PÜ BH 2004/56
PÜ BH 2004/56
2004.02.01.
Az ingatlant lakottan vásárló árverési vevő a bentlakóval szemben a bérleti díj nem fizetése miatti felmondáson alapuló lakáskiürítési igényt csak akkor érvényesíthet, ha a felek között volt megállapodás a bérleti díj tekintetében, vagy volt megállapított bérleti díj [Ptk. 120. §; Vht. 137. §; 1993. évi LXXVIII. tv. 2. §, 6. §, 24. § (1) bek. a), c), e) pont].
A jogerős ítéletben a bíróság kötelezte az alperest, hogy harminc napon belül költözzön ki a perbeli ingatlanból és azt ingóságaitól kiürítve bocsássa a felperes birtokába; továbbá fizessen meg a felperesnek 6678 forint beszámításával 148 870 forint használati díjat és 2000. május 1-jétől a birtokbaadásig havi 12 000 forint használati díjat; a viszontkeresetet pedig elutasította.
A megállapított tényállás szerint a perbeli ingatlan tulajdonosa az 1999. június 14-én kötött adásvételi szerződés alapján a felperes. Az eladó S. I. jogelődje: N. A. a tulajdonjogot árverésen szerezte meg az ingatlanban lakó alperestől. Az árverési hirdetmény szerint az ingatlan lakottan került árverésre. A felperes által kötött adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan ugyancsak lakott volt.
A felperes keresete a perbeli ingatlan kiürítésére és 1999. június 15-étől bérleti díj, majd a lakásbérleti szerződés felmondásától a lakás kiürítéséig használati díj megfizetésére irányult.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, a bérleti díj iránti igényt eltúlzottnak tartotta és a felperes helyett kifizetett közös költség beszámítását kérte, továbbá viszontkeresetet terjesztett elő a felmondás érvénytelenségének megállapítása iránt.
A jogerős ítéletben a másodfokú bíróság a lakás kiürítése iránti keresetet alaposnak tartva megállapította, hogy az árverési vevő a Ptk. 120. §-ára és a Vht. 137. §-ára tekintettel az ingatlan tulajdonjogát, eredeti szerzéssel megszerezte és azt csak a Vht. rendelkezésében meghatározott jogok terhelhetik. Az alperesnek – mint volt tulajdonosnak – a tulajdonjoghoz tapadó minden részjogosítványa megszűnt. A volt tulajdonos quasi bérleti jogviszonyával kapcsolatos jogkövetkezményt az ítélkezési gyakorlat alakította ki a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése esetére, amikor a bíróság az árverési vételárat lakottan állapítja meg. A perbeli esetben azonban nem ez történt, az ingatlan becsértékét üres, beköltözhető állapotban állapították meg. A lakottság tényének feltüntetése az árverési hirdetményen nem keletkeztet bérleti jogviszonyt, ez ellentétes lenne a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 2. §-ában foglaltakkal is. Miután az alperesnek nincs jogcíme a használatra, a bíróság kötelezte az ingatlan kiürítésére, és a jogcím nélküli használat idejére járó használati díj tekintetében 6678 forint erejéig az alperes beszámítási igényét megalapozottnak tartotta. A bérleti jogviszony hiányában nem lehet szó felmondásról sem, ezért a jogerős ítélet a viszontkeresetet elutasította.
Az alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet ingatlan kiürítéséről rendelkező részének hatályon kívül helyezését, és e tekintetben a keresetet elutasító ítélet meghozatalát kérte.
Jogi álláspontja szerint a bíróságnak a jogerős ítéletben azt kellett volna megállapítania, hogy az alperes quasi bérlője lett a perbeli lakásnak a lakott állapotban történő árverés folytán. A felperes keresete ellentmondásos volt, hiszen a lakbér nem fizetése miatt mondta fel a bérleti jogviszonyt, a bér mértékét azonban előbb a bíróságnak kellett volna megállapítania. A felperes az Lt. 24. §-a (1) bekezdésének a) pontjára és c) pontjára is hivatkozott és nem vette figyelembe, hogy a 24. § (1) bekezdésének e) pontjára tekintettel, megfelelő cserelakás felajánlásával a célját elérhette volna ahelyett, hogy az alperesnek 150 000 forintos kárt okozott. A jogerős ítélet is ellentmondásban van a keresettel, amely a lakásbérleti szerződésnek a bérleti díj nem fizetésén alapuló felmondására hivatkozott. Ezzel szemben a bíróság használati díjat állapított meg, és a bérleti jogviszony fennállását nem ismerte el, figyelmen kívül hagyva, hogy a felperes és jogelődei a lakottság miatt az ingatlant 50%-os forgalmi értékén szerezték meg. Felülvizsgálati kérelmében az alperes utalt még arra is, hogy a jogerős ítélet végrehajtása a hajléktalanná válás veszélyével fenyegeti az alperest és családját.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet támadott rendelkezésének hatályban tartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül [Pp. 275. § (2) bek.].
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A bíróságnak a kereseti kérelem alapján azt kellett eldöntenie, hogy a felperesnek az érvényes felmondásra alapított lakás kiürítési igénye alapos-e. Ennek elbírálása érdekében mindenekelőtt azt kellett tisztázni, hogy az árverési vevő után tulajdonjogot szerző felperes és az alperes között milyen jogviszony áll fenn. A felperes az ingatlant lakottan vásárolta, mint jogutódnak a jogi helyzete olyan, amilyen az árveréssel kialakult, feltéve, hogy attól az árverés után kötött megállapodással nem tértek el. Abból a körülményből, hogy a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a Vht. 137. §-ában felsorolt dologi jogok terhelhetik, még nem következik, hogy nem lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok, amelyek az új tulajdonosra kihatnak. Az adott ügy elbírálása szempontjából jelentősége van annak, hogy az árverési vevő az ingatlant a lakottság értékcsökkentő hatásának megfelelő vételárért vette meg, és a felperes a vételi szándéka kialakításakor tudott az ingatlan lakottságáról. Tény továbbá, hogy a felperes az alperest bérlőként kezelte; keresetében a bérlet felmondására hivatkozott, és a lakás kiürítési igényét is erre alapította, ennélfogva a bíróság az ítéletében is csak azt vizsgálhatta volna, hogy a bér nem fizetése miatt történt felmondás alapján az alperes a perbeli lakás kiürítésére kötelezhető-e. A felmondás csak akkor lehet érvényes, ha az Lt. 6. §-ában foglaltak megfelelően érvényesültek, illetőleg van közölt, vagy megállapított bér. Az adott esetben azonban megállapított bérleti díj nem volt, és a felek között nem jött létre megállapodás a bérleti díj tekintetében, ennélfogva a bérleti díj nem fizetése miatt érvényes felmondásról nem lehet szó, és erre a lakás kiürítési igényt alapozni nem lehet. Ehhez képest a jogerős ítélet jogilag téves döntést tartalmaz.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a lakás kiürítésére kötelező rendelkezését a perköltségre is kiterjedően a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróságnak a lakáskiürítésre kötelező rendelkezését megváltoztatva a felperesnek ezt a keresetét elutasította és ennek megfelelően az alperest terhelő elsőfokú perköltség összegét mérsékelte. (Legf. Bír. Pfv. III. 20.326/2001. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás