PÜ BH 2004/465
PÜ BH 2004/465
2004.11.01.
I. Ha az elővásárlási jog jogosultja a jogát jogszabály rendelkezése folytán szerezte, a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásban nem volt feltüntetve.
II. Az a körülmény, hogy a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együttesen kívánja értékesíteni, nem szünteti meg az eladó tulajdonjogát korlátozó elővásárlási jogot az e joggal terhelt dolog tekintetében [Ptk. 373. §; 1991. évi XXXIII. tv. 39. §].
Az elsőfokú bíróság részítéletében a felperesnek a 3529 hrsz. alatt felvett ingatlanra vonatkozóan az I-II. r. alperes által 2000. május 29-én kötött adásvételi szerződés felperessel szembeni hatálytalanságának megállapítása iránti keresetet elutasította. Részítéletének indokolásában tényként állapította meg, hogy a perbehozott fenti ingatlan tulajdonjogát az I. r. alperes az államtól az 1990. évi LXV. törvény 107. §-a alapján szerezte meg. Az I. r. alperes a III. r. alperes üzletrésze 100%-ának tulajdonosa volt. 2000 tavaszán pályázatot írt ki a III. r. alperesben lévő üzletrésze, valamint a III. r. alperes által használt 6 db, – köztük a perbeli – ingatlan értékesítésére, amelyben lehetőséget biztosított az üzletrész és az ingatlanok együttes, illetve egyenkénti megvásárlására. A II. r. alperes az üzletrészre és az ingatlanokra együttesen tett ajánlatot 449 000 000 Ft vételár megjelölése mellett. Az I. r. alperes közgyűlése valamennyi vagyontárgy együttes értékesítése mellett döntött, tekintve, hogy az ily módon történő értékesítéssel 50 000 000 Ft-tal magasabb vételárat ért el, mintha az üzletrészt és az ingatlanokat külön-külön értékesítette volna.
Az I., II. r. alperesek 2000. május 29-én megkötötték az adásvételi szerződést, amelyet két okiratba foglaltak; külön okirat tartalmazta az üzletrész adásvételi, és külön okirat az ingatlan adásvételi szerződéseket. Ez utóbbiban az egyes eladott ingatlanok vételárát külön-külön is feltüntették. A perbeli ingatlan vételáraként 84 000 000 Ft + áfát jelöltek meg. A 2475/13. hrsz. alatti ingatlanon emelt épület tulajdonjoga rendezetlen volt, ezért az I-II. r. alperesek az épületre adásvételi előszerződést kötöttek.
A felperes állította, hogy az eladott 3529 hrsz. alatti ingatlanra az 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-án alapuló elővásárlási jog illeti meg. 2000. június 15-én bejelentette, hogy az elővásárlási jogával élni kíván és 84 000 000 Ft + áfa vételárért a perbeli ingatlant megvásárolja. Az I. r. alperes vitatta, hogy a felperest az ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog megilleti.
A felperes a keresetében egyrészt annak megállapítását kérte, hogy a 3529 hrsz. alatt felvett ingatlanon törvényes elővásárlási joga áll fenn. Az I., II. r. alperesek ezen elővásárlási jogának megsértésével kötötték meg a perbe hozott adásvételi szerződést, így az vele szemben hatálytalan. Kérte, hogy a bíróság a szerződést közötte és az I. r. alperes között hozza létre a már ismertetett feltételekkel. Másrészt kérte kötelezni a III. r. alperest, hogy a 2475/13. hrsz. közigazgatásilag H., J. A. u. 2. szám alatt fekvő területen emelt épületet bocsássa a birtokába és kötelezze 2000. szeptember 1. napjától havi 70 883 Ft használati díj megfizetésére.
Az alperesek a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérték. Az I. r. alperes vitatta, hogy a felperest a 3529 hrsz. alatti ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog illeti meg. Jogi álláspontja szerint az 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-a azért nem keletkeztetett elővásárlási jogot a felperes részére, mert e törvény hatálybalépésekor az ingatlan már az alperes tulajdonában állt. Hivatkozott másrészt arra, hogy az elővásárlási jog jogosultja az őt megillető jogosultságot csak oly módon gyakorolhatja, hogy a vevő által adott vételi ajánlatot teljes terjedelmében elfogadja, azaz valamennyi vagyontárgy, így az üzletrész és valamennyi ingatlan tulajdonjogának megszerzésére teszi meg a vételi ajánlatát. A felperes ezzel szemben az elővásárlási jogát kizárólag egy ingatlanra nézve kívánta gyakorolni, amelyre a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalása szerint nincs törvényes lehetősége. Állította, hogy az általa eladott vagyontárgyak egy gazdasági egységet képeztek és amennyiben az üzletrészt, illetőleg az egyes ingatlanokat külön-külön értékesíti, mintegy 50 000 000 Ft-tal alacsonyabb árbevételt tud elérni, mint azok együttes értékesítése esetén.
A II. r. alperes arra hivatkozott, hogy a szerződéskötési szándéka a pályázatban írt valamennyi vagyontárgy együttes megvásárlására vonatkozott, és együttesen tette meg a vételi ajánlatát. A 3529 hrsz. alatti ingatlan nélkül a többi vagyontárgyra az I. r. alperessel a szerződést meg sem kötötte volna. Hivatkozott még arra, hogy a szerződés megkötésekor az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen szerezte meg a perbeli vagyontárgyakat. Az ingatlan-nyilvántartásba a 3529 hrsz. alatti ingatlanra a felperes elővásárlási joga nem volt bejegyezve. A II. r. alperes is hivatkozott arra, hogy a felperes vételi ajánlata eltért az adásvételi szerződés tartalmától. Állítása szerint a felperes az eladott vagyontömegből egy ingatlant nem emelhetett ki, amelyre vonatkozóan az elővásárlási jogát gyakorolja.
A felperes vitatta miszerint az üzletrész, valamint az adásvétel tárgyát képező 5 db ingatlan gazdasági egységet képezett volna. Ennek bizonyítására tanúként kérte kihallgatni R. Gy.-t, aki a III. r. alperesi kft. 1999. évi mérlegét auditálta.
Az elsőfokú bíróság a 3529 hrsz. alatti ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog tekintetében a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése alapján részítélettel határozott és e vonatkozásban a felperes keresetét alaptalannak találta. Abban osztotta a felperes jogi álláspontját, hogy a perbeli ingatlanra az elővásárlási jog az 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-ának (1) bekezdése alapján a felperest megillette. Az elővásárlási joga azonban csupán a 3529 hrsz. alatti ingatlanra terjed ki, és a vételi ajánlatát is csupán ezen ingatlanra nézve tette meg. A Legfelsőbb Bíróság PK 9. sz. állásfoglalása szerint a felperesnek mint az elővásárlási jog jogosultjának a vevő által adott vételi ajánlatot teljes terjedelmében kellett volna elfogadnia ahhoz, hogy a szerződés közötte és az eladó között jöjjön létre. Az eladottak közül egy ingatlant kiemelni és az elővásárlási jogot csupán erre nézve gyakorolni a felperesnek nem volt törvényes lehetősége.
Az elsőfokú bíróság vizsgálta, hogy volt-e kellő gazdasági indoka az I. r. alperes tulajdonában lévő elővásárlási joggal terhelt ingatlannak más ingatlanokkal, illetőleg üzletrésszel összekapcsolva együttesen történő értékesítésére, az együttes értékesítés milyen gazdasági előnyt jelentett az I. r. alperes számára. Megállapította, hogy a III. r. alperes gazdálkodásában a perbeli ingatlan jelentős szerepet játszott, ezen ingatlan hasznosításából származó bevétele az összes árbevételhez viszonyítottan is jelentős volt. Ezen túl az üzletrésznek és a kft. használatában lévő ingatlanoknak együttesen nagyobb a piaci értéke, mint külön-külön, így nyilvánvaló, hogy azok együttes értékesítése indokolt volt. Az I. r. alperesre nézve azzal a további előnnyel is járt az egységes értékesítés, hogy a II. r. alperes kötelezettséget vállalt az üzletrész megvásárlása után a kft. dolgozóinak foglalkoztatására, ezzel mentesítette az I. r. alperest a munkaviszonyok felmondásával járó anyagi és egyéb terhek alól.
A részítélet ellen a felperes fellebbezett, amelyben annak megváltoztatását és a keresetének teljesítését kérte. Vitatta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást és az abból levont jogi következtetést egyaránt. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a bizonyítékokat nem a Pp. 206. §-ában foglaltaknak megfelelően okszerűen értékelte és a felperes által előterjesztett bizonyítási kérelmet alaptalanul utasította el. Alaptalanul állapította meg, hogy az eladott vagyontárgyak gazdasági egységet képeztek. A pályázat szerint az ingatlanok külön-külön is megvásárolhatók vagy bérelhetők voltak, azokra egyenként is lehetett ajánlatot tenni. Az I. r. alperes nem azért vitatta a felperes elővásárlására való jogosultságát, mert a szerződésekben szereplő vagyontárgyakat gazdasági egységként értékesítette, hanem azért, mert az volt a jogi álláspontja, hogy nem illette meg elővásárlási jog a felperest, mivel az ingatlan tulajdonjogát az 1990. LXV. törvény alapján szerezte meg.
Az értékesítést követően, folyamatosan csökkentették a III. r. alperes dolgozói létszámát, tehát a szerződéskötés mellett szóló körülmények között az nem vehető figyelembe, hogy az együttes értékesítést a III. r. alperes dolgozóinak megtartása is indokolta. A Legfelsőbb Bíróság PK 9. sz. állásfoglalásának 9. pontja szerint a vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Amennyiben az I. r. alperes egységesnek tekintette a szerződésben szereplő összes ingatlant, úgy a szerződés teljes tartalmát kellett volna közölnie a felperessel, a szerződés tartalmából azonban tájékoztatást egyáltalán nem kapott. A felperes tudomására jutást követően az elfogadó nyilatkozatot a perbeli ingatlanra megtette és a teljesítő képességét is igazolta, ezért ezen ingatlan vonatkozásában az adásvételi szerződés közötte és az I. r. alperes között létrejött.
Az elővásárlási jogot nem szüntetheti meg, hogy a szerződés tárgyát képező valamennyi ingatlanra nem áll fenn az elővásárlási jog. A Legfelsőbb Bíróság BH 1984/7/270. számú eseti döntésében rámutatott, hogy a felek nem játszhatják ki az elővásárlási jogot azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együttesen adják el.
A felperes a fellebbezését a másodfokú eljárásban azzal egészítette ki, hogy amennyiben a másodfokú bíróság nem osztaná az általa kifejtett jogi álláspontot, úgy valamennyi ingatlanra vételi ajánlatot tesz a szerződés szerinti vételáron, kivéve azt, amelyet már a III. r. alperes már értékesített.
Az alperesek az elsőfokú bíróság részítéletének helybenhagyását kérték és továbbra is arra hivatkoztak, hogy a felperest a hivatkozott jogszabályi rendelkezés alapján elővásárlási jog nem illeti meg.
A fellebbezés a következők szerint alapos:
Az elsőfokú bíróság az 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-ának (1) bekezdése alapján helyesen állapította meg a felperes elővásárlási jogát a perbeli ingatlan tekintetében. A törvény szövege szerint az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatot a közigazgatási területén lévő – másik önkormányzat tulajdonában lévő – ingatlanra illeti meg az elővásárlási jog. Nincsen tehát jogi relevanciája annak, hogy az önkormányzat az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján azaz e törvény erejénél fogva vált tulajdonossá, vagy a külön törvényben meghatározott állami tulajdonban lévő vagyontárgyak tekintetében a külön törvény erejénél fogva, illetve a vagyonátadó bizottságok döntésével szerzett tulajdonjogot. Az 1991. évi XXXIII. törvény 39. §-ához fűzött jogalkotói indokolás szerint az elővásárlási jog célja annak biztosítása, hogy a közvagyon önkormányzati célokat szolgáljon.
Nem osztotta azonban a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozásban, hogy a 3529 hrsz. ingatlan tekintetében az elővásárlási jog gyakorlására jogosult felperest az elővásárlási jog kizárólag a szerződésben foglalt valamennyi vagyontárgyra nézve együttesen illeti meg, és nem gyakorolhatja azt kizárólag a h.-i 3529 hrsz. alatt ingatlanra vonatkozóan, – azaz, hogy a felperesnek a vevő által valamennyi vagyontárgyra adott vételi ajánlatot teljes terjedelmében kell elfogadnia ahhoz, hogy az adásvételi szerződés közötte és az eladó I. r. alperes között jöjjön létre. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A Ptk. 373. §-ának (5) bekezdése értelmében az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. Az elővásárlási jog tehát olyan jogosultság, amely a tulajdonos rendelkezési jogának a korlátozását jelenti. Az elővásárlási jog biztosítása azzal a jogkövetkezménnyel jár, hogy a tulajdonos a vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. A 373. § (2) bekezdése szerint, amennyiben az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közötte és az eladó között jön létre. Az a körülmény, hogy a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együttesen kívánja értékesíteni, nem oldja fel az eladó tulajdonjogának korlátozott voltát e joggal terhelt ingatlan tekintetében. A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal vagy több dologgal együtt adja el és a vételárat egységesen állapítják meg. A gazdasági szempontból egységet alkotó önálló dolog esetén a tulajdonjog tárgya nem a dologösszesség, hanem az egyes önálló dolog. A jogosultnak az egyes dologra fennálló elővásárlási jogát nem érinti az a körülmény, hogy a tulajdonos oszthatatlan szolgáltatásként adja el az egyébként fizikailag osztható dolgokat. Amennyiben az adásvételi szerződés a vételárat egységesen, egy összegben határozta meg, ez esetben – ha az elővásárlási jog jogosultja az elővásárlási joggal érintett vagyontárgy tekintetében e jogával élni kíván, a vételár arányos részét kell megfizetnie. A perbeli esetben azonban az I., II. r. alperesek az általuk kötött adásvételi szerződésben az egyes ingatlanok vételárát külön-külön határozták meg, ezért az elővásárlási jog gyakorlása ezen az áron történhet. A felek szerződéséből nem tűnt ki, hogy az abban írt ingatlanok értékét nem a valós értéknek megfelelően állapították meg. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdésében írt közlési kötelezettség az I. r. alperest kizárólag az elővásárlási joggal terhelt 3529 hrsz. alatti ingatlanra vonatkozóan terhelte és a felperes is csak ezen ingatlan vonatkozásában tehetett vételi ajánlatot. A többi ingatlan tekintetében nem jogosult és nem is köteles vételi ajánlatot tenni ahhoz, hogy a 3529 hrsz. ingatlanon fennálló elővásárlási jogát gyakorolhassa.
Az ügy mikénti elbírálásánál nincs annak jogi jelentősége, hogy a II. r. alperes a perbe hozott ingatlan nélkül megvásárolta volna-e avagy sem a többi ingatlant.
Azt az eladó I. r. és a II. r. alperes vevő jogviszonyában kell eldönteni, hogy milyen jogkövetkezményekkel jár, ha az egyik ingatlan tekintetében az elővásárlásra jogosult él-e jogával. Az, hogy a felperest a perbe hozott ingatlanra vonatkozóan elővásárlási jog illette meg, nem vitatható, és az sem, hogy ezt az elővásárlási jogát megsértették, mert a felperes vele a II. r. alperestől kapott ajánlatot nem közölte. A felperes – amikor az ügylet tudomására jutott – az elővásárlási joggal terhelt ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot megtette és e vonatkozásban a teljesítőképességét is igazolta. Az I. és II. r. alperesek által a 3529 hrsz. alatt felvett ingatlanra kötött adásvételi szerződése ezen ingatlan tekintetében a felperessel szemben hatálytalan. Az adásvételi szerződés e vonatkozásban a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdése értelmében a felperes és az I. r. alperes között jött létre. Az ingatlan vételáraként a felperesnek az ezen ingatlanra nézve feltüntetett vételárat 84 000 000 Ft-ot, ezen belül 7 000 000 Ft felülépítményi érték után járó áfát kell megfizetnie.
Alaptalanul hivatkozott a II. r. alperes arra, hogy az ingatlant az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen szerezte. A felperes elővásárlási joga jogszabályon alapul, ezért az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének elmaradása esetében sem hivatkozhat a vevő a jóhiszemű jogszerzésre. Tekintve, hogy a II. r. alperes tulajdonjogát az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte, a Legfelsőbb Bíróság az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján elrendelte a II. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését, egyben kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy az ingatlanra a vételár kifizetését követően a felperes tulajdonjoga bejegyezést nyerjen, és egyben a fentiek foganatosítása végett a h.-i körzeti földhivatalt megkereste. (Legf. Bír. Pf. 25.192/2002. sz.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás