PK BH 2003/109
PK BH 2003/109
2003.03.01.
A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának szabályozásától elkülönül a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése. [Ptk. 143. §; PK. 8. sz., 148. § (1) és (2) bek., PK. 10. sz.].
A perbeli ingatlan 420/1200 részben a felperes, míg 390/1200-390/1200 részben az alperesek közös tulajdona. A felperes az illetőségét 1991-ben öröklés jogcímén, míg az alperesek a maguk eszmei hányadát 1994-ben tartási szerződés alapján szerezték meg. Az ingatlan használata már a jogelődök idején évtizedek óta megosztott volt akként, hogy a lakóházat, a melléképületeket és ezzel az ingatlan utcafronti részét az alperesek (az általuk eltartott tulajdonostárssal együtt), míg a kertet a felperes jogelődei, illetve a felperes használták.
Az alperesek a bentlakásuk óta folyamatosan elvégezték az ingatlanon lévő épületek állagfenntartó munkáit, és a birtoklásuk alatt értékemelő beruházások elvégzésére is sor került.
Az alperesek az ingatlannak a tulajdoni hányadukat meghaladó használati értékkel rendelkező értékesebb részét használják, így a többlethasználatukért a felperes jogszerűen tarthat ellentételezésre igényt, ezzel szemben az alpereseket megilleti az épületek természetes elhasználódását kiküszöbölő, és így a forgalmi értéket szinten tartó állandó felújítási munkájuknak a felperes tulajdoni hányadára eső összege. Ez illetve a felperes javára elszámolható többlethasználati díj összege nagyobb részben kiegyenlítik egymást.
A felperes többlethasználati díj megfizetése, illetve a közös tulajdonnak természetben történő megszüntetése iránt terjesztett elő az alperesekkel szemben keresetet. Figyelemmel arra, hogy a természetbeni megszüntetés jogszabályi feltételeit – az eljárás emiatt történő felfüggesztése ellenére – biztosítani nem tudta, a keresetét akként módosította, hogy csupán a használati megosztás kialakult módjának a bíróság ítéletével történő véglegesítését kérte, és fenntartotta a többlethasználati díj megfizetési iránti igényét.
A keresetmódosításra figyelemmel az alperesek viszontkeresetet terjesztettek elő a közös tulajdonnak a felperes eszmei hányadának a magukhoz váltásával történő megszüntetése iránt.
Az elsőfokú bíróság az alperesek viszontkeresetének helyt adva az ingatlan közös tulajdonát oly módon szüntette meg, hogy a felperes 420/1200 eszmei illetőségét egymás között egyenlő arányban az alperesek tulajdonába adta, az általuk személyenként fizetendő 318 500-318 500, összesen 637 000 forint megváltási ár ellenében. Ennek teljesítésére 30 napos határidőt engedélyezett azzal, hogy a felperes a kifizetéssel egyidejűleg köteles az ingatlan általa elfoglalt részét az alperesek birtokába adni.
A felperes többlethasználati díj iránti keresetét elutasította azzal az indokolással, hogy a felperest megillető többlethasználati díj mértéke és az őt terhelő, az alperesek által fedezett felújítási és karbantartási költség arányos része kiegyenlíti egymást.
Az elsőfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetése tárgyában hozott döntése indokolásában nyomatékosan kiemelte azt, hogy a természetbeni megosztás mint a közös tulajdon megszüntetésének elsődlegesen alkalmazandó módja a jelen esetben nem volt elrendelhető, figyelemmel arra, hogy a városi önkormányzat rendezési terve szerint a perbeli ingatlanra megosztási engedély nem adható ki. Az ennek érdekében tett kísérletek negatív eredménnyel zárultak. Ehhez képest rendelkezett az alperesek előterjesztett viszontkeresetének megfelelőn a felperes eszmei illetőségének az alperesek általi megváltásáról. Figyelemmel volt arra, hogy az ingatlannak az alperesek által használt területén lévő lakóépület biztosítja az alperesek lakhatását, fenntartására és korszerűsítésére jelentős összegeket fordítottak. Utalt a felek között kialakult feszült viszonyra is, amely az alperesi megváltással az osztott, de mégiscsak közös használat állandósulásának kényszerét megszünteti.
A felperes tulajdoni hányadáért fizetendő megváltási árat az ingatlan forgalmi értékének az alperesek által létrehozott értéknövekedéssel csökkentett összege alapulvételével a felperes tulajdoni hányadára eső mértékben határozta meg. Az értékeket a kirendelt igazságügyi szakértő által előterjesztett, és aggálytalannak elfogadott szakértői vélemény alapján határozta meg.
A fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetésének módja tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletét helyesnek fogadta el, az alperesek által fizetendő megváltási ár összegét azonban az időmúlásra figyelemmel megemelkedett forgalmi érték alapján személyenként 350 000-350 000, összesen 700 000 forintban határozta meg. Megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletének a többlethasználati díj iránti keresetet elutasító rendelkezését, és az alpereseket ezen a címen 1991. december 1. napjától kezdődően növekvő összegű használati díj megfizetésére kötelezte azzal, hogy annak a jogerős ítélet meghozataláig lejárt, az alperesekre eső teljes összege személyenként 103 000-103 000 forint.
A másodfokú bíróság döntésének indokolása szerint helyesen utalt az elsőfokú bíróság arra, hogy a közös tulajdont a Ptk. 148. §-ának (1) bekezdése értelmében elsősorban természetbeni megosztással kell megszüntetni. A jelen esetben azonban erre nem, hanem a Ptk. 148. §-ának (2) bekezdésében szabályzott megváltás elrendelésére volt jogszabályi lehetőség. Külön kiemelte a másodfokú bíróság azt, hogy – a tárgyalás felfüggesztése nélkül ugyan – de többszörösen megkísérelte a természetbeni megosztás előfeltételeként megkívánt megosztási engedély beszerzését, ez azonban nem járt eredménnyel. Az illetékes önkormányzat jegyzőjének 1999. szeptember 17-i legutolsó leveléből kitűnően arra sem lehetett számítani, hogy belátható időn belül megteremtődnének a természetbeni megosztás engedélyezésének a hatósági feltételei. Ilyen körülmények között a bíróság nem mellőzhette az alperesek által a közös tulajdon megszüntetésének más módját igénylő viszontkereset elbírálását.
Az ingatlanon lakó alperesek megváltásra történő feljogosítása tehát helyes volt, ezt azonban a másodfokú bíróság a jelentékeny időmúlásra figyelemmel kiegészíttetett szakértői vélemény elfogadott magasabb forgalmi értéke alapján megemelt megváltási ár ellenében hagyta helyben.
Helyesnek találta a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságnak azt az okfejtését, hogy az alperesek felújítási és állagmegóvó munkáinak a felperest terhelő költsége az alperesek többlethasználatának a felperes javára felszámítható díját részben kiegyenlíti, a használati értékek jelentősebb eltérésére figyelemmel azonban az volt az álláspontja, hogy a felperesnek a használat teljes időtartamára (1991. december 1. napjától 1997. december 31. napjáig), összességében 103 000-103 000 forint többlethasználati díj jár szemben az elsőfokú bíróság elutasító rendelkezésével. Ezért az elsőfokú bíróság ítéletét e részében a fenti összegre történő fizetési kötelezettség kimondásával megváltoztatta.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelynek a döntés kereteit meghatározó első bekezdése szerint a felülvizsgálati kérelem kizárólag a közös tulajdon megszüntetésének alkalmazott módját sérelmezte, ennek hatályon kívül helyezésével természetbeni megosztás elrendelését kérte.
A felülvizsgálati kérelem indokolási részében támadta a felperes a megváltás alkalmazása mellett a javára megállapított értéktérítés összegét és a többlethasználati díj megállapított mértékét is.
Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint felülvizsgálati kérelem előterjesztésének jogszabálysértés esetén van helye. Ez a jogszabálysértés megvalósulhat az anyagi jog megsértésében, avagy olyan eljárási szabálysértésben, amelynek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása volt.
A felperes a felülvizsgálati kérelmét az általa sérelmezett megszüntetési mód tekintetében anyagi és eljárási szabálysértésre alapozta. Az anyagi jog megsértését abban jelölte meg, hogy – kifejtett jogi álláspontja szerint – az ingatlan használati megoszthatósága mellett az ingatlan közös tulajdonának természetbeni megosztással történő megszüntetése akadályba nem ütközhet. Ezért eljárási szabályt sértett mindkét fokú bíróság akkor, amikor ehhez a hatósági eljárás általa szükségesnek tartott időbeli kereteit a tárgyalás felfüggesztésével nem teremtette meg.
Figyelemmel arra, hogy a felülvizsgálati kérelemben teljes mértékben keveredik a használati megosztás (Ptk. 143. §, PK 8. sz.) és az ingatlan közös tulajdona természetbeni megszüntetésének az elrendelhetősége, ezért a Legfelsőbb Bíróság szükségesnek tartja annak egyértelmű kiemelését, hogy a Legfelsőbb Bíróság Pk. 10. Állásfoglalásának IV/d pontja értelmében a természetbeni megosztás elrendelhetőségéhez az ítélethozatal előtt kell gondoskodni arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz szükséges jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek hiányában a természetbeni megosztásnak a törvényi feltételei nem valósulnak meg, a használati megoszthatóság természetbeni megoszthatóságot ugyanis önmagában nem jelent.
Az adott ügyben az volt megállapítható, hogy a megosztási engedély beszerzéséhez szükséges hatósági eljárás nem volt lefolytatható, a felperes sokadik kérelme alapján ismételten megindított ilyen jellegű eljárást az illetékes hatóság felfüggesztette. Erre a felfüggesztett engedélyezési eljárásra figyelemmel nem volt alap a bírósági tárgyalás felfüggesztésére, mert az engedélyezési eljárás folytatásához először a városrendezési terv megváltoztatásáról kellett volna az önkormányzatnak olyan testületi döntést hoznia, amelynek tárgyában az önkormányzat a bíróság félévenkénti megkeresésére két éven keresztül újabb és újabb határidőket jelölt meg. A felek közötti elmérgesedett viszonyra, az alperesek építő-karbantartó tevékenységének a felperes általi 1994-es hatósági leállítására, és arra is figyelemmel, hogy önmagában a rendezési terv megosztási tilalmának az adott területre vonatkozó esetleges feloldása még nem jelenti az adott esetben a felperesre kedvező pozitív döntés meghozatalát a telekalakítási eljárás, illetve a megoszthatóság elrendelése kérdésében, így helyesen járt el a bíróság akkor, amikor a jogvita lezárásaként az ingatlanban életvitelszerűen lakó alpereseket kötelezte a felperes tulajdoni illetőségének megváltására.
Sem az elsőfokú, sem a másodfokú bíróság nem követett el tehát sem anyagi jogi, sem eljárásjogi szabálysértést, amikor az 1993 óta beszerezhetetlennek bizonyult megosztási engedély hiányában az alperesi viszontkeresetnek megfelelő döntést hozott.
Csupán megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság a felperes által a felülvizsgálati kérelem indokolásában kifogásolt térítési összeg és a használati díj megállapításának alátámasztásaként azt, hogy mindkét összegszerűség a beszerzett és teljesen aggálytalan szakértői véleménynek az időmúlásra figyelemmel kiegészített adatain alapult.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.I/A.20.814/2000. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás