PK BH 2003/232
PK BH 2003/232
2003.06.01.
I. Önmagában annak tudata, hogy az ingatlan más személy tulajdonában áll, a ráépítőt nem teszi rosszhiszeművé. A ráépítő rosszhiszeműsége akkor állapítható meg, ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult.
A rosszhiszemű ráépítővel azonosan kell megítélni azt a ráépítőt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. [Ptk. 137. § (3)–(4) bek.; Legf. Bír. PK. 8. sz. állásfogl.].
A felperesek az I. r. és a II. r. alperesekkel 1992. szeptember 22-én lakáscsere-szerződést kötöttek. Megállapodtak abban, hogy az I. r. és a II. r. alperesek tulajdonában álló J. R. u. 3. szám alatti 5 szobás félkész családi ház a felperesek tulajdonába kerül, míg a felperesek tulajdonában álló J. H. u. 23. szám alatti házasingatlan az I. r. és a II. r. alperesek tulajdona lesz. A szerződésnek megfelelően a felperesek beköltöztek a R. u. 3. míg az I. r. és a II. r. alperesek a H. u. 23. szám alatti ingatlanba.
Mindkét ingatlant jelentős OTP-kölcsöntartozás terhelte, melynek biztosítására az OTP megyei igazgatósága javára az ingatlan-nyilvántartásban jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve. A csereszerződés kötését követően azonban az OTP megyei igazgatóságának P.-i Fiókja a felekkel közölte, hogy a szerződést nem hagyja jóvá.
Az I. r. és a II. r. alperesek 1992 novemberében szóbeli megállapodást kötöttek a III. r. és a IV. r. alperesekkel arról, hogy a H. u. 23. szám alatti ingatlant a III. r. és a IV. r. alperesek megvásárolják, az azon fennálló OTP-tartozást folyamatosan fizetik, és annak megszűnése után az I. r. és a II. r. felperesekkel írásban adásvételi szerződést köthetnek. Ennek értelmében a III.-IV. r. alperesek az ingatlanba beköltöztek, az I. r. és a II. r. alpereseknek 140 000 forint vételárat átadtak, majd az OTP-nek 38 436 forint tartozást is megfizettek. Ezt követően további OTP-tartozást is teljesítettek, összesen 91 236 forintot fizettek meg.
Az I. r. és a II. r. alperesek vállalásának megfelelően a felperesek is úgy tájékoztatták a III. r. és a IV. r. alpereseket, hogy amennyiben az OTP-tartozást kiegyenlítik, a felperesek aláírják a III. r. és a IV. r. alperesek javára szóló adásvételi szerződést.
Időközben a felperesek a R. u. 3., a III. r. és a IV. r. alperesek pedig a H. u. 23. szám alatti ingatlanon jelentős beruházást végeztek. A felperesek tulajdonában álló H. u. 23. szám alatti ingatlan ítélethozatalkori forgalmi értéke 630 000 forint volt, melyen a III. r. és a IV. r. alperesek 371 000 forint bekerülési költségű beruházása 210 000 forinttal emelte az ingatlan forgalmi értékét. Az építkezési munkák 1993 januárjától 1997 júliusáig tartottak, az ugyanabban a faluban lakó felperesek az építkezés ellen 1997 júniusáig nem tiltakoztak. Ekkor felszólították a III. r. és a IV. r. alpereseket, hogy a hátralékos OTP-tartozást egyenlítsék ki, ez esetben aláírják az adásvételi szerződést, ellenkező esetben az ingatlant hagyják el.
Miután a III. r. és a IV. r. alperesek erre nem voltak hajlandók, a felperesek módosított keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg a lakáscsere-szerződés érvénytelenségét az OTP-jóváhagyás hiánya miatt. Kérték továbbá a III.-IV. r. alperesek kötelezését a tulajdonukban álló J.-i, H. u. 23. szám alatti ingatlan elhagyására és 1992 novemberétől használati díjat igényeltek a III. r. és a IV. r. alperesektől.
Az alperesek a szerződés érvénytelensége iránti kereset teljesítését nem ellenezték. A III. r. és a IV. r. alperesek azonban az ezt meghaladó kereset elutasítását kérték arra hivatkozással, hogy jóhiszeműen végzett beruházásaik folytán ráépítés jogcímén a felperesi ingatlanon közös tulajdon keletkezett. Annak megállapítását kérték, hogy az ingatlan 700/1000 tulajdoni illetőségét ráépítés jogcímén megszerezték, ezért a lakás elhagyására nem kötelezhetők. A felperesek használati díj iránti igényét 1997. júniusától ismerték el, és kérték a felperesek kötelezését az általuk teljesített OTP tartozásból 50 800 forint megfizetésére, melyet tulajdoni arányuk alapján a felperesek lettek volna kötelesek megfizetni.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a lakáscsere-szerződés az OTP jóváhagyásának hiányában érvénytelen. Megállapította továbbá, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek ráépítés jogcímén megszerezték a felperesek tulajdonában álló ingatlan összesen 66/200 tulajdoni illetőségét, ehhez képest a felperesek tulajdona 134/200 illetőségre csökken. Megkereste a földhivatalt a tulajdonváltozás bejegyzése érdekében. A III. r. és a IV. r. alpereseket az általuk megszerzett tulajdoni arány figyelembevételével 1993. június 1-jétől 1999. május 31-éig 159 343 forint többlethasználati díj megfizetésére kötelezte. A felpereseket pedig arra kötelezte, hogy a III. r. és a IV. r. alpereseknek az általuk kiegyenlített OTP-tartozásból 46 928 forintot és ezen összeg 1995. május 1-jétől a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát fizessék meg. Az ezt meghaladó keresetet és viszontkeresetet elutasította, megállapította, hogy mindegyik fél viseli a saját költségét.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperesek, valamint a III. r. és a IV. r. alperesek nyújtottak be fellebbezést. A felperesek fellebbezésükben arra hivatkoztak, hogy a III.-IV. r. alperesek mint rosszhiszemű ráépítők nem szereztek tulajdonjogot. Hajlandóak voltak a beruházásaik által létrehozott értéknövekedés megtérítésére. A III.-IV. r. alperesek pedig a használatidíj-fizetési kötelezettségük kezdő időpontját vitatták. Álláspontjuk szerint használati díj fizetésére csak 1997. novemberétől, a felperesek velük szembeni keresetének előterjesztésétől kötelesek.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a III.-IV. r. alperesek tulajdonjog megállapítása iránti viszontkeresetét elutasította. A III.-IV. r. alpereseket az ingatlan hatvan napon belüli elhagyására kötelezte, és az általuk fizetendő lejárt használati díj összegét 228 540 forintra, valamint a kiköltözésig havi 3000 forintra emelte fel, a felpereseket a III.-IV. r. alperesek javára beruházásaik jogcímén 210 000 forintra, az OTP-tartozás kifizetésének ellentételezéseként 91 236 forintra és ezen összeg kamatainak megfizetésére kötelezte.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság kifejtette: a III. r. és a IV. r. alperesek tudtak arról, hogy az általuk birtokba vett és megvásárolni kívánt ingatlant OTP-tartozás terheli, ezért az adásvételi szerződés megkötéséhez az OTP hozzájárulása szükséges. A III. r. és a IV. r. alperesek javára a ráépítésre vonatkozó szabályokat nem lehet alkalmazni, mert a III. r. és a IV. r. alperesek az építkezés során rosszhiszeműek voltak, mert tudták, illetve a körülményekből tudniuk kellett, hogy az építkezésre nem jogosultak addig, amíg az OTP-tartozást ki nem egyenlítik, illetve a felperesekkel az adásvételi szerződést meg nem kötik. A III.-IV. r. alperesek tehát 210 000 forint összegű gazdagodás megtérítésére tarthatnak igényt. Miután a III.-IV. r. alperesek tulajdonjogot nem szereztek, kötelesek a szakértői vélemény alapján megállapított használati díj fizetésére, a felperesek pedig tartoznak megtéríteni a III. r. és a IV. r. alperesek által kiegyenlített OTP-tartozás összegét.
A jogerős ítélet ellen – annak hatályon kívül helyezése és a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében – a III. r. és a IV. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontjuk szerint a felperesek négy és fél év alatt nem tiltakoztak az ingatlan felújítása, az azon végzett építési munkák ellen. Rosszhiszeműségük sem állapítható meg, ezért az ingatlanon tulajdonjogot szereztek. Álláspontjuk szerint használati díjat csak a per megindításától kötelesek fizetni.
A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem részben alapos.
A jogerős ítélet helyesen foglalt állást abban a kérdésben, hogy a peres felek jogvitája a Ptk. 137. §-ának (3) és (4) bekezdésében foglaltak alapján dönthető el. Miután az nem vitás, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek a felperesek tulajdonában álló épületen átalakítási és korszerűsítési munkákat végeztek – ezen munkáknak az ingatlan forgalmiértéknövekedésére gyakorolt és a szakértő által megállapított hatása sem vitatott – kizárólag abban a kérdésben kellett a Legfelsőbb Bíróságnak állást foglalnia, hogy alkalmazni lehet-e a ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat, vagy fennállnak-e azok a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt körülmények, melyek a III. r. és a IV. r. alperesek tulajdonszerzését kizárják.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság helytelenül állapította meg, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek azért voltak rosszhiszemű ráépítők, mert tudták, hogy az ingatlan nem a tulajdonuk, és az építkezésre addig nem jogosultak, amíg a felperesekkel nem kötnek adásvételi szerződést. A ráépítés alapvető feltétele az, hogy az építkezés más tulajdonában lévő épületen történjen. Önmagában annak tudata, hogy az ingatlan más személy tulajdonában áll, a ráépítőt nem teszi rosszhiszeművé. A ráépítő rosszhiszeműsége akkor állapítható meg, ha tudja vagy a körülményekből tudnia kell, hogy az építkezésre nem jogosult. A III. r. és a IV. r. alperesek érvénytelen, illetve létre sem jött adásvételi szerződés alapján tekintették magukat jogosultnak az építési munkák elvégzésére. Ezen feltevésüket megerősítette az, hogy az ingatlant birtokba vették, és az I. r. és a II. r. alpereseken kívül a felperesek is ígéretet tettek arra, hogy a későbbiekben érvényes adásvételi szerződést kötnek. A III.-IV. r. alperesek az ingatlan vételárát kiegyenlítették, és jelentős összegű OTP-tartozást is megfizettek. Ezekből a körülményekből arra kell következtetni, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek az ingatlan leendő tulajdonosainak tekintették magukat, olyan személyeknek, akiknek birtoklása végleges. Ezek a körülmények pedig azt támasztják alá, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek jóhiszemű ráépítők voltak.
A rosszhiszemű ráépítővel azonosan kell megítélni azt a ráépítőt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. E vonatkozásban a felperesek nem bizonyították, hogy a több év alatt elvégzett építkezési munkák ellen tiltakoztak volna, és ez azért sem életszerű, mert a felperesek is jelentős építési munkákat végeztek az I. r. és a II. r. alperesek tulajdonában álló ingatlanon.
Helytálló volt tehát az elsőfokú bíróság ítéletének azon megállapítása, hogy a III. r. és a IV. r. alperesek ráépítés jogcímén megszerezték a felperesek tulajdonában álló ingatlan 66/200 tulajdoni illetőségét. Helytálló az elsőfokú bíróság ítéletének azon rendelkezése is, mellyel a III. r. és a IV. r. alpereseket az általuk megszerzett tulajdoni arányt is figyelembe véve használati díj fizetésére kötelezte. A használatidíj-fizetési kötelezettség kezdő időpontja az az idő, amikor a III. r. és a IV. r. alperesek az ingatlant birtokba vették, mert a használat terjedelme nem vitásan meghaladja a III.-IV. r. alperesek tulajdonjogának mértékét. Ezért ezen időtől és nem a perindítástól kezdődően kötelesek használati díjat fizetni (PK. 8. számú állásfoglalás).
A III. r. és a IV. r. alperesek tulajdonszerzésének mértékéhez igazodóan helytálló az általuk az OTP részére fizetett összeg részbeni visszatérítésére való felperesi kötelezés is.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság értékelte helyesen a bizonyítás anyagát, és abból helytálló jogi következtetést vont le, melyet a másodfokú bíróság megalapozatlanul változtatott meg. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a csereszerződés érvénytelenségét megállapító rendelkezése ellen a felek nem fellebbeztek, ezért ez a rendelkezés első fokon jogerőre emelkedett, e vonatkozásban a másodfokú bíróság döntése szükségtelen volt. (Legf. Bír. Pfv.VI.21.027/2000. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás