PK BH 2002/56
PK BH 2002/56
2002.02.01.
Az 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) a hatályba lépése előtt szerzett lakáshasználati jogokat nem csorbította; a jogcím nélküli lakáshasználó által fizetendő díj – ha másik lakásra tarthat igényt – a jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével nem emelhető [Ptk. 4. §; 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 20. § (1)–(2) bek., 67. § (2) és (5) bek.].
Az alperes 1975 júliusában bérleti szerződést kötött az R. F. gyárral a perbeli munkaköri szolgálati lakásra. Megállapodtak abban, hogy a munkaviszony megszűnésével egyidejűleg a bérleti jogviszony is megszűnik. Az alperes munkaviszonya 1983. március 13-án megszűnt. A bérbeadó jogutódja – az S. F. Kft. – az alperest jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználóként elismerve, tőle a bérleti díjjal azonos összegű lakáshasználati díjat és rezsiköltséget követelt. A kft. 1995. tavaszán eladásra meghirdette a lakást, az alperes azonban a megvásárlás lehetőségével nem élt. A kft.-től a felperes vásárolta meg a lakást 1995. augusztus 9-én az alperes által lakottan, és tulajdonjogát 1996 júliusában az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték.
A felperes felszólította az alperest a bérlemény kiürítésére, de mert ettől az alperes elzárkózott, bérleti szerződés megkötését ajánlotta fel 1997. május 1-jétől, és addig – 1995. július 1-jétől 1997. április 30-ig terjedő időre – havi 15 000 forintban megjelölve a használati díjat, összesen 330 000 forintot követelt.
Az alperes a felperes követelését nem ismerte el.
A felperes módosított keresetében 1995. augusztus 10-től 1998. április 15-ig terjedő időre 433 666 forint hátralékos használati díj és kamata megfizetésére kérte az alperes kötelezését.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Azt nem vitatta, hogy használati díj fizetése iránti kötelezettsége fennáll, és annak a korábbi összegben való teljesítését el is ismerte. A felperes ezen felüli követelését azonban alaptalannak tartotta.
Az elsőfokú bíróság ítéletével 393 666 forint és kamata megfizetésére kötelezte az alperest. Megállapította, hogy a felperes tulajdonszerzése időpontjában már a lakások és helyiség bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) volt hatályban, így 20. §-ának (1) bekezdése értelmében az alperesnek mint a korábbi lakásügyi jogszabályok szerint jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználónak a lakbérrel azonos összegű használati díjat kell fizetnie, mégpedig a felek közötti használati viszony – 1995. augusztus 9. – kezdetétől. Mivel azonban az alperes elhelyezésre tarthatott igényt, az Lt. 20. §-ának (2) bekezdése alapján a használati díj hat hónap elteltével sem emelhető.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy az alperes bérleti jogviszonyának 1983. március 16-án történt megszűnésekor a lakás jóhiszemű jogcím nélküli használójaként az R. F. gyárral szemben elhelyezési igénye volt. Az Lt. 67. §-ának (5) bekezdése értelmében a használati díj mértékére az Lt. 20. §-ának (1) és (2) bekezdése alkalmazandó, de mert az alperes használati viszonya a bérleti szerződés megszűnésekor és nem a felperes tulajdonszerzésekor keletkezett, az Lt. 20. §-ának (2) bekezdéséből következően a felperes a használati díj felemelését nem kérhette.
A jogerős ítélet felülvizsgálatát a felperes kérte. A jogszabálysértés az Lt. 67. §-ának (5) bekezdése folytán alkalmazandó 20. §-a (1)–(2) bekezdésében foglaltak téves alkalmazásában jelölte meg. Álláspontja szerint az Lt. 20. §-ának (1) bekezdése értelmében kizárólag azt kellett vizsgálni, hogy mennyi a lakásra megállapítható lakbér. Ezt az elsőfokú bíróság szakértő bevonásával tisztázta. Miután 1995. augusztus 9-én tulajdonosváltozás következett be, vele mint új tulajdonossal szemben a jogcím nélküli használat újra kezdődött. Az ingatlan tulajdonosának jogában áll az Lt. 20. §-ának (1) bekezdése alapján a használati díj felemelése. Az alperes egyébként is a Ptk. 4. §-ába ütköző módon megtagadta a bérleti szerződés megkötését, és visszaélt a jogaival akkor is, amikor a részére felajánlott lakást nem vásárolta meg. A tulajdonjog védelmével Alkotmánybíróság határozatai is foglalkoznak, és az az Lt. meghozatalakor a törvényalkotó célja is az volt, hogy a jogcím nélküli lakáshasználat mielőbb megszűnjön.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az alperes lakásbérleti joga az Lt. hatálybalépésekor már nem állott fenn, ezért az Lt. 67. §-ának (2) bekezdéséből következően a megszűnéskor hatályos jogszabály alapján megfelelő másik lakásra tarthatott igényt. Ezt az igényét a kft. nem teljesítette, a felperes pedig így, az alperes jogcím nélküli lakáshasználatával vásárolta meg a lakást. Az Lt. 67. §-ának (5) bekezdése valóban a törvény szabályainak megfelelő – az Lt. 20. §-ának (1) és (2) bekezdése szerinti – használati díj fizetésének kötelezettségét állapítja meg a törvény hatálybalépésekor a lakást jogcím nélkül lakó jóhiszemű személlyel szemben, ám az Lt. 20. §-ának (2) bekezdéséből következően a használati díj a jogcím nélküli használat kezdetétől – és nem a felperes tulajdonszerzésétől – számított hat hónap elteltével már nem emelhető, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra tarthat igényt. Helyesen utalt a felperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy az Lt. meghozatalakor a törvényalkotó célja a jogcím nélküli lakáshasználat mielőbbi megszűnése volt, de a törvény a hatálybalépése előtt szerzett lakáshasználati jogokat nem csorbította. Az alperesnek fennmaradt a másik lakásra való igénye, és elhelyezéséig – függetlenül attól, hogy a tulajdonos személyében változás következett be – irányadó tehát a használati díj emelésének tilalma.
A jogerős ítélet jogértelmezése tehát nem téves, és nem áll ellentétben az Alkotmánybíróságnak a tulajdonjog védelme körében meghozott határozatai tartalmával. Az alperes pedig csupán jogosult volt a lakás megvásárlására, illetőleg a felperessel a bérleti szerződés megkötésére, de mert e jogaival nem élt, visszaélésszerű joggyakorlása nem állapítható meg.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.III.20.342/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás