PÜ BH 2004/324
PÜ BH 2004/324
2004.08.01.
Ha az önkormányzati lakás bérlője a bérbeadó hozzájárulása nélkül, érvénytelen megállapodással átruházza a bérleti jogot és annak alapján a vele szerződő fél a lakásba beköltözik, a beköltöző nem minősül olyan önkényes lakásfoglalónak, akivel szemben a lakás kiürítésére közigazgatási úton kerülhetne sor [1993. évi LXXVIII. tv. 90. §].
A perbeli házingatlan az alperes önkormányzat tulajdona, amelynek I. emelet 10. szám alatti lakásában B. K. volt a bérlő. Aki a ,,vételi jogáról'' a 2000. év december hó 7. napján kötött megállapodással ,,lemondott'' a felperesek javára. A megállapodás érvényességi feltételeként az ingatlankezelő hozzájárulását kötötték ki. A felperesek egyidejűleg 200 000 forintot kifizettek és a szerződéskötés napján birtokba vették a lakást. A szerződés érvényességéhez az alperes önkormányzat hozzájárulására is szükség lett volna, de ezt a felek nem kérték. A Polgármesteri Hivatal Lakossági Szolgálati Irodája 2001. év március hó 23. napján közölte a felperesekkel, hogy a lakásba önkényesen költöztek be.
Az alperes által – az önkényesen elfoglalt önkormányzati tulajdonú lakás kiürítése iránt – indított közigazgatási eljárásban a felpereseket a lakás elhelyezési igény nélküli elhagyására kötelezték.
A felperesek a keresetükben a közigazgatási határozat hatályon kívül helyezését kérték arra hivatkozással, hogy nem önkényesen, hanem a korábbi bérlővel való – ügyvéd által ellenjegyzett – megállapodás alapján költöztek be.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. A határozat indokolásában kifejtette, hogy az alperes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 90/A. §-a értelmében kérhette a jegyzőtől az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését, és a felperesek a sérelmesnek tartott határozat ellen az alperes, mint ellenérdekű fél ellen, keresetet indíthattak a határozat megváltoztatása iránt. A felperesek önkényes lakásfoglalónak minősülnek, mert az önkormányzati lakásba a tulajdonos hozzájárulása nélkül kötött – és érvénytelen – megállapodás alapján, ebből következően érvényes jogcím nélkül költöztek be.
A jogerős ítélet megváltoztatása iránt a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontjuk szerint a bíróság által megállapított tényállás megalapozatlan és iratellenes, mert jóhiszeműen jártak el, ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás alapján, ellenérték fizetése mellett költöztek be a lakásba. A korábbi bérlő a kulcsokat átadta a részükre, tehát nem üres lakást foglaltak el önkényesen, ezért az Lt. 90/A. §-ának (1) bekezdése alapján az alperes nem kérhette a jegyzőtől a lakás kiürítését. Hivatkoztak arra, hogy nem tudták: a megállapodás érvényességéhez az alperes hozzájárulására lett volna szükség, és nem gondolták, hogy jogszabályba ütközik a beköltözésük. Azt nem vitatták, hogy jogcím nélkül birtokolják a lakást, de állították, hogy nem minősülnek önkényes beköltözőnek, ezért a jegyző nem hozhatott olyan határozatot, amellyel őket a lakás elhagyására kötelezi.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az Lt. hatálybalépésével megszűnt a lehetősége annak, hogy a lakást önkényesen elfoglaló személyekkel szemben a lakás felett rendelkező jogosult közigazgatási eljárás útján lépjen fel. Az Lt. módosításáról szóló 2000. évi XLI. törvény a 90/A. § beiktatásával lehetővé tette a lakástulajdonosok számára, hogy – választásuktól függően – közigazgatási eszközt is igénybe vehessenek az üres lakást önkényesen elfoglalókkal szemben és a lakás kiürítését közigazgatási úton, a jegyzőnél indított eljárásban érjék el. A törvény módosításának indokaiból azonban egyértelmű, hogy ez az eljárás olyan önkényes beköltözők – lakásfoglalók – ellen vehető igénybe, akik a különböző beruházások, rekonstrukciós munkák miatt már kiürített lakásokat, vagy magántulajdonban levő lakásokat foglalnak el, megakadályozva ezzel a tulajdonos vagy a lakás felett rendelkezni jogosult jogainak gyakorlását.
Az adott esetben a felperesek nem tekinthetők ilyen önkényes lakásfoglalóknak, ezért velük szemben a jegyző eljárásának nem volt helye. A rendelkezésre álló iratokból megállapíthatóan a felperesek az önkormányzati lakás bérlőjével kötött megállapodás alapján, ellenérték fizetése mellett, az ő jogán jutottak a bérlemény birtokába, tehát közöttük polgári jogi jogviszony jött létre. A jogviszony minősítése, érvényességének a kérdése polgári perben eldöntendő kérdés, amelynek eredményeképpen kerülhet sor a lakás kiürítésének elrendelésére, ha az érvénytelen szerződést kötő fél a lakást jogcím nélkül használja.
Az alperes önkormányzatnak, illetőleg a bérbeadói feladatokat ellátó szervnek ezért polgári perben a bíróságtól kellett volna kérnie a felperesek lakás kiürítésére való kötelezését, amely perben a bíróság vizsgálta volna, hogy a felpereseknek van-e jogcímük a lakás használatára. A lakás kiürítését elrendelő közigazgatási határozat meghozatalának azonban nem volt helye, az annak megváltoztatására irányuló keresetet elutasító jogerős ítélet pedig jogszabálysértő.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és a jogszabályoknak megfelelő határozattal megváltoztatta a közigazgatási határozatot akként, hogy mellőzte a felpereseknek az önkormányzati bérlakás elhagyására való kötelezését. (Legf. Bír. Pfv. III. 20.295/2002. sz.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás