PÜ BH 2004/463
PÜ BH 2004/463
2004.11.01.
Szerződésmódosításban a felek foglalót már nem köthetnek ki, és a szerződéskötéskor előleg címén átadott összeget sem módosíthatják foglalóra, mert foglalót csak a szerződés megkötésekor lehet adni [Ptk. 243. §].
A felperes 1991. május 1-jétől kezdődően öt évre bérbevette a felperes tulajdonában álló, a Sz. község belterületén 444/2. hrsz. alatt elhelyezkedő eszpresszó megjelenésű ingatlant havi 25 000 forint bérleti díj ellenében.
Az alperes kezdeményezésére 1995 tavaszán a felek megállapodtak abban, hogy a felperes az ingatlant megvásárolja. Az 1995. május 5-én létrejött szerződés szerint az ingatlan vételárát 6 000 000 forintban állapították meg, amelyből a felperes 2 000 000 forintot az alperesnek megfizetett, a további 4 000 000 forint teljesítését pedig 1995. május 25-éig vállalta. A hátralékos összegből a felperes 3 300 000 forintot – elismervény nélkül – átadott az alperesnek, majd amikor az utolsó 700 000 forintot kívánta kiegyenlíteni, az alperes a vételárat 7 000 000 forintra felemelte.
A felperes ezt a vételárat elfogadta, ily módon a felek között 1995. május 25-én 1995. május 6-ai dátum feltüntetésével újabb adásvételi szerződés jött létre. Az okirat szerint az alperes elismerte, hogy a felperestől a szerződés írásba foglalását megelőzően 3 000 000 forint foglalót – a vételárba való betudással – már átvett, míg a 4 000 000 forint vételár megfizetését a felperes 1995. május 25-éig vállalta.
A felperes 1995. május 26-án a hátralékos 1 700 000 forintot kiegyenlítette. Ebből a felek 200 000 forintot a felperes részére átadott kávé árának tekintettek. Az alperes ekkor egy átvételi elismervényt készített, amelyben az
1 700 000 forint átvételén túlmenőleg azt rögzítette, hogy a 9 000 000 forint vételárból a felperes 6 800 000 forintot fizetett ki a részére.
A felperes állítása szerint az alperes 7 000 000 forintról a vételárat 9 000 000 forintra emelte fel arra hivatkozva, hogy többet ígérő vevő jelentkezett. Az alperes pedig azt állította, hogy eredetileg is 9 000 000 forint vételárban állapodtak meg, kizárólag illeték szempontból került kevesebb összeg a szerződésekben rögzítésre.
A felperes az alperesnek további vételárat nem fizetett.
Az alperes az 1995. október 6-án kelt levelében közölte a felperessel, hogy a teljes vételárat nem kapta meg, tovább nem hajlandó várni, el kíván állni a szerződéstől. Az 1996. január 15-ei levelében pedig bejelentette, hogy az 1995. május 6. napján kelt adásvételi szerződéstől érdekmúlás miatt eláll, figyelemmel arra, hogy a hátralékos vételár megfizetésére többszöri felszólítás ellenére nem került sor. Az alperes szerint új adásvételi szerződés megkötésére 2 500 000 forint megfizetése ellenében kerülhetett volna sor. Az eredeti állapotot oly módon lett volna hajlandó helyreállítani, ha a felperesnek visszajáró vételárba havi 100 000 forint használati díjat és a 3 000 000 forint foglalóból 1 500 000 forintot beszámíthat.
Ezzel szemben a felperes az ingatlan tulajdonjogát kívánta megszerezni, ezért tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat pótlása iránt pert indított.
A felperes keresetét elutasító jogerős ítéletében a híróság megállapította, hogy a felek az adásvételi szerződés módosításával a vételárat 7 000 000 forintban határozták meg, amelyből a felperes 200 000 forint összegű vételárat nem teljesített. Ez pedig szerződésszegésnek minősül és miután a felperes bírói letétbe sem helyezte el a hátralékos vételárat, késedelme miatt a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat nem pótolható.
Időközben az alperes az 1998. november 15-én – később megszűnt – szerződéssel az ingatlant 2 000 000 forintért eladta. Azt 2000. március 20-án birtokba vette, majd a 2000. május 30-án létrejött szerződéssel 3 500 000 forintért értékesítette. A felperes pedig 2000. március 29-én a hátralékos 200 000 forint vételárat bírói letétbe helyezte.
A felperes keresetében az alperes kötelezését kérte az átadott 6 800 000 forint vételár, annak 2000. július 1-jéig járó 6 913 329 forint kamata, összesen 13 713 329 forint megfizetésére, amelyből levont havi 50 000 forint figyelembevételével 2 900 000 forint használati díjat és az épület felújításához szükséges 1 000 000 forintot, ily módon az alperessel szembeni igényét 9 800 000 forintban jelölte meg.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
A felperes követelésébe be kívánta számítani a 3 000 000 forintos foglaló értékét, 2000. március 20-áig havi 100 000 forint figyelembevételével 5 800 000 forint használati díjat, az ingatlan rendeltetésszerű használatának megteremtéséhez szükséges 3 716 414 forint értékű munkálatok költségét, továbbá az állóeszközök pótlási értékét, 1 802 000 forintot.
Az elsőfokú bíróság a keresetet és a beszámítási kifogást is részben alaposnak találva az alperest a felperes javára 6 800 000 forint és ezen összeg 2000. június 15. napjától a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamatának a megfizetésére kötelezte.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alperes marasztalásának összegét 6 118 187 forintra, az általa fizetendő perköltséget 183 000, a kereseti illeték összegét 367 090 forintra leszállította.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság megállapította, hogy az 1995. május 25-én létrejött szerződésbe foglalt 3 000 000 forint foglalókénti kikötése abból kétségtelenül nem tűnik ki, a vételárba való betudás pedig az összeg előleg rendeltetésére utal.
Kifejtette továbbá, hogy az alperes elállásának jogszerűségét a bíróság korábbi ítéletében nem állapította meg és az egyébként sem volt jogszerű, mert az alperes a vételár több alkalommal történt felemelésével a szerződés teljesedésbe menését maga hiúsította meg. A felperes azonban jogszerűen élt elállási jogával az alperes jogszavatossági kötelessége teljesítésének hiányában.
A felek által teljesített szolgáltatások elszámolása körében megállapította, hogy a felperes igényt tarthat az átadott vételárra és annak 20%-os kamatára, ezzel szemben az alperes jogosult beszámítani 4 335 000 forint használati díjat annak 1 926 666 forint összegű késedelmi kamatával együtt. Jogosult továbbá a felperes által elismert 1 000 000 forint, az épület felújítására fordítandó összeg beszámítására, amely 7 261 661 forint a felperest megillető 13 379 853 forinttal szemben.
A jogerős ítélet ellen – annak megváltoztatása, a felperes keresetének beszámítási kifogása figyelembevételével történő elutasítása érdekében – az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a jogerős ítéletben foglaltakkal szemben a foglaló érvényesen kikötésre került, azt tehát jogosult a felperes követelésébe beszámítani. Az alperes a felperes szerződésszegése miatt joggal állt el a szerződéstől, amelyet álláspontja szerint a korábbi jogerős ítélet meg is állapított.
Sérelmezte továbbá a szakértői véleményben megállapított munkák ellenértéke beszámításának mellőzését is. E vonatkozásban bizonyítás nem folyt, a bíróság indítványa ellenére a szakértőt nem hallgatta meg és nem vette figyelembe az ingatlan vevőinek tanúvallomását, amely szerint arra 6 400 000 forintot kellett költeni.
A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek között foglaló kikötésére nem a törvény rendelkezéseinek megfelelően került sor. Az 1995. május 25-én kelt, de május 6-ára visszadátumozott megállapodás az eredeti, május 6-án létrejött adásvételi szerződést kizárólag a vételár tekintetében módosította. A szerződésmódosításban foglaló már nem volt kiköthető és a szerződéskötéskor előleg címén átadott összeg foglalóvá való átminősítésére sem volt lehetőség, mert a Ptk. 243. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint foglalót kizárólag a szerződés megkötésekor lehet adni.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg azt is, hogy a felek között korábban folyamatban volt perben e vonatkozásban döntés nem született, mert az indokolásbeli megállapításokhoz ez a joghatás egyébként sem fűződik. Az előzményi perben hozott ítélet azonban még indokolásában sem foglalt állást abban a kérdésben, hogy az alperes elállása jogszerű-e vagy sem, kizárólag azt állapította meg, hogy a 200 000 forint vételárhátralék meg nem fizetése miatt az alperesnek a felperes tulajdonszerzéséhez szükséges jognyilatkozata nem pótolható.
Ami a szükséges felújítási munkák beszámítási kifogással kártérítésként érvényesített összegét illeti, a másodfokú bíróság a bizonyítékok okszerű értékelésével állapította meg annak összegét a felperes által is elismert 1 000 000 forintban. Ebben a körben az alperes alaptalanul támadta a jogerős ítélet mérlegelését. A másodfokú bíróság helyesen utalt ugyanis arra, hogy M. T. magánszakértői véleményében felsorolt munkák értéke a felperes terhére nem vehető figyelembe, mert a felperes nem újszerű, hanem a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban lévő tizenhárom éves ingatlan visszaadására lett volna köteles.
E vonatkozásban a Legfelsőbb Bíróság rámutat arra is, hogy az elsőfokú bíróság elrendelte M. T. megidézését és meghallgatását. A szakértő azonban a 2001. február 15-ei tárgyaláson nem jelent meg. A tárgyalás berekesztésére történő figyelmeztetés ellenére az alperes ismételten nem kérte a szakértő megidézését. Ilyen indítványt az alperes a másodfokú bíróság előtt sem tett.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak mindenben megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275/A. § (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv.VI. 22.984/2001. sz.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás