GK BH 2002/70
GK BH 2002/70
2002.02.01.
Helyiség bérletére vonatkozó szerződés felmondásának érvényessége tárgyában vizsgálandó körülmények [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 24. § (1) bek. b) és d) pont, 25. §; 1990. évi LXXIV. tv. (Épt.) 12. § (1) bek., 33. §].
A B.-n, M. K. tér 2. szám alatt levő 331 m2 alapterületű helyiségcsoport korábban a Magyar Állam, majd a felperes tulajdonában állt. Bérlője az utóbb végelszámolás folytán jogutód nélkül megszűnt K. P. Vállalat volt. Ez utóbbi állami vállalat bérleti jogát az alperes elvonta. A helyiségeknek több jogcím nélküli használója volt, így azokat 1992-ben és 1993-ban N. V. birtokolta. Ebben az időszakban J. V. francia festőművész ,,360 fokos illúzió 1993.'' elnevezéssel képzőművészeti alkotást festett a helyiség falaira, a galériára, a színpadra és a padlózatra. Az alkotást 1997-ben védetté nyilvánították. A helyiségcsoportot a rendőrség 1995 decemberében bezáratta, ennek ellenére szórakozóhelyként továbbra is működött. A vendégek a szomszédos helyiség áttört falán keresztül jutottak be a helyiségbe. Az alperes, aki csak 1998. augusztus 4-én került a helyiségek birtokába, már ezt megelőzően megkísérelte az elvont bérleti jog értékesítését, majd annak eredménytelensége folytán a K. Bt.-vel kötött szerződést. Ez a társaság az alperessel kötött megállapodás alapján a helyiségcsoport értékesítése érdekében felújítási munkák előkészítését végezte, ennek során a műalkotás részét képező, úgynevezett ,,nagygalériát'' elbontotta. A galéria darabjait megőrizte.
A helyiségben létrehozott alkotás az 1996 novemberében készült szakértői vélemény szerint mintegy negyedrészében megsemmisült, az eredeti állapothoz közelítő helyreállítás lehetséges. 1999. január 28-án a felperes vagyonkezelő kft.-je és az alperes megállapodtak abban, hogy az alperes a privatizációs értékesítésig rendelkezik az üzlethelyiség bérleti jogával, megköti a bérleti szerződést, és fizeti a szerződés 2. pontja szerinti bérleti díjat. A megállapodás 3. pontja értelmében azonban amíg az alperes a bérlemény rendeltetésszerű használatát szolgáló karbantartási munkálatok elvégeztetéséről gondoskodik – de maximum 6 hónapig –, addig a ,,régi'' vagyis 40 103 Ft/hó összegű bérleti díj van érvényben. A felperes 1998. december 1-jén a K. P. vállalatnak a perbeli helyiségre vonatkozó bérleti jogviszonyát – bér nem fizetése miatt – 1999. december 31. napjára felmondta. A vendéglátó vállalat végelszámolás folytán 1998. október 19-én a cégjegyzékből törléssel megszűnt. A felperes vagyonkezelő kft.-je 1999. február 16-án – fenntartva a korábbi felmondást is – a bérleti szerződést az alperessel szemben is felmondta. Arra hivatkozott, hogy a bérbeadó hozzájárulása nélkül a helyiségben jelentős átalakítási munkálatokat folytatott, ennek során a falfestményt eltávolította. Ezen túlmenően a helyiséget jogellenesen albérletbe adta, megszegve az 1993. évi LXXVIII. tv. 33. §-ában foglaltakat, valamint a törvény 24. §-a (1) bekezdésének b) és d) pontjaiban foglalt rendelkezéseket. Ez utóbbi alperesi magatartást olyan súlyosnak ítélte, hogy a törvény 25. §-ának (4) bekezdése szerinti előzetes felszólítás sem szükséges. A helyiségcsoport kiürítésének időpontját 1999. március 31. napjában határozta meg. 1999. május 14-én az alperes és a beavatkozó a perbeli helyiség bérleti jogának átruházására szerződést kötöttek. A szerződés 4.5. pontja értelmében a beavatkozó feladata az üzlet eredeti funkciója szerinti állapotban való helyreállítása, a hatósági engedélyek és a műszaki kialakítás engedélyeztetése és kiviteleztetése. A Kulturális Örökség Igazgatósága az 1999. november 5-én jogerőre emelkedett határozatával engedélyezte a perbeli helyiségcsoportban lévő védetté nyilvánított műalkotás helyreállítását a beavatkozó megbízásából készített festő restaurátor művészek szakvéleménye és helyreállítási tervezete alapján.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét – amely az 1996. február 16-án kelt felmondás folytán a helyiség kiürítésére, továbbá a képzőművészeti alkotás helyreállítására vagy 30 millió forint megfizetésére irányult – elutasította, és kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 500 000 Ft perköltséget. Ítéletében megállapította, hogy a felperes a helyiségcsoport korábbi műszaki állapotára vonatkozó dokumentációt nem csatolt, ezért az alperes, illetőleg megbízottja tevékenysége folytán bekövetkezett állapotromlást a felperes nem igazolta. Bár a galéria elbontását a felperes nem engedélyezte, az Sz. M. szakértő véleménye szerint jóhiszeműen történt, mert a falfestmény épségére a bontás során ügyeltek, a bontott anyag rendelkezésre állt. Az alperes, illetve megbízottja nem végeztek engedélyköteles bontási munkálatot. A bíróság az alperes terhére nem talált megállapíthatónak olyan magatartást, amely a felmondást megelőző felszólítás mellőzését lehetővé tenné. A felperes kártérítés iránti keresetét azzal utasította el, hogy miután a Kulturális Örökség Igazgatósága a mű helyreállítását engedélyezte, az eredeti állapot helyreállítása megtörténik, ennélfogva a felperesnek mint tulajdonosnak kára sem keletkezik.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezett, az ítélet megváltoztatása útján kereseti kérelmének helyt adó határozat meghozatalát kérte. Vitatta az ítéletben megállapított tényállást, és a bíróság jogi álláspontját. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság ítéletében nem állapította meg azt, hogy az alperes engedély nélkül végzett átalakítási munkálatokat, ennek keretében a galériákat és a vizesblokkot elbontotta. Állította, hogy a galéria elbontásával kár érte, mert csökkent a bérbe adható alapterület. A tényállás hiányosságaként jelölte meg, hogy az ítélet nem tartalmazza az igazságügyi szakértőnek azt a megállapítását, amely szerint a galéria elbontása által a mű egyik lényeges koncepciója, a ,,360 fokos illúzió'' megszűnt. Kellő alap nélkül mellőzte az elsőfokú bíróság a szakértőnek azt a megállapítását is, hogy a galéria elbontása következtében az egész mű ,,csorbát szenvedett'', és hogy az alperes szakszerűtlen és jogellenes beavatkozása következtében az alkotás mintegy 20%-ban elvesztette értékét. A Kulturális Örökség Igazgatóságának átirata értelmében a tulajdonos köteles az 1997. évi CXL. tv. rendelkezései alapján a műalkotás épségben való megőrzésére, átalakítására engedélyt kérni. Alaptalannak tartotta az elsőfokú ítélet megállapítását az alperes jóhiszemű bontási munkálatai kérdésében. Az elsőfokú bíróság jogi álláspontját azért vitatta, mert a felmondásban megjelölt alperesi magatartás olyan súlyú volt, hogy az 1993. évi LXXVIII. tv. – a továbbiakban Lt. – 25. §-ának (4) bekezdése értelmében a felmondást az előzetes felszólításnak nem kellett megelőznie.
Az alperes írásbeli fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felperes vagyonkezelő kft.-jével létrejött megállapodás igazolja, hogy a bérbeadó tudott a tervezett munkálatokról, melyek elvégzésére a tudtával és beleegyezésével került sor. Azzal is érvelt, hogy az alkotást védetté nyilvánító határozat nem jelölte meg egyértelműen, hogy mire terjed ki a védettség, ki a tárgy tulajdonosa, és a kezelés tekintetében milyen korlátozások veendők figyelembe. E hiányosságok miatt kerülhetett sor a műszaki követelményeknek egyébként nem megfelelő galéria elbontására. A szakvélemény szerint nem történt helyrehozhatatlan átalakítás, a helyreállítás elvégezhető. A beavatkozó szóbeli ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Bejelentette, hogy a felperes időközben elidegenítette a perbeli helyiségcsoportot, annak birtokából kizárta, emiatt a restaurálásra vonatkozó határozatnak nem tud eleget tenni.
A fellebbezés az alábbiak következtében nem alapos.
A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény – a továbbiakban Lt. – 24. §-a (1) bekezdésének b) pontja értelmében a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt lényeges kötelezettségét nem teljesíti, vagy – d) pont – a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget illetőleg területet rongálják, vagy rendeltetésükkel ellentétesen használják. A törvény 25. §-ának (4) bekezdése értelmében a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított 8 napon belül írásban kell közölni.
A Legfelsőbb Bíróság a felperes keresetét az általa megjelölt 1999. február 16-i felmondásban írt és a fentiekben idézett felmondási okok alapján vizsgálva az alábbiakat állapította meg.
A bérlőt a bérfizetésen kívül egyéb kötelezettség is terhelheti, amely alapulhat jogszabályon vagy szerződésen, mely ,,egyéb'' lényeges kötelezettség nem teljesítése alapot adhat a szerződés felmondására. A felperes sem a felmondásban, sem az eljárás folyamán nem határozta meg, hogy mi az a lényeges kötelezettség, amelyet az alperes nem teljesített, és ezzel szerződést szegő vagy jogszabálysértő magatartása miatt az Lt. 24. §-a (1) bekezdésének b) pontjában meghatározott felmondásra okot szolgáltatott. A felperes a helyiségcsoport rongálásaként – Lt. 24. § (1) bekezdés d) pont – ítélte meg azt, hogy az alperes illetőleg megbízottja elbontott két korábban épített galériát, megszüntetett egy vizesblokkot, a galéria elbontásával pedig megszüntette a helyiségcsoportban védetté nyilvánított mű egy részét.
A Legfelsőbb Bíróság a jogvita elbírálása során jelentőséget tulajdonított az alábbiaknak:
1999. január 28-án a felek megállapodtak abban, hogy az alperes a bérlemény rendeltetésszerű használatát szolgáló karbantartási munkálatokat elvégezteti, de a megállapodás nem rendelkezett arra vonatkozóan, hogy a felek mit értenek a fenti munkálatokon. A megállapodásból okszerűen következik, hogy a bérlemény nem volt rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban. Ezt a tényt a megállapodás tartalmán túl igazolják azok az adatok is, amelyek szerint a perbeli helyiségcsoportot a korábbi években más személyek jogcím nélkül használták, azt a rendőrség bezáratta, majd ezt követően a helyiségeket a szomszédos épület falának áttörése útján közelítették meg.
Mivel a felperesnek az Lt. 25. §-ának (4) bekezdése értelmében az Lt. 24. §-ának d) bekezdésében meghatározott felmondási okot a tudomásra jutástól számított 8 napon belül kellett írásban közölni, a felperesnek azt kellett igazolnia, hogy az alperes súlyosan kifogásolható magatartása 1999. február 8-án jutott a tudomására. Ennek igazolására azonban sem a helyiségek állapotára vonatkozóan Sz. Á. igazságügyi szakértő által készített szakértői vélemény, sem pedig a szakértőnek az 1999. június 24-i tárgyalási jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozata nem alkalmas, mert a szakértő sem a rongálás tényét, sem a rendeltetésellenes használatot nem állította. Ellenkezőleg, a K. Bt. által végzett munkálatok szükségességét támasztotta alá.
Az a körülmény, hogy az alperes, illetve megbízottja megszüntetett egy vizesblokkot, továbbá elbontott két galériát, a jelentősen leromlott állapotú helyiségcsoport tekintetében nem minősül rongálásnak vagy rendeltetésellenes használatnak. Az kétségtelen, hogy az úgynevezett ,,nagy galéria'' lebontása a műtárgy egységét megbontó beavatkozás volt, ugyanakkor a bontott anyagot a beavatkozó megőrizte, majd a műalkotás helyreállítása érdekében eljárva vállalta az eredeti állapot helyreállítását. Ezt a Kulturális Örökség Igazgatósága (KÖI) engedélyezte.
Nem valós a felmondás oka abban a kérdésben sem, hogy az alperes a helyiséget a felperes beleegyezése nélkül albérletbe adta (Lt. 33. §). Az alperes az 1990. évi LXXIV. tv. – a továbbiakban Ept. – rendelkezésein alapuló felhatalmazása alapján a korábbi állami vállalatként működő K. P. Vállalat bérleti jogát mint vagyoni értékű jogot jogszerűen vonhatta el, és jogosult volt a bérleti jog értékesítésére. Az Ept. 12. §-ának (1) bekezdésében meghatározott rendelkezés az alperest arra is feljogosította, hogy az üzletet a polgári jog szabályai szerint kötött szerződéssel hasznosítsa. Az alperes tehát az előprivatizációs törvény hivatkozott rendelkezései értelmében jogszerűen kötött megállapodást a K. Bt.-vel, amely megállapodás nem minősül engedély nélküli albérletbe adásnak, ekként felmondási okot sem képez. A felperes kártérítési követelése a perbeli helyiségcsoport elidegenítése folytán alaptalanná vált, mert a helyiségben lévő művészi alkotás a tulajdonost illeti. Az elsőfokú eljárásban feltárt peradatok alapján azonban a bíróság megalapozottan utasította el a felperes kártérítés iránti keresetét. Sz. M. szakértő véleményéből megállapítható, hogy a galéria elbontásával sérült mű helyreállítható. A munkálatok elvégzésére a beavatkozó a KÖI határozata alapján jogosultságot nyert, és a helyreállítást vállalta. Ennek következtében kártérítésnek nincs helye.
Az ismertetett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú ítéletet a Pp. 253. §-a (2) bekezdése alapján helybenhagyta. (Legf. Bír. Gf.IV.33.430/1999. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás