PÜ BH 2005/20
PÜ BH 2005/20
2005.01.01.
Ha a házastársak közül csak az egyikük tulajdonjogát jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, a végrehajtási árverésen szerző új tulajdonos által a volt bérlő ellen indított lakás-kiürítési perben a másik házastárs az ingatlan közös tulajdoni jellegének, és bérlői minőségének megállapítását már nem kérheti [1993. évi LXXVIII. tv. 23. §, 25. §].
A felperes 1995 májusában végrehajtási árverés útján, az alperesek által lakottan szerezte meg a K. város, K. u. 27/A. IV. emelet 18. szám alatti lakásingatlan tulajdonjogát, amelynek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa az I. r. alperes volt.
A bérleti díj megfizetése iránti perben a megyei bíróság az 1999. szeptember 7-én jogerőre emelkedett ítéletével megállapította, hogy az ingatlan tulajdonosa az árverés időpontjában az I. r. alperes volt, így közte és a felperes között jött létre bérleti jogviszony. A bérleti díj összegét havi 18 000 forintban állapította meg, és kötelezte az I. r. alperest ennek 1995. április 12-étől való megfizetésére azzal, hogy az 1999. augusztus 31-éig lejárt 837 000 forintot 90 nap alatt köteles teljesíteni.
Az I. r. alperes még a másodfokú ítélet meghozatala előtt, 1998 májusában elköltözött a lakásból, és azt a továbbiakban a II. r. alperes és az I. r., valamint a II. r. alperesek közös gyermeke, a III. r. alperes használta, de a bérleti díjat senki sem fizette.
A felperes 1999. december 22-én a felmondás kilátásba helyezésével felszólította az I. r. alperest a bérleti díj megfizetésére, majd 2000. január 31-ére felmondta a bérleti jogviszonyt.
A felperes a keresetében a lakás kiürítésére és a 2000. február 1-jétől 2001. május 31-éig lejárt 288 000 forint bérleti, illetőleg használati díjhátralék megfizetésére kérte az alperesek egyetemleges kötelezését.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes azzal védekezett, hogy 1998. májusában elköltözött a lakásból, magával vitte öt közös gyermeküket, azóta külön él a II. r. alperestől, és időközben a házasságukat is felbontotta a bíróság. Az 1999. óta felhalmozódott bérleti díjat nem neki kell fizetnie.
A II. r. alperes nem vitatta, hogy az I. r. alperes elköltözéséig a bérleti díj fele, majd azt követően a teljes összege őt terhelte, egyben viszontkeresetében – egyebek mellett – annak megállapítását kérte, hogy az ingatlan az árverés időpontjában az I. r. alperessel közös tulajdona volt, így a bérleti szerződés közte és a felperes között is létrejött.
Az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletével a viszontkeresetet elutasította és kötelezte a II. r. alperest, hogy hagyja el az ingatlant a III. r. alperessel együtt. Kötelezte az I-II. r. alpereseket az ingatlannak a felperes birtokába bocsátására kiürített állapotban, és 288 000 forint lejárt használati díjnak és kamatának 30 nap alatti megfizetésére.
A másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletének fellebbezett részét részben megváltoztatta, és mellőzte az alpereseknek a lakás elhagyására és birtokbaadására való kötelezését. Megállapította, hogy a II. r. alperes a lakás bérlője, és kötelezte 378 000 forint bérleti díj és kamatai megfizetésére. A II. r. alperes ezt meghaladó viszontkeresetét elutasító rendelkezést hatályon kívül helyezte, és e körben a pert megszüntette. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A másodfokú bíróság a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdésére hivatkozással megállapította, hogy a perbeli lakásingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa volt a II. r. alperes, mert azt a házassági életközösség alatt, az I. r. alperessel közösen szerezték. E törvényi vélelemmel szemben a felperes nem kívánta bizonyítani a lakás különvagyoni jellegét, így alappal hivatkozott a II. r. alperes arra, hogy az árveréssel ő is elveszítette a tulajdonjogát, és mint a lakásban benn maradt volt tulajdonos, ő is bérlőként lakott tovább. A felperes azonban a bérfizetés elmulasztása miatt felmondást csak az I. r. alperessel közölt, így a felmondás a II. r. alperesre nem terjedt ki [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 24. § (2) bek.], így ma is érvényes jogcím alapján használja a lakást, annak kiürítésére nem kötelezhető, és a vele együtt lakó kk. III. r. alperes sem.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint tekintettel arra, hogy a I. r. alperes már ingóságaival kiürítve elhagyta a lakást, kiürítésre és használati díj fizetésére nem kötelezhető.
A II. r. alperes azonban a bérlői pozíciójából következően bérleti díj fizetésére köteles [Lt. 2. § (2) bek.]. Ennek összegét 2000. február 1-jétől 2001. november 30-áig terjedő időre 378 000 forintban határozta meg, és annak középarányos időtől számított kamata megfizetésére kötelezte a II. r. alperest. A kk. III. r. alperes lakáshasználatát a II. r. alperes jogán alapuló, járulékos jellegűnek tekintette, ezért őt sem kötelezte a lakás kiürítésére.
A jogerős részítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet és arra hivatkozott, hogy a korábbi perben a bíróság megállapítása szerint az ingatlannak csak az I. r. alperes volt a tulajdonosa, majd az árverést követően a bérlője, ezért csak őt kötelezte bérleti díj fizetésére. E jogerős ítéletet az alperesek nem támadták, és a II. r. alperes sem sérelmezte, hogy nem tekintette őt tulajdonosnak, majd bérlőnek a bíróság. Egyébként a II. r. alperes nem is lehetett bérlő, mert vitatható, hogy a lakásban visszamaradó volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg.
A felperes arra is hivatkozott, hogy az I. r. alperes nem értesítette őt arról, hogy a lakást elhagyta, és abban jogcím nélküli lakáshasználókat hagyott vissza, a felmondást követően pedig használati díjat sem fizetett, így valamennyien felelősek azért, hogy nem tették lehetővé számára a lakás birtokbavételét. Kérte a jogerős részítélet megváltoztatását és az I-II-III. r. alpereseknek a lakás kiürítésére és birtokbaadására való kötelezését, valamint 2000. február 1-jétől havi 18 000 forint lakáshasználati díj és kamatai megfizetésére való kötelezésüket.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítéletet a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése értelmében csak a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
A bérleti díj megfizetése iránti perben hozott jogerős ítélet azt állapította meg, hogy az I. r. alperes volt az árverés időpontjában az ingatlan tulajdonosa, az árverést követően, mint a lakásban visszamaradt volt tulajdonos bérlőként ő volt jogosult a lakás használatára, a bent lakó családtagjainak lakáshasználata csak járulékos volt, és a bérleti díj fizetésének kötelezettsége is csak az I. r. alperest terhelte. Ennek összegét a bíróság abban a perben jogerős ítéletével megállapította, és az I. r. alperest kötelezte bérleti díj fizetésére.
E jogerős ítéletből az következik, hogy a lakás kiürítése iránti ebben a perben azt lehetett és kellett vizsgálni: az I. r. alperes fizette-e a jogerős ítélet által megállapított bérleti díjat, és ha azt elmulasztotta, az erre alapított felmondás érvényes volt-e, és megszüntette-e a bérleti jogviszonyát. Tény, hogy a I. r. alperes 1998 májusában elköltözött a lakásból, ez azonban jogi értelemben nem szüntette meg a bérfizetési kötelezettségét, miután a bérleti jogviszonya változatlanul fennmaradt. Ezért téves a másodfokú bíróság álláspontja, hogy az elköltözése folytán a lakás kiürítésére nem kötelezhető. Nem annak van jelentősége, hogy az ingóságait elszállította-e, hanem annak, hogy fennmaradt a bérleti jogviszonya, amelyet a felperes felmondása szüntetett meg, így jogi értelemben ennek a következménye a lakás kiürítésére vonatkozó kötelezettsége. A felülvizsgálati kérelemben a felperesnek a volt tulajdonos bérlői minőségének megállapításával kapcsolatos jogi fejtegetései ebben az eljárásban nem értékelhetők, a korábbi jogerős ítélet az I. r. alperest bérlőnek tekintette.
A kifejtettekből következően az elsőfokú bíróság kiegészített ítélete érdemben helyes, mert a perben nem vitás az I. r. alperes bérfizetési kötelezettségének elmulasztására alapított érvényes felmondás, amely megszüntette az I. r. alperes bérleti jogviszonyát [Lt. 25. § (1) bek., 23. § (1) bek. c) pontja], ennek következménye pedig az, hogy a lakást, az ő jogán használó családtagjaival együtt el kell hagynia, és kiürített állapotban a felperes rendelkezésére kell bocsátania. A családtagjainak külön perlésére sem lett volna szükség. A felperes azonban II. r. alperesként keresetet indított az I. r. alperes volt házastársával szemben is, akinek e perbeli pozíciója tette lehetővé a viszontkereset előterjesztését. Annak a másodfokú bíróság által történt elbírálása, illetőleg a viszontkereset részbeni teljesítése azonban jogszabálysértő.
A lakás ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonosa az I. r. alperes volt, a felperes tőle szerezte meg – árverés útján – a tulajdonjogot, így a volt házastársnál már meg nem levő, a felperes által pedig jogszerűen megszerzett ingatlanra ebben a perben utólag már nem mondhatta volna ki a másodfokú bíróság, hogy ennek a tulajdonjoga a Csjt. vélelme alapján a II. r. alperest is megillette. Ha a II. r. alperesnek az ingatlannal kapcsolatban bármiféle igénye lett volna, azt az I. r. alperessel szemben – külön perben – érvényesíthette volna, ebben a perben azonban az azonos oldalon lévő pertársával szemben ilyen igény előterjesztésére eljárásjogilag sem volt lehetőség. A II. r. alperes tulajdonjogát – majd ebből következő bérlői minőségét – a másodfokú bíróság akkor sem állapíthatta volna meg, ha az I. r. alperes a közös szerzés tényét nem is vitatta. Téves a másodfokú bíróságnak ezzel kapcsolatban az az elvárása is, hogy a felperes bizonyítsa az ingatlan különvagyoni jellegét, vagyis, hogy az csak az I. r. alperes tulajdona volt. Az árverés az I. r. alperes ingatlantulajdonára folyt, annak minden, és mindenkire kötelező következményeivel.
A felperesnek bérleti jogviszonya az I. r. alperessel volt, ezért a bérfizetés iránti felszólítást, majd a felmondást a II. r. alperessel közölnie nem kellett. Ő ugyanis családtagként, az I. r. alperes jogán használta a lakást, miként a III. r. alperes is, és e körben a III. r. alperes kiskorúságának nincs jelentősége.
A II. r. alperesnek tehát – mert nem volt bérlő – önálló bérfizetési kötelezettsége sem lehet. Az I. r. alperes jogviszonyának megszűnésével pedig megszűnt a II-III. r. alperesek lakáshasználati joga is, így az I. r. alperessel együtt kötelesek a lakás kiürítésére [Ptk. 193. § (1) bek.], addig pedig lakáshasználati díj [Lt. 20. § (1) bek.] fizetésére. A díjfizetési kötelezettségét egyébként a II. r. alperes maga sem vitatta.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítélet felülvizsgálattal támadott részét a lakás elhagyására és birtokbaadására, valamint a II. r. alperes bérlői minőségének megállapítására, továbbá a perköltség fizetésre és az illeték térítésére vonatkozó részében az ügyben még alkalmazandó Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a jogszabályoknak megfelelő új határozattal az I-II-III. r. alpereseket kötelezte a másodfokú ítélet szerinti lakáshasználati díj és kamatai egyetemleges megfizetésére, illetőleg az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletének részbeni megváltoztatásával a lakás kiürítésére és a felperes birtokába adására. (Legf. Bír. Pfv. III. 20.717/2002. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás