PÜ BH 2004/182
PÜ BH 2004/182
2004.05.01.
A jelentős költséget igénylő és rövid idő alatt ki nem javítható hiba általában megalapozza a jogosult elállási jogát [Ptk. 306. § (3) bek.].
Az alperesek tulajdonát képezte az eladásra kínált perbeli családi házas ingatlan, amelyet a felperesek 7 900 000 forint vételár ellenében meg kívántak vásárolni. A felek adásvételi szándékukról 1996. február 2-án megállapodást készítettek, és felperesek a korábban átadott 300 000 forint foglalóval együtt 3 300 000 forintot kifizettek. Az okirat a kifizetett teljes összeget foglalóként átadottnak tüntette fel. Az ingatlan birtokbaadására legkésőbb június 15-ig került volna sor, ekkor kellett volna a vevőknek a hiányzó vételárat megfizetni, és az adásvételi szerződést megkötni.
A felperesek megkezdték ingóságaik átszállítását a perbeli ingatlan pincéjébe, és ennek során észlelték a pincefal vizesedését. Ezt közölték az alperesekkel, akik a vizesedést csekély mértékű átmeneti jelenségnek tartották. A felperesek azonban szakértőt bíztak meg a vizesedés okának tisztázására, az odaszállított ingóságaikat elszállították, egyben közölték, hogy vételi szándékuktól elállnak. A beszerzett szakvélemény igazolta, hogy az épület nedvesség elleni védelme nem felel meg az előírásoknak, a pincében – a tervtől eltérően – vízszintes ún. teknőszigetelés nem készült.
A felperesek a kifizetett vételár és a 300 000 forint foglaló kétszeresének visszafizetése iránt terjesztettek elő kereseti kérelmet. A szerződés érvénytelenségére, a lényeges körülmény tekintetében fennálló tévedésre, illetve megtévesztésre hivatkoztak, de követelésük jogalapjául megjelölték a hibás teljesítés miatti elállást is. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
A bíróság jogerős ítéletében kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen a felpereseknek 3 600 000 forintot, ennek 1996. február 2. napjától járó évi 20%-os kamatát. A lefolytatott bizonyítási eljárás alapján a bíróság megállapította, hogy a felek között az 1996. február 2-án kelt megállapodás tartalmilag adásvételi szerződésnek minősül. A Ptk. 367. § (1) bekezdése szerint az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól tájékoztatni. Az alperesek felperesek részére átadták az ingatlan tervdokumentációját, de azt nem bizonyították, miszerint közölték volna, hogy a tervtől eltérően vízszintes szigetelés nem készült. A szigetelés megléte vagy hiánya a dolog lényeges tulajdonsága, erről a vevőket tájékoztatni kellett volna. A szakértő tanúként történő meghallgatása során a magánszakvéleményben foglaltakat megerősítette, ezért a bíróság a Ptk. 305. § (1) bekezdése alapján megállapította, hogy az alperesek hibásan teljesítettek. A felpereseknek a Ptk. 306. § (3) bekezdése szerint jogukban volt a szerződéstől elállni, az elállás a szerződést felbontotta, így a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Miután a teljesítés meghiúsulásáért az alperesek felelősek, a kapott foglalót kétszeresen kell visszatéríteniük a Ptk. 245. § (1) bekezdése értelmében.
A másodfokú bíróság az alperesek fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletében a tényállást részben kiegészítette, a jogi indokolást pedig pontosította. Megállapította, hogy az alperesek a felperesek elállását is tartalmazó okiratot átvették, ezzel megtörtént a szerződés felbontása a Ptk. 320. § (1) bekezdése értelmében. A másodfokú bíróság sem fogadta el az alpereseknek a kellő tájékoztatásra vonatkozó hivatkozását, mert állításukat nem bizonyították. A teknőszigetelés hiánya pedig önmagában is olyan jelentős hiba, ami a felperesek elállását – a Ptk. 306. § (3) bekezdése szerint – megalapozza.
Az alperesek a jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelmükben a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet jogszabálysértő, a perben eljárt bíróságok csupán a felperesi előadásra támaszkodva, a rendelkezésre álló okirati bizonyítékok figyelmen kívül hagyásával hoztak ítéletet; megsértették a Ptk. 305. § (1), 306. § (1), (3), és a 320. § (1) bekezdésében foglaltakat. Hangsúlyozták, hogy a szerződés egységesen 3 300 000 forint foglalóról szól, a felek szándéka ilyen összegű foglaló átadására irányult. A szerződés részletesen kitér mindazon körülményekre, amelyeket a felperesek az ügylet megkötésekor fontosnak tartottak; az ingatlant megtekintett és ismert állapotban vették meg, az eladók tájékoztatási kötelezettségüknek eleget tettek. Nem tartalmazza a szerződés azt, hogy az épület teljes egészében az engedélyezett építési tervben foglaltaknak megfelelően készült el, szerintük a talajnedvesség elleni szigetelés kérdését a felperesek nem tartották lényeges körülménynek.
Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben előadták, hogy bizonyították szerződésszerű teljesítésüket, továbbá azt, hogy elállásra okot nem adtak. A magánszakvéleményre utalással azt állították, hogy a pincében mutatkozó csekély mértékű átmeneti vizesedés az épület körüli járdák megépítésével, és a vízelvezető csatorna meghosszabbításával elhárítható. 1996 márciusában valóban kaptak felperes jogi képviselőjétől levelet, de abban nem a szerződés megszüntetésére vonatkozó tervezet szerepelt, ezért szerintük a másodfokú bíróság jogszabálysértően állapította meg az elállás közlését. A felperesek azt írták, hogy a szakértői szemlét követően fogják végleges álláspontjukat közölni, de erre többszöri sürgetés ellenére nem került sor. Ezért végül 1996. szeptember 5. napján az alperesek nyújtottak be keresetet a szerződésszerű teljesítés érdekében, és kártérítés megfizetése iránt.
A felperesek tárgyaláson kifejtett felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróságnak a felülvizsgálati kérelemben felhívott jogszabálysértésekre figyelemmel abban a kérdésben kellett állást foglalnia, megillette-e felpereseket a Ptk. 306. § (3) bekezdése alapján a szerződéstől való elállás joga, helytállóan alkalmazták-e a bíróságok az elállás jogkövetkezményeit. A Ptk. 306. § (3) bekezdése azt tartalmazza, hogy ha a hibás teljesítés miatt a jogosultnak a teljesítéshez fűződő érdeke megszűnt – így különösen, ha a hiba nem javítható ki, a kötelezett a hiba kijavítását nem vállalja, vagy a hiba kijavítása rövid idő alatt értékcsökkenés és a jogosult érdekeinek sérelme nélkül nem lehetséges –, a jogosult elállhat a szerződéstől.
A perben a hiba tényét alperesek sem vitatták, de jelentősen eltért álláspontjuk a felperesek véleményétől a hiba mértéke, javíthatósága, és költségkihatása kérdésében. Bár V. Gy. szakértő a felperesek felkérésére készített magánszakvéleményt, ezt a bíróság a per anyagává tette, és a szakértőt meg is hallgatta. A szakértő írásbeli véleményében szükségesnek tartotta a pince falazatának statikussal történő megvizsgáltatását az esetleges szilárdságcsökkenés miatt, majd talajmechanikai szakvélemény birtokában szakember bevonásával elkészíteni a talajnedvesség elleni védelmet. A szakértő meghallgatása során írásbeli véleményét fenntartotta, és nem tett olyan nyilatkozatot, hogy egyedül a járda megépítésével, és a csatorna meghosszabbításával, vagyis csekély költséggel a hiba kijavítható lenne. Azt nyilatkozta; csak abban az esetben lenne elegendő 200-300 000 forint a kijavításra, amennyiben kiépítik a szivárgó rendszert, és statikus vizsgálat eredményeként a fallal nincs probléma.
A fentiekre tekintettel jogszabálysértés nélkül alkalmazták a perben eljárt bíróságok a Ptk. 306. § (3) bekezdésében foglaltakat, helyesen állapították meg az elállás jogszerűségét, és vonták le annak jogkövetkezményeit. Az épület jelentős költséget igénylő és rövid idő alatt ki nem javítható hibája általában megalapozza a jogosult elállási jogát. Ami pedig az elállás közlését illeti, a felperesek azt még 1996 tavaszán megtették. Az alperesek 1996. augusztus 28-án kelt keresetlevele tartalmazza, hogy Dr. G. ügyvéd útján közölték felperesek, miszerint vételi szándékuktól elálltak; arra hivatkoztak, hogy a pince fala vizesedik. Ehhez hasonlóan az 1996. március 25-i alperesi levélben az szerepel, hogy felperesek csupán az ingóságok felrakása után közölték, hogy a pince falán látható vizes folt miatt el akarnak állni a szerződéstől. A felperesek tehát kifejezésre juttatták elállási szándékukat mind szóban, mind írásban, az egyoldalú jognyilatkozat pedig a szerződést felbontotta.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelemmel támadott jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VII. 20.240/2001. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás