PK BH 2002/308
PK BH 2002/308
2002.08.01.
Ha a társasházi közös tulajdonba került házfelügyelői lakás bérleti jogának megszűnése után – az elhelyezési kötelezettségnek eleget téve – a házfelügyelői lakást a volt házfelügyelőnek bérbe adják, halála után a bérleti jog folytatására a vele együttlakó gyermeke nem jogosult [1993. évi LXXVIII. tv. 32. § (2) bek., 85/A. §, 87. § (1) bek.].
Az I. r. alperes édesanyja házfelügyelője volt a B.-n a II. kerületi M. út 66. szám alatti állami, majd önkormányzati tulajdonban álló házingatlannak, és a földszint 2. szám alatti házfelügyelői szolgálati lakásban lakott. A munkaviszonya – nyugdíjazására tekintettel – megszűnt, az ingatlan társasházzá alakításával pedig a házfelügyelői lakás a társasház közös tulajdonába került. A társasház 1992. október 20-án határozatlan időre bérbe adta a volt házfelügyelője részére a volt házfelügyelői lakást, amelyet a bérlő az 1994 novemberében bekövetkezett haláláig használt. A lakásban maradt fia és annak házastársa (az I-II. r. alperesek) a felperes felszólítása ellenére sem költöztek el a lakásból.
A felperes keresetében a lakás kiürítésére és használati díj megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket a lakás elhelyezési igény nélküli kiürítésére, 485 600 forint lejárt, valamint 1998. február 1-jétől havi 23 000 forint lakáshasználati díj megfizetésére.
A másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének a lakás kiürítésére kötelező rendelkezését helybenhagyta, egyebekben hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ebben a keretben a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Megállapította, hogy az ingatlan értékesítésekor az I. r. alperes édesanyjának munkaviszonya már megszűnt, jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználóként elhelyezési igénye volt, amelyet a felperes úgy teljesített, hogy a lakásra vele bérleti szerződést kötött. Ez a szerződés a bérlő halálával megszűnt, mert az alperesek nem jogosultak a bérleti jogviszony folytatására.
A jogerős részítélet felülvizsgálatát az alperesek kérték. Álláspontjuk szerint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 85/A. §-ából következően annak van döntő jelentősége, hogy a társasház alapító okiratát mikor jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, mert ez az időpont határozza meg, hogy ki köteles a lakásban lakók elhelyezésére. Álláspontjuk szerint vagy az önkormányzatnak vagy a tulajdonostársaknak kellett volna gondoskodni a bentlakó bérlő és a vele együttlakó személyek elhelyezéséről. Miután az I. r. alperes 1964. óta a lakásban lakik, annak értékesítésekor ő is jóhiszemű és elhelyezési igényjogosultsággal rendelkező lakáshasználó volt.
Édesanyjának halálával nem szűnt meg a bérleti jogviszony, mert ő mint gyermeke jogosult volt annak folytatására.
A felperes ellenkérelmében a jogerős részítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadta, hogy az alapító okirat 1991. március 8-án kelt, és nem vitatta, hogy a volt házfelügyelő elhelyezése a társasház tulajdonostársait terhelte. Ennek azonban eleget tett.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Helyesen hivatkoztak az alperesek az Ltv. 85/A. §-ának a jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználót érintő elhelyezési kötelezettségre vonatkozó rendelkezésére, mert nem volt vitás, hogy az I. r. alperes édesanyjának házfelügyelői munkaviszonya – nyugdíjazása folytán – a házingatlan értékesítésekor már megszűnt. A lakásban tehát ő mint elhelyezésre jogosult jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó maradt vissza, akinek elhelyezéséről az ítélkezési gyakorlat értelmében a tulajdonostársaknak kellett gondoskodniuk. Ez az elhelyezés nem csupán a másik lakás felajánlásával történhetett, mert a törvény céljából következően a jogcím nélküli lakáshasználónak olyan lakhatási lehetőséget kell biztosítani, amelynek megfelelő jogcíme van. A társasház tulajdonosai az elhelyezési kötelezettségüknek eleget tehettek úgy, hogy a volt házfelügyelői lakást adták bérbe. A bérleti szerződés 1992. október 20-án kelt, és a bérlő az 1994 novemberében bekövetkezett haláláig e lakásban lakott. Miután ez a lakás már nem önkormányzati lakás volt, hanem az a társasház közös tulajdonába került, nem irányadóak reá az Ltv. 32. §-ának (2) bekezdésében az önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására vonatkozó rendelkezések. Az Ltv. hatálybalépése után ugyanis lényegesen szűkült azoknak a köre, akik a lakásbérleti jog folytatására jogosultak. A korábban hatályban volt rendelkezésekkel szemben a törvény hatálybalépése után fő szabály az, hogy a bérlő halála után a lakásbérleti jogot nem lehet folytatni. Ez alól a törvény kivételt tartalmaz: a tartási szerződésre, valamint az önkormányzati bérlakásra (Ltv. 32. §), illetőleg állami lakásra [Ltv. 87. § (1) bek. h) pont]. Miután az adott lakás nem volt sem önkormányzati, sem állami lakás, az alperesek a lakásbérleti jog folytatására csak tartási szerződés esetén lettek volna jogosultak; ilyen szerződés azonban közöttük nem volt.
A társasházi alapító okirat ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének tehát nincs jelentősége, mert a volt házfelügyelőt mint jogcím nélküli lakáshasználót mindenképpen elhelyezési jogosultság illette, ennek a kötelezettségnek a társasházközösség eleget tett.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.III.21.267/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás