PÜ BH 2004/506
PÜ BH 2004/506
2004.12.01.
Az önkormányzati lakásra a bérlőt illeti meg a vételi jog – Ha a bérlő jogviszonya a vételi szándéknyilatkozatának megtétele után megszűnik, a bérbeadó nem jár el jogellenesen, és kártérítésre nem kötelezhető, ha nem küld vételi ajánlatot a volt bérlő részére [1993. évi LXXVIII. tv. 45. §].
A felperes a módosított keresetében a D. város K. utca 7. I. em. 3. szám alatti önkormányzati lakásra az adásvételi szerződés létrehozását és az alperes kártérítés megfizetésére való kötelezését kérte. Arra hivatkozott, hogy a lakás bérlőjeként bejelentette a vételi szándékát, ezt az alperes vissza is igazolta, de a részére vételi ajánlatot mégsem küldött. Az adásvételi szerződés megkötésének elmaradása miatt 598 742 forint kára keletkezett amiatt, hogy közös költség helyett lakbért kellett fizetnie. További 777 944 forint kára merült fel amiatt, hogy Sidney-be utazott egy ausztrál fogorvossal kötendő szerződés érdekében, aki bérbe vette volna a lakását, és az ott folytatott vállalkozásból eredően évi 3 000 000 forint haszna is keletkezett volna, amelytől elesett.
Az alperes a kereset elutasítását kérte és arra hivatkozott, hogy nem járt el jogellenesen, amikor nem küldött eladási ajánlatot a felperesnek.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Tényként megállapította, hogy a felperest a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 45. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerint vételi jog illette meg, de mert a bejelentett vételi szándéknyilatkozatát követően az önkormányzat lakbérhátralékra hivatkozással felmondta a bérleti jogviszonyát és ez 1996. augusztus 31-én megszüntette a szerződését, ezért nem járt el jogellenesen az alperes, amikor nem küldött eladási ajánlatot a részére. A bíróság adásvételi szerződést csak előszerződés [Ptk. 208. § (1) bek.] esetén hozhatna létre, de ilyen nem volt a felek között. A felperes keresetét ezért el kellett utasítani.
Az ítélet megváltoztatása, az adásvételi szerződés létrehozása és kárának megtérítése iránt a felperes nyújtott be fellebbezést. Arra hivatkozott, hogy jogi képviselője távollétében nem tudta az érdekeit képviselni és a becsatolt iratokból éppen az ellenkezője állapítható meg, mint amelyet a bíróság ítélete tartalmaz, ezért az iratellenes is. Állította, hogy a lakások értékesítésének időpontjában érvényes bérleti szerződése volt, így alaptalan az alperes védekezése a jogviszony megszűnésére hivatkozással.
Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A fellebbezés nem alapos.
A felperes bérleményére a jogszabály által lehetővé tett vételi jog alapján 1994-ben elindult az értékesítés folyamata. Ennek során a felperes 1994 novemberében bejelentette a vételi szándékát, amelynek fogadását az alperes jogelődje visszajelezte azzal, hogy ténylegesen is lehetőség lesz a lakás megvételére. Ez azt jelentette, hogy tőle vételi ajánlatot kaphat, ha annak a további feltételei kialakulnak. Ekkor a házingatlan társasházzá alakítása még nem történt meg, amely az értékesítés jogszabályi feltétele. Az alperes jogelődje 1996 januárjában közölte a vétel további három feltételét, vagyis, hogy a felperes akkor gyakorolhatja a vételi jogát, ha a bérleti jogviszonya rendezett, lakbérhátraléka nincs, és a lakása eladható területre esik. Ezt követően azonban a bérlakás értékesítésének folyamata a felperes esetében megszakadt. A bérleti jogviszonyát bérhátralék miatt 1996. augusztus 31-én felmondta a bérbeadó, majd a lakás kiürítése iránt pert indított. A felmondás önmagában megszüntette a bérleti jogviszonyát, és az tény, hogy a felperes utóbb a tartozását rendezte és az alperes emiatt nem kérte a lakás kiürítésére való kötelezését (elállott a keresetétől és a bíróság a per megszüntette), nem jelenti azt, hogy ezzel a ténnyel a bérleti jogviszonya helyreállt volna. A felperes 1996. augusztus 31-étől kezdődően jogcím nélküli lakáshasználó volt, és így kezelte őt a bérbeadó is. A lakbérrel azonos összegű használati díjat tőle elfogadta, de bérleti jogviszonyt nem létesített. Ez volt a helyzet akkor is, amikor 1997. év végén a házingatlant társasházzá alakították. Az alperes a bérlőknek elküldte a vételi ajánlatát, a felperesnek azonban ilyen ajánlatot nem küldött. Ennek az volt az oka, hogy az Lt. 45. §-ának (1) bekezdése szerint a bérlőt illeti meg a vételi jog, és az alperes feltételei között is a bérleti jogviszony rendezett volta szerepelt. A felperes tehát jogilag indokolt, alapos okból nem kapott vételi ajánlatot, így nem tehetett elfogadó nyilatkozatot sem. Az adásvételi szerződés bíróság által való létrehozására jogi lehetőség nincs, az elsőfokú bíróság tehát helyesen utasította el a keresetet, az előszerződésre vonatkozó fejtegetései azonban szükségtelenek. A jogvita eldöntése szempontjából nincs jelentősége annak, hogy az alperes 1998-ban újabb bérhátralék miatt ismét felmondta a felperes bérleti jogviszonyát és a lakás kiürítése iránt pert indított, majd a teljesítésre figyelemmel ismét elállott a keresetétől és végül az 1998. június 4-én kelt levelével méltányosságból ,,helyreállította'' a jogviszonyát.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. (Legf. Bír. Pf. III. 24.551/2002. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás