PK BH 2002/180
PK BH 2002/180
2002.05.01.
Üzlethelyiség bérletére irányuló szerződési nyilatkozatnak az alapterület nagyságára vonatkozó tévedés címén való megtámadása [Ptk. 210. § (1) bek., 237. § (1) bek., 306. § (1) bek., 423. §, 424. § (1) bek.].
A felperes az 1995. március 17-én kelt szerződéssel három éves időtartamra bérbe vette az alperestől a perbeli irodaházban levő üzlethelyiséget virágbolt üzemeltetése céljából. A szerződésben a bérlemény alapterületét 24 m2-ben, a bérleti díj összegét havi 30 000 forint + áfa, azaz 37 500 forintban határozták meg. Megállapodtak abban, hogy a bérbeadó jogosult a bérleti díj évenkénti módosítására az inflációs rátának megfelelő összeggel. A felek ennek megfelelően a bérleti díj összegét 1996-ban 48 750 forintban, 1997-ben havi 59 963 forintban, 1998-ban havi 71 056 forintban határozták meg.
A felperes 1998 év elején felmérte, majd szakértővel is felmérette az üzlethelyiséget, és közölte az alperessel, hogy annak valóságos nagysága csak 20 m2. Emiatt 1998 márciusában meg is támadta a szerződést.
A felperes 1998. július 29-én a bérleményt kiürítette, és az alperes birtokába adta.
A felperes keresetében azt állította, hogy az 1995. március 17-én kelt bérleti szerződésnek az alapterületre vonatkozó része érvénytelen, e körben tévedésben volt, és a szerződést a Ptk. 210. §-ának (1) bekezdése alapján alappal támadta meg. Az érvénytelenség jogkövetkezményeként a kifizetett bérleti díj arányos része – 309 195 forint – a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése alapján visszajár a részére.
Az alperes a kereset elutasítását, viszontkeresetében 273 075 forint bérleti díj megfizetését követelte arra hivatkozással, hogy a felperes a 4 m2 nagyságú mosdóhelyiséget is használta, ott növényeket tárolt, és ezután bérleti díjat nem fizetett.
Az elsőfokú bíróság keresetnek helyt adó ítéletét a másodfokú bíróság megváltoztatta, a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelése alapján úgy látta, hogy a felperes tévedése nem olyan lényeges körülményre vonatkozott, amely a szerződés megtámadására alapot adna, amellett a felperes az igénye érvényesítésével el is késett. Az alperes viszontkeresetét azért utasította el, mert megállapította, hogy a mosdóhelyiség használatához az alperes maga járult hozzá.
A jogerős ítélet felülvizsgálatát a felperes kérte. A jogszabálysértést a Ptk. 210. §-ának (1) bekezdésében és a Ptk. 423. §-ában foglaltak figyelmen kívül hagyásában jelölte meg. Álláspontja szerint a bérelt üzlethelyiség alapterületének nagysága olyan lényeges körülmény, amelyben való tévedése megalapozza a szerződés megtámadását, különösen akkor, amikor az eltérés 20%-os. A bérleti díj alapja az üzlethelyiség területe volt, és azzal, hogy a bérleményt a megállapodás szerinti bérleti díjért éveken át használta, nem veszítette el a megtámadás jogát. A kereseti követelése a Ptk. 424. §-ának (1) bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 306. §-ának (1) bekezdése alapján árleszállításként is alapos lenne. Álláspontja szerint az igényét is időben érvényesítette, mert az ingatlanforgalmi szakértő véleményének 1998 februárjában való átvételét követően néhány nap múlva megtámadta a szerződést, majd az eredménytelen tárgyalások után haladéktalanul került sor az igény érvényesítésére.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. A viszontkeresetét elutasító ítéleti rendelkezést nem támadta, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján csak a felülvizsgálattal támadott részében vizsgálta.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Ptk. 210. §-ának (1) bekezdéséből következően a fél akkor támadhatja meg a szerződési nyilatkozatát, ha lényeges körülmény tekintetében volt tévedésben. Az adott esetben az állapítható meg, hogy a felperes az általa ismert és 24 m2 nagyságúnak tartott üzlethelyiséget 30 000 forint + áfa bérleti díj kikötése mellett vette bérbe, és kifogás nélkül használta éveken keresztül. A perben semmi adat nincs arra, hogy az eltérő térmérték ismeretében nem kötött vagy más tartalmú szerződést kötött volna. A rendelkezésre álló körülmények mérlegelésével tehát helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes tévedése nem lényeges körülményre vonatkozott, de arra sincs adat, hogy tévedését az alperes legalábbis felismerhette.
A bérleti díj határozott összegű volt, és abból a tényből, hogy a felek a szerződésben a 30 000 Ft/hó/áfa bérleti díj mellett a 15 000 Ft/m2/év megjelölést is szerepeltették, önmagában még nem következik, hogy a bérleti díj alapja csupán a megjelölt terület nagysága volt. A 24 m2 alapterület után számítható bérleti díj egyébként sem felel meg a szerződés szerinti díjnak. Mindemellett a felperes keresete nem hibás teljesítésen, hanem kifejezetten a szerződés megtámadásán alapult, és érvénytelenségének megállapítására irányult. Ebből következően a bíróságoknak a hibás teljesítés kérdésével nem kellett foglalkozniuk, így ez a Pp. 270. §-ának (1) és 275. §-ának (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásnak sem lehet a tárgya. Alaptalanul hivatkozik tehát a felperes a Ptk. 424. §-ának (1) és 306. §-ának (1) bekezdésében foglalt szabályok megsértésére.
A kifejtettekből következően a felperes által másodlagosként sérelmezett igényérvényesítési késedelemnek nincs jelentősége, de a jogerős ítélet e körben sem jogszabálysértő. A rendelkezésre álló bizonyítékokból megállapíthatóan a felperes már 1998 januárjában tudta, hogy a bérlemény alapterülete, csak 20 m2, mert az eltéréssel indokolta a mosdóhelyiség használata iránti kérelmét az alpereshez írott levelében. Tudomását megerősítette az 1998 februárjában készített szakvélemény, amelynek alapján az alpereshez intézett eredménytelen megtámadást követően az igényérvényesítés csak hónapokkal később, 1998. június 4-én történt.
A jogerős ítélet tehát jogszabálysértés nélkül utasította el a felperes keresetét, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.III.21.646/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás