PK BH 2001/68
PK BH 2001/68
2001.02.01.
A bérlő értéknövelő beruházásainak ellenértékét csak a bérleti jogviszony megszűnése után követelheti a bérbeadótól. E beruházások a bérleti díj megállapításánál figyelmen kívül maradnak [Ptk. 297. § (2) bek., 324. § (1) bek., 326. § (1) bek., 361. § (1) bek.; 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 57. § (1) bek., 58. § (1) bek.; 1993. évi LXXVIII. tv 15. § (1) bek., 23. §].
A jogerős ítéletben megállapított tényállás szerint az alperes 1955 óta bérelte a perbeli ingatlant, és abban folyamatosan végzett karbantartó, felújító munkálatokat, amelyekhez azonban nem kérte az ingatlan mindenkori tulajdonosainak a hozzájárulását. A bíróság jogerős ítéletében az ingatlannak az alperes által fizetendő bérleti díját 167 forintban állapította meg. Az ingatlan tulajdonjogát a felperes öröklés útján szerezte meg.
A felperes 1995. február 17-én előterjesztett keresete az ingatlan kiürítésére és 1991. október 1-jétől kezdve a bérleti díj összegének felemelésére irányult. A lakás kiürítését a felperes arra hivatkozással igényelte, hogy arra saját maga és a családja szükségletei érdekében van szüksége.
Az alperes a kereset elutasítását kérte és viszontkeresetet terjesztett elő 430 000 forint megfizetése iránt. Jogi álláspontja szerint a kereset azért megalapozatlan, mert az ingatlan karbantartásáról, felújításáról kizárólag az alperes gondoskodott és a viszontkeresetében megjelölt értéknövelő beruházásokkal a felperes jogalap nélkül gazdagodna.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a keresetet részben alaposnak, a viszontkeresetet alaptalannak tartotta. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a lakás kiürítése iránti kereseti kérelem azért megalapozatlan, mert a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 23. §-ában foglalt okokból a bérleti szerződés nem szűnt meg, illetve a felperesnek alakilag és tartalmilag jogszerű felmondása sem volt, ezért a lakás kiürítésének nincs jogalapja. Ugyanakkor azonban a Pp. 122. §-ának (2) bekezdése, valamint a Pp. 230. §-a alapján a kereset beadását megelőző hat hónaptól, azaz 1994. augusztus 17-től kezdve a bérleti díj felemelése jogosan kérhető. Az elsőfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelése és a kereseti kérelemben foglaltak alapján határozta meg a bérleti díj mértékét. Az alperes viszontkeresete kapcsán az elsőfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a jogalap nélküli gazdagodás megállapításához azt is bizonyítani kell, hogy a vagyoni előny más rovására keletkezett. Az értéknövelő beruházások előnyeit azonban elsődlegesen a bent lakó alperes élvezte és ezeket a bérleti díj mértékének megállapításánál nem is vették figyelembe a felperes javára.
A karbantartó és felújítási munkálatok kapcsán az alperesnek a korábban hatályban volt és a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 57. §-ának (1) bekezdésén és 58. §-ának (1) bekezdésén alapuló megtérítési igénye abban az időpontban keletkezett, amikor a felperes helyett a karbantartási és felújítási munkálatokat elvégezte, de ez a követelése a Ptk. 324. §-ának (1) bekezdése és 326. §-ának (1) bekezdése alapján elévült. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában kitért arra is, hogy az alperes beruházásai tulajdonjog keletkeztetésére nem voltak alkalmasak.
Az alperesnek a viszontkereset elutasítása miatt előterjesztett fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet a fellebbezett részében helybenhagyta. Kiemelte, hogy az Lt. 15. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint sem illette meg az alperest a bérbeszámítási jog, mert ilyen megállapodást nem kötött a bérbeadóval.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és új határozat hozatalát kérte a viszontkeresetének történő helyt adás érdekében.
Jogi álláspontja szerint a bíróság a tényállást tévesen állapította meg, és a Ptk. 677-679. §-aiban foglaltak megsértésével helytelen jogi következtetésre jutott. Megsértette továbbá a Pp. 3. §-ában előírt tájékoztatási kötelezettséget is, mert nem hívta fel az alperes figyelmét arra, hogy a visszamenőlegesen előterjesztett bérletidíj-követelésbe beszámíthatja az értéknövelő beruházásainak értékét, mert ezekért a felperes részben mint tulajdonos, részben mint örökös felel. Kifogásolta továbbá, hogy a bíróság nem kellően értékelte azt a körülményt, hogy beruházásai nélkül az ingatlan használhatósága megszűnt volna.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az ügyben eljárt bíróságok az alperes viszontkeresete kapcsán a tényállást helytállóan állapították meg, és a jogszabályoknak megfelelő határozatot hoztak. A felperes mint örökös, a Ptk. 679. §-ában foglaltak szerint valóban felel az örökhagyó tartozásaiért, az adott ügyben azonban éppen az volt a vitatott, hogy az örökhagyót az alperes beruházásai folytán megtérítési kötelezettség terhelte-e. A bíróság jogerős ítéletében helytállóan állapította meg, hogy a bérleti jogviszony keretében sem a korábban hatályban volt R., sem az Lt. rendelkezései nem adnak alapot arra, hogy a bérlő a értéknövelő beruházásainak ellenértékét követelje a bérbeadótól, ennek következtében ilyen kötelezettség a bérbeadó jogutódját sem terheli.
A bérbeadót terhelő karbantartási költségek tekintetében az alperes igénye az elévülés folytán nem volt alapos. A Ptk. 297. §-ának (2) bekezdése értelmében az elévült követelés beszámítására csak akkor van lehetőség, ha az elévülés az ellenkövetelés keletkezésekor még nem következett be. A bíróság jogerős ítéletben az 1994. augusztus 17-től járó bérleti díjról rendelkezett, az alperes ugyanakkor olyan megtérítendő beruházások költségeit igényelte, amelyek a bérleti díj felemelésének kezdő időpontja előtt elévültek. Erre tekintettel az ügy elbírálásakor hatályos Pp. 3. §-ának (1) bekezdésén alapuló, a beszámítás lehetőségére vonatkozó tájékoztatásnak az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása nem volt [Pp. 275/A § (1) bek.].
A Ptk. jogalap nélküli gazdagodásról rendelkező 361. §-ának (1) bekezdése szerint, aki másnak rovására jut vagyoni előnyhöz, köteles ezt az előnyt visszatéríteni. Az alperes élvezi az általa végzett beruházások előnyeit, hiszen az ingatlant kizárólagosan birtokolja. Az ingatlan tulajdonosát megillető bérleti díj megállapításánál e beruházások figyelmen kívül maradtak. Mindezekre tekintettel az ingatlan tulajdonosának jogalap nélküli gazdagodása csak akkor lenne megállapítható, ha a bérlő az ingatlant a jogviszony megszűnése folytán a tulajdonos birtokába adja. Ekkor lehet ugyanis a forgalmiérték-növekedést a bérlő javára elszámolni. A bíróság a jogerős ítéletében a lakás kiürítésére irányuló kérelmet elutasította, az alperes továbbra is a perbeli ingatlant használja, ezáltal a jogalap nélküli gazdagodásra alapított viszontkereset elutasítása jogszerűen történt.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a felülvizsgálattal támadott rendelkezését a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül hozott határozatával a Pp. 275/A §-ának (1) bekezdésének alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.III.22.615/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás