GÜ BH 2005/112
GÜ BH 2005/112
2005.03.01.
Az elővásárlási jog jogosultjának az eladó eladási szándékának ismeretében tett azon nyilatkozata, hogy az ingatlant nem kívánja megvásárolni, nem mentesíti az eladót a később kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól [Ptk. 145. § (2) bek., 373. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletében tényként állapította meg, hogy a perbeli ingatlan 1/2 részben a felperes, részben pedig az I. r. alperes tulajdonában állt. Az I. r. alperes az 1999. december 14. napján kötött adásvételi szerződéssel a fenti ingatlan illetőségét eladta a II. r. alperesnek 12 000 000 Ft vételárért.
A felperes a keresetében többek között annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 1999. december 14-én létrejött adásvételi szerződés a felperes elővásárlási jogának megsértése miatt vele szemben hatálytalan.
Az elsőfokú bíróság a fenti ítéletével a keresetet elutasította. Az elsőfokú iratokhoz 6/A/1. sz. alatt csatolt, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat értelmezése, valamint a tanúvallomások mérlegelése alapján megállapította, hogy a felperes a szerződés teljes tartalmának ismeretében mondott le az elővásárlási jogának gyakorlásáról. A vételi szándék komolysága és a teljesítési képessége is hiányzott, az ingatlant az ismert feltételek mellett nem tudta és nem is kívánta megvásárolni.
A Fővárosi Ítélőtábla a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és megállapította, hogy az I. és II. r. alperesek között 1999. december 14. napján létrejött adásvételi szerződést a felperes elővételi jogának megsértésével kötötték, ezért az a felperessel szemben hatálytalan. Nem látta bizonyítva, hogy a vételi ajánlatnak a Ptk. 373. §-ának (1), valamint 365. §-ának (3) bekezdésében megkívánt módon írásban való közlése a felperessel megtörtént, álláspontja szerint a szerződés tervezet átadása ilyennek az átadás bizonyítottsága esetében sem tekinthető, ezért nem hatályos a felperesnek az 1999. november 12-én keltezett okiratban foglalt, az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozata. A felperes az elővásárlási jogát a kereset benyújtásával gyakorolta, a teljesítő készségét és képességét ez időpontban igazolta, 2000. december 19. napján önálló adásvételi szerződést kötött az I. r. alperessel és a vételárat kifizette. Jogi álláspontja szerint mindezek, valamint a PK 9. számú állásfoglalás alapján az alperesek között 1999. december 14. napján létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan.
A jogerős ítélet ellen az alperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték. A másodfokú bíróság által elkövetett jogszabálysértést a Ptk. 373. §-ának (1) és (2) bekezdésében írt rendelkezések megsértésében jelölték meg. Sérelmezték annak megállapítását, hogy a felperes írásban nem kapott tájékoztatást a jogügylet teljes tartalmáról. Állították, hogy a felperes átvette a szerződés-tervezetet, amely a vételi ajánlat terjes terjedelmében való közlését jelentette az I. r. alperes részéről. Ennek ismeretében mondott le írásban az elővásárlási jog gyakorlásáról. A felperes a perben nem bizonyította, hogy a nyilatkozat megtételekor komoly vételi szándéka volt és, hogy ehhez kellő teljesítőképességgel is rendelkezett. A másodfokú bíróság e kérdést maga sem vizsgálta, bizonyítást e körben nem vett fel, ennek ellenére állapította meg az elővásárlási jog megsértését az I. r. alperes részéről. Elvi jelentőségű jogkérdésként jelölte meg az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat értékelését, és annak figyelembevételét, hogy az elővásárlásra jogosultnak a szerződéskötés időpontjában hiányzott a komoly vételi szándéka, valamint a teljesítőképessége.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság megvizsgálta az ügy iratait és azok alapján arra a megállapításra jutott, hogy a felülvizsgálatnak a törvényben írt okai még sem állnak fenn, mert a másodfokú bíróság sem anyagi, sem eljárásjogi jogszabálysértést nem követett el. Az I. és II. r. alperesek ügyvezetőinek – tárgyalási jegyzőkönyvbe foglalt – nyilatkozatai között olyan fel nem oldható ellentmondások voltak, amelyek következtében nem volt bizonyított, miszerint 1999 októberében valóban létezett az alperesek között egy szerződés-tervezet és ha igen, annak közlése a felperessel megtörtént-e. I. Ny. A. ügyvezető a 13. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt előadásában akként nyilatkozott, hogy 1999 novemberében M. Á.-val a II. r. alperes ügyvezetőjével együtt voltak jelen és mutatták be a felperesnek a már említett szerződés-tervezetet, amelyet ügyvéd készített, de a felek azt még nem írták alá. A felperes ugyanezen alkalommal írta alá az elővételi jog gyakorlásáról történő lemondást tartalmazó nyilatkozatot. Ezzel szemben M. Á. a 8. sorszámú jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatában azt adta elő, hogy 1999 szeptemberében vagy októberében készítették az ingatlanra a hivatkozott szerződés-tervezetet. A szerződés-tervezetet és a lemondó nyilatkozatot I. Ny. A. az I. r. alperes akkori egyik ügyvezetője vitte el a felpereshez, ahol is ő maga nem volt jelen. A második alkalommal együtt keresték fel Ny. A.-val a felperest, amikor is a felperes a nyilatkozatot aláírta. Ez alkalommal a szerződésről nem esett szó. Arra viszont, hogy mindenről hogyan és mi módon szerzett tudomást, ha az első alkalommal nem volt jelen, a másodiknál a szerződés-tervezet nem került szóba, nem nyilatkozott. A felperes tagadta, hogy M. Á. a nyilatkozat aláírásakor jelen volt, illetőleg, hogy vele egyáltalán bármikor is találkozott volna. A felperes tagadásával szemben ilyen jegyzőkönyvi nyilatkozatok mellett – figyelemmel arra is, hogy a felperes birtokában olyan példány is volt a lemondó nyilatkozatból, melyen M. Á. és I. Ny. A. tanúkénti aláírása nem szerepelt – nem volt ítéleti bizonyossággal megállapítható, hogy az alperesek ügyvezetői által állított szerződés-tervezet létezett, illetőleg ha igen, azt a felperes megismerte.
Ugyanakkor tényként volt megállapítható, hogy a felperes 1999. november 12-én írásban úgy nyilatkozott, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, az ingatlan tulajdoni hányadát nem kívánja megvásárolni. E nyilatkozatból arra kell következtetni, hogy tudomást szerzett a tulajdonostárs eladási szándékáról.
A Ptk. 207. §-ának (2) bekezdése értelmében, ha valaki a jogáról lemond vagy abból enged, nyilatkozatát nem lehet kiterjesztően értelmezni. A nyilatkozat a használt kifejezések nyelvtani értelme szerint sem magáról a vételi jogról való lemondást jelenti, hanem azt, hogy a jogosult nyilatkozat időpontjában nem kívánta e jogát gyakorolni.
A tulajdonostárs eladási szándékának megismerése azonban – a hatályos jogi szabályozás szerint – nem elegendő az elővásárlási jog gyakorlásának megnyíltához. A Ptk. 145. §-ának (2) bekezdése értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A Ptk. 373. §-ának (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A hivatkozott két jogszabályhely egybevetéséből az állapítható meg, hogy az elővásárlási jog jogosultjának e joga harmadik személlyel szemben áll fenn. Azzal, hogy a tulajdonos elhatározza miszerint az ingatlanát el kívánja adni és ezt közli a jogosulttal az elővásárlási jog e közléssel nem nyílik meg, mert nincs olyan kívülálló harmadik személy, akivel szemben az elővásárlási jog gyakorolható lenne. A törvény tehát az elővásárlási jogot háromszemélyes jogviszonyként szabályozza. Az elővásárlási jog gyakorlásához három résztvevő szükséges, az eladó, a vételi ajánlatot tévő vevő, és az elővásárlási jog jogosultja. A harmadik személy (vevő) vételi szándéka akkor válik relevánssá – és az elővásárlási jog jogosultja számára akkor nyílik meg e jog gyakorlásának lehetősége – ha a vevő a vételi szándékát kinyilvánította, az ajánlatot az eladónak megtette. A tulajdonos pedig e vételi ajánlatnak megfelelően el kívánja adni a dolgot. A kapott ajánlatot köteles az eladó közölni a jogosulttal, aki azt magáévá teheti, ezáltal a szerződés a közölt feltételekkel közötte és az eladó között jön létre. Az elővásárlási jog jogosultjának ezért lehetőséget kell kapnia arra, hogy a vevő nyilatkozata után annak minden részletét – magát az ajánlattevő személyét is – megismerve nyilatkozhasson jogának gyakorlásáról.
Az ügy körülményeiből megállapíthatóan a felperes, a vételi jog gyakorlásáról való lemondást tartalmazó okiratban arról nyilatkozott, hogy az ingatlant az eladótól nem kívánja megvásárolni, amely nyilatkozat azonban ilyen tartalommal az elővásárlási jog gyakorlásáról való lemondásként nem vehető figyelembe. A lemondó nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy a jogosult a nyilatkozatát a megállapodás teljes tartalma – így a vevő személyének, és a vevő konkrét, a szerződés minden lényeges kikötését tartalmazó ajánlatának ismeretében – tegye meg. Az a körülmény, hogy a jogosult az eladó ajánlatát nem fogadja el és ennek ismeretében akként nyilatkozik, hogy elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni, nem menti fel az eladót az alól a kötelessége alól, hogy ha kívülálló harmadik személytől vételi ajánlatot kap, ezt a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölje a jogosulttal. A tulajdonostársnak azt a nyilatkozatát, miszerint az eladó szerződési ajánlatát nem kívánja elfogadni, a Ptk. 207. §-ának (2) bekezdésére figyelemmel nem lehet akként értelmezni, hogy a harmadik személytől – esetleg később érkező – ajánlatot sem akarja a magáévá tenni.
Az elővásárlási jog jogosultjának a vételi jog gyakorlásának megnyíltakor kell igazolnia a teljesítőképességét, ezért nincsen jogi jelentősége annak, hogy az alperesek közötti szerződés aláírásakor megvolt-e a teljesítőképessége.
Mindezek alapján jogsértés nélkül állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az alperesek a felperes elővételi jogának megsértésével kötötték a perbe hozott ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést.
(Legf. Bír. Pfv. 21.993/2003. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás