PÜ BH 2004/187
PÜ BH 2004/187
2004.05.01.
Vételárat tartalmazó vételi ajánlat hiányában az önkormányzati lakás vételére irányuló szándék bejelentésével az adásvételi szerződés nem jön létre [1993. évi LXXVIII. tv. 45. §].
A felperes és házastársa a perbeli önkormányzati lakás bérlőtársai. A szükséglakás komfortfokozatú ún. üzletlakás 28 m2 alapterületű és egy szobából áll. A felperes 1994 márciusában és 1995 januárjában jelentette be a kerületi önkormányzat alperesnek, hogy a lakást meg kívánja vásárolni. Az alperes az 1999. március 8-i levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a lakást 1 780 000 forint egy összegben történő kifizetése ellenében megveheti. A felperes az egy összegű teljesítést nem fogadta el.
A felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés 1994. március 28-án, a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételével létrejött, az ezt szabályozó önkormányzati rendelet alapján 267 000 forint vételár mellett, amelynek 10%-át kell egy összegben teljesíteni, és a fennmaradó részét 25 év alatt részletekben lehet megfizetni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a képviselő-testület 1991. évben hozott határozata értelmében az üzletlakások az önkormányzat tulajdonában maradnak.
A jogerős ítéletben a bíróság a keresetet elutasította. Az elsőfokú bíróság az ítéletének indokolásában azt fejtette ki, hogy a perbeli lakásra a felperes vételi joga fennállott, azonban az 1994. március 28-i írásbeli nyilatkozattal az adásvételi szerződés nem jött létre, mert hiányzott a vételár összegének megjelölése, illetőleg annak kölcsönös elfogadása.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyó döntésének indokolásában azt állapította meg, hogy a perbeli lakás olyan társasházban lévő ,,egyéb'' helyiségnek minősül, amelyre a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 45. §-ának (1) bekezdése alapján a felperest a vételi jog nem illeti meg. A másodfokú ítélet utalt arra, hogy az önkormányzat a perbeli lakást az elidegenítésre nem kerülő ingatlanok között tartotta és a kereset alaptalan azért is, mert a felek között kölcsönösen elfogadott ajánlat nem volt.
A felperes felülvizsgálati kérelme a keresetének helyt adó döntés meghozatalára irányult. A jogerős ítéletet több okból is jogszabálysértőnek tartotta. A felperes jogi álláspontja szerint az alperest az Lt. 45. §-ának (1) bekezdésében és a 47. §-ának (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel szerződéskötési kötelezettség terhelte az önkormányzati rendeletben meghatározott vételár kikötés mellett. Az alperes ennek a kötelezettségének nem tett eleget, és a vételárat is jogellenesen állapította meg, így ezt a felperes nem fogadhatta el. A jogszerű vételár 10%-át pedig letétbe helyezte. A bíróságnak a szerződést a Ptk. 206. §-ának (1) bekezdése alapján létre kell hoznia. A felperes szerint a másodfokú ítéletben a bíróság tévesen állapította meg azt is, hogy a felperest a vételi jog nem illeti meg. Az Lt. hatálya ugyanis minden lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre is kiterjed. A törvénynél alacsonyabb szintű és ellentétes tartalmú jogforrást – az önkormányzati rendeletet – nem lehetett volna figyelembe venni. Az 1991-ben meghozott önkormányzati rendelet (határozat) ellentétes volt az akkor hatályos jogszabályokkal is. Annak pedig nincs jelentősége, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint a perbeli szükséglakás ,,egyéb helyiségnek'' minősül, amelyet egyébként a felperes a korábban használt lakásának cseréje folytán szerzett meg. A felperes becsatolta továbbá a 2001. június 15-i lakbérközlést annak bizonyítására, hogy a perbeli ingatlan bérlakás.
Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerős ítéletben a bíróságnak arról kellett döntenie, hogy a felperes által közölt feltételekkel az adásvételi szerződés létrejött-e, illetőleg létrehozható-e. A felülvizsgálati eljárásban pedig a Legfelsőbb Bíróság azt vizsgálja, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból jogszabálysértő-e. Ennek során a felülvizsgálati eljárásban becsatolt bizonyítékokat nem veszi figyelembe, mert a Pp. 275. §-ának (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye.
A jogerős ítéletben a bíróság helytállóan utalt arra, hogy a perbeli lakás szükséglakás volt, amelyre a Lt. rendelkezései irányadóak. A felperes mint bérlőtárs a lakással kapcsolatos jogokat gyakorolhatta. A felperesnek az 1994 márciusában tett írásbeli nyilatkozta azonban vételi jog gyakorlásának nem tekinthető. A vételi jog gyakorlására akkor kerülhet sor, ha van az eladónak olyan konkrét értékesítési ajánlata, amely meghatározza a szerződés kötelező tartalmi elemeit. Ez esetben a vételi jog mint egyoldalú jog gyakorlásával az adásvételi szerződés létrejön. A felperes 1994 márciusi nyilatkozatának a megtételekor ilyen tartalmat is megjelölő értékesítési ajánlat még nem volt. Az pedig nem helytálló jogi álláspont, hogy ilyennek nem is kell lennie, mert a tartalmat mintegy megadja a jogszabály.
A bérbeadónak az ingatlan társasházzá alakítását követően az egyes értékesítendő lakások vételárát, értékesítésének feltételeit meg kell határoznia az ingatlan forgalmi értékének megfelelő értékelése alapján. Az Lt. 52. §-a rendelkezik az ingatlan vételárát befolyásoló tényezők értékeléséről, nincs tehát jogszabályi automatizmus, amellyel a vételár kizárólag a jogszabály alapján megállapítható lenne. Mindezekre tekintettel a felperes írásbeli nyilatkozata nem volt más, mint annak kinyilvánítása, hogy a vételi jogával élni kíván, ezzel a nyilatkozattal azonban az adásvételi szerződés nem jött létre, és a szerződés tartalmának meghatározásával a bíróság által nem is hozható létre.
Az alperes 1999-ben közölt vételi ajánlatát pedig a felperes nem fogadta el, ennélfogva az adásvételi szerződés létrejötte ebben az időpontban sem állapítható meg.
A másodfokú ítélet indokolásával kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság utal arra, hogy az 1991. évi önkormányzati döntésnek, amely arról szólt, hogy az alperes nem adja el a perbeli szükséglakást, valójában nincsen jogi jelentősége. Annak a tényleges helyzetnek van szerepe, hogy az önkormányzat e szándékának megfelelően a társasházzá alakítás során a perbeli lakást önálló lakásként nem szerepeltette, hanem olyan egyéb helyiségnek, amely az Lt. viszonylatában nem lehet a vétel tárgya.
A kereset szempontjából azonban annak volt ügydöntő jelentősége, hogy 1999. év előtt hiányzott az a vételi ajánlat, amely az adásvételi szerződés érvényes létrejöttének előfeltétele, 1999-ben pedig hiányzott a felperes részéről az elfogadó nyilatkozat, amely az adásvételi szerződés létrejöttének ugyancsak előfeltétele volt. Ebben a perben azonban a bíróság kizárólag csak azt vizsgálhatta, hogy az adásvételi szerződés létrejött-e, illetőleg létrehozható-e. A jogerős ítéletben a bíróság jogszabálysértés nélkül állapította meg, hogy ennek feltételei nem állnak fenn.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 22.004/2001. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás