GK BH 2001/545
GK BH 2001/545
2001.11.01.
Helyiségbérleti szerződés esetén a szerződésszegésből eredő kár meghatározása körében irányadó szempontok [Ptk. 369. §, 370. §, 424. § (2) bek.; 1990. évi LXXIV. tv. 13. § (4) és (5) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 35 942 206 Ft-ot, ennek 1993. május 1. napjától számított évi 20% kamatát, továbbá a felperes képviselőjének 1 691 014 Ft részperköltséget. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította, és kötelezte, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 172 500 Ft illetéket. Az ítélet a következő tényálláson alapult.
A felperes az 1991. október 4-én kötött adásvételi szerződés alapján megszerezte a Sz., F. u. 3. szám alatti 61 m2 alapterületű baromfibolt bérleti jogát. Az alperes a helyiséget egy 6 m2 alapterületű raktár kivételével 1991. október 14-én a felperes birtokába bocsátotta. Ez utóbbi helyiség csak 1994. november 23-án került a felperes birtokába, az alperes által indított peres eljárás befejezését követő végrehajtás során. 1991. október 14-e és 1994 novembere között a felperes a baromfiboltot a raktárhelyiség hiányában az ÁNTSZ rendelkezése miatt nem üzemeltethette, ezért munkaviszonyt létesített. 1991. évben 24 948 Ft, 1992-ben 85 859 Ft, 1993-ban 95 140 Ft, 1994-ben pedig 110 177 Ft nettó jövedelemmel rendelkezett. A felperes – tervei szerint – a bérleti jog megszerzését követően a baromfiboltot felújította volna, erre vonatkozóan 1991 decemberében szerződést is kötött. Az 1991 szeptemberében kelt kölcsönszerződés alapján az üzlet felújítására és a berendezések korszerűsítésére 10 millió forint kamatmentes kölcsön állt rendelkezésére. A birtokbavétel hiányában a tervezett munka elvégzése és a kölcsönszerződés teljesítése meghiúsult. Az üzletnyitás elmaradása miatt a felperest 1991. évben 317 387, 1992-ben 5 203 012, 1993-ban 7 261 881 Ft, 1994. november 23-ig 8 379 171 Ft összegű kár érte, mert az üzlet felújítása esetén ilyen összegű elmaradt haszonra tehetett volna szert. A 10 millió forintos kamatmentes hitel a felperest ért kár mértékét 7 800 000 Ft-tal emelte. További 6 980 755 Ft károsodás amiatt érte a felperest, hogy amennyiben az üzletet 1991. évben megnyitotta volna, 1996. év végére egy jól bejáratott baromfiboltja lehetett volna a város központjában. 1994. november 23-át követően a felperes már nem tudta beindítani az üzletet.
A felperes keresetében 45 672 000 Ft elmaradt haszon, ennek kamatai és költségei megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy nem tanúsított jogellenes magatartást, a felperes keresete feltételezéseken alapul. A felperes követelésének összegét a beszerzett igazságügyi adó-, és könyvszakértői véleményt vitatva eltúlzottnak találta.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperes a szerződést megszegte, mert nem bocsátotta a felperes birtokába az üzlet teljes területét. Ennek következtében a felperes az üzletet az akkori profillal nem tudta birtokba venni és használni. A felperes követelése összegének meghatározása során figyelembe vette, hogy a felperes okiratokkal igazolta; a bérlemény teljes felújításával számolt, az ehhez szükséges 10 millió forint összeg rendelkezésére állott. A bíróság ítélkezése alapjául elfogadta a perben kirendelt igazságügyi adó-, és könyvszakértő véleményét, ezzel egyidejűleg elvetette az alperes szakmai jellegű véleményét. Nem tartotta megalapozottnak az alperesnek a követelés összegét vitató azt az érvelését, hogy a szakvéleménynek csupán a beruházás nélküli változata fogadható el, és elvetette azt az védekezést is, hogy a kár mértéke a konkrét üzemeltetésből határozható meg. Az 1994. november 23-át követő időszakra előterjesztett felperesi követelést elutasította, megállapította, hogy az ezt követő időszakban a gazdasági viszonyok változása nem az alperes magatartására vezethető vissza, a felperesnek ezekre a változásokra fel kellett volna készülnie.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes fellebbezett, amelyben az ítélet részbeni megváltoztatásával a felperes keresetének 380 000 Ft, és ennek késedelmi kamata feletti része elutasítását, és a felperes perköltségben marasztalását kérte. Vitatta az igazságügyi szakértő szakvéleményét, és állította, hogy az általa csatolt szakvéleményre tekintettel az ellentmondás feloldása érdekében az elsőfokú bíróságnak más szakértőt kellett volna kirendelnie. Álláspontja szerint a fejlesztés – beruházás – kérdésében a kárszámítás megalapozatlan, a kalkulált forgalom elfogadhatatlan, a 26%-os árrés-szint eltúlzott. A szakértői vélemény figyelmen kívül hagyta, hogy az elmaradt jövedelmet az adózott jövedelemből visszafizetendő kölcsön összege csökkenti. Vitatta a felperes 10 millió forintos beruházási szándékát, és annak fedezetét is, miután a kölcsönszerződésen az aláírás dátuma nem olvasható. A kölcsönt nyújtó A. Cs. fedezetigazolása nem vehető alapul, mert a csatolt dokumentumok adásvételi szerződésekre utalnak, de a kölcsönt nyújtó vagyoni helyzetét nem tükrözik. A bérleti jog értékesítésére kiadott üzleti tájékoztató a helyiségek felsorolását nem tartalmazta, a helyiség birtokba adásáról rendelkező jogerős ítélet alapján a 6 m2 terület hiányában a felperes az üzlet működése során keletkezett göngyöleget máshol is elhelyezhette volna. Az ÁNTSZ nem tiltotta meg az üzemeltetést. Az igazságügyi könyvszakértő is megalapozatlannak tartotta a felperes 7 800 000 Ft-os kárigényét, ezért ebben az összegben nem marasztalható. Végül arra is hivatkozott, hogy bár az ítélet az alperes kártérítési felelősségét csak 1994. november 23-ig állapította meg, ezzel ellentétben 6 980 755 Ft megfizetésében azon az alapon marasztalta, hogy 1996. végére a felperesnek jól bejáratott baromfiboltja lett volna.
A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Állította, hogy beruházási szándékát a csatolt szerződések mellett a gazdasági racionalitás is valószínűsíti. A. Cs. érdekeltségét igazolja, hogy a tervezési szerződésben építtetőként szerepelt, és az üzlet birtokbaadásakor is jelen volt. Nevezett teljesítőképességét igazolja, hogy üzletek, ingatlanok megszerzésére 20 millió forintot meghaladó összeget költötte, és Sz.-en négy üzletet is üzemeltet. Az ÁNTSZ 1996. december 31-i tájékoztatója pedig alátámasztja, hogy jelentős beruházás nélkül nem lehetett volna az üzletet megfelelő eredménnyel működtetni. A helyiség megszerzésekor hatályban volt jogszabályi rendelkezések [19/1984. (IV. 15.) MT r. és annak végrehajtási rendelete] alapján 1994. január 1. előtt fel sem merülhetett, hogy a kérdéses raktárt leválasztva működtesse a baromfiboltot.
A Legfelsőbb Bíróság a fellebbezést a következő okok miatt találta alaposnak.
Az elsőfokú bíróság igen terjedelmes bizonyítást folytatott le, ennek keretében tanúkat hallgatott ki, és egyéb okiratok mellett beszerezte az alperes által a helyiség kiürítése iránt indított per iratait. A bíróság rendelkezésére álltak továbbá a felek által csatolt szakmai szempontú vélemények, továbbá a kirendelt igazságügyi szakértő véleménye is.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint e jelentős bizonyítás ellenére sem megalapozott az elsőfokú ítélet. Abban a lényeges kérdésében ugyanis, hogy az ,,ÁNTSZ rendelkezései'' miatt a felperes nem működtethette az üzletet, a bíróság a felperes állítását anélkül fogadta el, hogy erre vonatkozó kifejezett tiltást tartalmazó hatósági határozatot a felperes csatolt volna, vagy ilyen tartalmú irat egyébként a bíróság rendelkezésére állt volna. Annak ellenére, hogy a perben ellentétes tartalmú bizonyítékok merültek fel, a bíróság ítélete indokolásában nem adott számot arról, hogy mely bizonyítékot mi okból vetett el, és miért fogadta el a felperes 10 millió forintos beruházáson alapuló kárszámítását, továbbá a szakértői véleménynek a lehetséges maximális forgalomra, üzletmenetre, nyereségre alapított álláspontját. Az alperes szerződésszegése nem vitás, mert a szerződés tárgyát képező helyiségcsoportból egy 6 m2 alapterületű raktárrészt nem bocsátott a felperes birtokába. A jogvita lényege az, hogy emiatt 1991. október 14. és 1994. november 23-a közti időszakra érte-e a felperest károsodás, és az milyen mértékű. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a raktárhelyiség birtoklásának hiánya a felperes közel 36 millió forintos elmaradt haszonban megnyilvánuló károsodását azért eredményezte, mert e helyiség hiányában az ÁNTSZ tilalma folytán nem nyithatta meg az üzletét. Ilyen tiltó rendelkezés hiányában az elsőfokú bíróság ezt a körülményt az alperes következményes felelősségének alapjául tévesen értékelte. Azt is figyelmen kívül hagyta, hogy a felperes a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 34/1985. (VII. 1.) MT r. 23. §-ának (2) bekezdésében meghatározott engedélyt csak 1993. december végén kapta meg. Ennek hiányában pedig a felperes a vállalkozói tevékenységét annak ellenére nem kezdhette meg, hogy az 1990. évi LXXIV. tv. 13. §-ának (4) és (5) bekezdésében foglaltak szerint a bérleti jog az értékesítéssel forgalomképessé vált, és az üzlet működésével kapcsolatos jogok, kötelezettségek a felperesre szálltak, a hatósági engedélyek jogosultja is ő lett. A bérleti jognak az előprivatizációs törvény alapján való megszerzése nem mentesítette a felperest a bérleti szerződés megkötése alól sem. Az alperes kártérítési felelősségének megállapítása és mértéke megítéléséhez elengedhetetlen az elhelyező hatóság eljárásával kapcsolatos 57085-11/1993. számú és az ezt megelőző iratok beszerzése. Ezekből megállapítható, hogy a felperes bejelentési kötelezettségének mikor tett eleget, amelyből arra is következtetni lehet, hogy tevékenységét mikor kívánta megkezdeni. További, a felelősség jogalapjának illetve a felperes kárenyhítési kötelezettségének vizsgálata körébe tartozó kérdés az, hogy ha a felperest az államigazgatási eljárás 1994. elejétől már nem gátolta az üzletnyitásban, mi volt az oka annak, hogy ettől az időszaktól 1994. november 23-ig nem működtette az üzletét.
A felperest megillető kártérítés összegének meghatározása során a felperesnek bizonyítania kell azt, hogy a 10 millió forintos kölcsönön alapuló beruházásai ténylegesen miben álltak volna. Milyen összeget fordított volna az üzlet átalakítására és a gépek vásárlására, ez utóbbi esetben kárát enyhítendő nyilvánvalóan értékesítette volna az alperessel kötött adásvételi szerződésben meghatározott forgóeszközöket. Tisztázatlan, hogy az átalakítás mennyi időt vett volna igénybe, és a felújítást követően a felperes mikor nyithatta volna meg az üzletet.
A Legfelsőbb Bíróság elfogadta az alperes álláspontját abban a kérdésben, hogy a perben beszerzett igazságügyi szakértői vélemény feltételezésen alapult, amikor az üzlet kedvező fekvése alapján annak lehetséges leggazdaságosabb működtetését is vélelmezte. A szakértő az üzlet átalakításával, felújításával anélkül számolt, hogy az erre vonatkozó bizonyított tények rendelkezésére álltak volna. A szakértői vélemény elvetetette a korábbi üzemeltetés forgalmára vonatkozó adatokat, és más hasonló fekvésű kereskedelmi egység adott időszakban elért hasznát mint összehasonló adatot nem tartalmazott. A Legfelsőbb Bíróság az alperes álláspontját elfogadta abban a kérdésben is, hogy miután a bérleti jog megvásárlása a korábbi szerződéses üzemeltetés adatain is alapult, az eltérő üzemeltetési mód ellenére is indulásként az előző évek forgalmi adatait kell alapul venni. Ebben a kérdésben tud adatokat szolgáltatni az üzletet működtető üzemeltető. A bérlemény átalakítása, felújítása, továbbá központi elhelyezkedése mellett figyelembe kell venni a felperes szakmai ismereteit, erre korábbi üzleti tevékenysége, illetve a perbeli időszakban gyakorolt és hasznosított tapasztalatai szolgálhatnak alapul.
A fentebb meghatározott bizonyítás kiegészítését követően tehát a szakértői véleményt az alábbiak figyelembevételével ki kell egészíttetni.
Az elsőfokú ítélet megalapozatlansága arra is visszavezethető, hogy a bíróság a tényállás feltárása nélkül, a per kezdeti szakaszában rendelte ki az igazságügyi szakértőt. A szakértői vélemény az alperes által kezdeményezett per adatai mellett a felek által csatolt szakmai szempontú vélemények mint peranyag ismeretében készült. A szakvélemény vetette fel a perben első ízben – alternatívaként – a felperes 10 millió forintos beruházását, s építette fel erre alapítottan is a felperest megillető elmaradt haszon számítását. Csak a szakvélemény elkészítését követően került arra sor, hogy a felperes igazolta a 10 millió forintos (A. Cs.-féle) kölcsön rendelkezésre állását, valamint azt, hogy az üzlet átalakítására tervezési szerződést kötött, berendezésére szerződési ajánlatot kapott. Ilyen körülmények mellett a bizonyítás nem a helyes sorrendben folyt, ezért a szakértő által meghatározott legmagasabb kárigényt utólag kívánta a felperes alátámasztani, ahelyett, hogy az állításai megalapozásául szolgáló tényeket a szakértő kirendelését megelőzően igazolta volna. Ezzel elkerülhető lett volna az, hogy a szakvélemény feltételezésekből kiindulva többféle lehetséges kárigényt határozzon meg. A tényállás hiányosságait a megismételt eljárás hivatott orvosolni a bizonyítás kiegészítése útján.
A felperes a kártérítési követelését az alperes szerződésszegésére alapította. A jogvita tehát nem a szerződésen kívüli károkozás szabályai szerint, hanem a Ptk. 424. §-ának (2) bekezdése alapján alkalmazandó jogszavatosság (Ptk. 369., 370. §) szabályai szerint bírálandó el. Ennek körében nem mellőzhető annak értékelése, hogy az alperes a perindítást megelőzően a vételár csökkentéséhez, továbbá az eredeti állapot helyreállításához is hozzájárult, amit a felperes az ismert problémák ellenére nem fogadott el. A felperestől elvárható kárenyhítés körében – az időközbeni hasznosításra is tekintettel – indokolt annak vizsgálata is, hogy a felperes enyhíthette volna-e állított kárának összegét a helyiség más módon történő hasznosításával.
A kártérítésnek a ténylegesen bekövetkezett vagy minden bizonnyal bekövetkező károsodás mértékéhez kell igazodnia, a kár mértékének megállapításánál nem a tervezett nyereség, hanem a tényleges vagyoncsökkenés az irányadó. Elmaradt haszon iránti követelés nem alapítható feltételezésre, azt kellően bizonyítani kell. Mivel a felperes követelése 10 millió forint kamatmentes kölcsön befektetésén alapult, az alperes erre alapított további 7 800 000 Ft kártérítésben való marasztalása alaptalan. Indokolatlan, és az elsőfokú bíróság által elfogadott tényekkel ellentétben álló a 6 980 755 Ft megítélt kárigény, miután az elsőfokú bíróság az alperes kártérítési felelősségét az 1994. november 23-ig bekövetkezett károk tekintetében állapította meg.
Az ismertetett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú ítéletet a bizonyítási eljárás nagy terjedelmű kiegészítése érdekében a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése alapján helyezte hatályon kívül, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására, és újabb határozat hozatalára utasította. (Legf. Bír. Gf.IV.32.951/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás