásbérleti jogviszonynak az R. 102. §-a (1) bekezdésében foglaltak megszűnése esetére a felperes elhelyezési kötelezettségét [R. 117. § (3) bek.]. A határozott időtartamból ugyanis – a Ptk. 207. §-ára tekintettel – még nem következik, hogy az alperesek erre vonatkozó kifejezett akaratnyilvánítás hiányában lemondtak volna az őket megillető elhelyezési kötelezettségről. A felperesnek tehát legkésőbb a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg cserelakást kellett volna felajánlania. Ennek hiányában alaptalanul követeli az alperesek lakás kiürítésére való kötelezését. Ezt az álláspontot erősíti a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 75. §-a (2) bekezdésének a) pontjában foglalt rendelkezés is.
A jogerős ítélet felülvizsgálatát a felperes kérte. Álláspontja szerint a határozott idő leteltével az Lt. 23. §-a (2) és 31. §-ának (1) bekezdése értelmében az alperesek cserelakás biztosítása nélkül kötelesek a lakás kiürítésére.
Sérelmezte, hogy a bíróságok ítéleteik indokolásában nem foglalkoztak a kiürítési kötelezettségnek a használati díjfizetési kötelezettség elmulasztására alapított jogcímével.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
Az alperesek által használt községi szolgálati lakás mint állami tulajdon, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Öt.) alapján az önkormányzat tulajdonába került, azonban az önkormányzat ezt követően sem rendelkezhetett szabadon a lakással, mert annak feltételeit még az 1993. december 31-ig hatályban volt R. határozta meg. Az egykori szolgálati lakás önkormányzati tulajdonba kerülésével ugyanis a bérlőkijelölési jog gyakorlása nem változott meg, azzal továbbra is a jogosult, illetőleg jogutódja élhetett [1991. évi XXXIII. törvény 43. § (5) bek.]. Ebből az is következik, hogy 1993-ban a lakás szabad bérbeadására abban a formában, ahogyan azt a felperes tette, nem volt lehetőség, mert a bérleti szerződést igazgatási eljárásnak kellett volna megelőznie. Ennek hiányában a felek szerződése a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében jogszabályba ütközik, és így semmis.
Az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonásáról a Ptk. 237. §-ának megfelelően kellene rendelkezni, de ezt a másodfokú bíróság – eltérő jogi álláspontja folytán – elmulasztotta, nem vizsgálta megfelelően a felek korábban kötött szerződésének tartalmát sem. Abból ugyanis, hogy a szerződésről készült okirat nem lelhető fel, azt a felek nem tudták bemutatni, még nem következik, hogy ilyen okirat nem is volt. Ezért a szerződés alaki érvénytelensége önmagában emiatt nem állapítható meg.
Helyesen fejtette ki a másodfokú bíróság a korábbi hatályon kívül helyező végzésében az e körben vizsgálandó szempontokat. A bizonyítást a felek írásbeli szerződésére, annak tartalmára, a megszűnéséhez kapcsolódó elhelyezési kötelezettségre le kell folytatni. Ezzel együtt tisztázni kell azt is, hogy az 1993-ban létrejött érvénytelen szerződés megkötésével milyen módon merült fel a felek között az alperesek esetleges elhelyezési igénye.
Mindezek folytán az érvénytelenség jogkövetkezményeiről annak alapján kell rendelkezni, hogy az érvénytelen szerződés megkötésekor volt-e és ha igen, milyen tartalmú elhelyezési kötelezettsége volt a felperesnek.
A másodfokú bíróságnak az elhelyezési kötelezettség körében kifejtett álláspontja téves. A szerződésben meg kell állapodni az esetleges elhelyezési kötelezettségről, és ha erről nincs rendelkezés, az nem a lemondás hiányára utal. A lakás kiürítéséhez pedig a cserelakás utóbb is felajánlható, illetőleg az esetleges végrehajtás során annak megfelelősége megállapítható.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az ügyben eljárt elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. Pfv.III.23.510/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás