PÜ BH 2005/217
PÜ BH 2005/217
2005.06.01.
Az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés tartalmát (gondos eljárás illetőleg a szolgáltatással elért eredmény) és e szolgáltatások ellenértékét (gondos eljárásért fix összegben vagy átalányban illetőleg eredményhez kötött, jutalék formájában megállapított díjazás) a felek szabadon határozhatják meg [2000. évi CXVII. tv. 1. §, 8-9. §; 49/1982. (X. 7.) MT. r. 3. §].
A felperes jogelődje és K. L. 2001. szeptember 17-én szerződést kötött, melyben K. L. megbízta a felperesi jogelődöt azzal, hogy adásvétel céljából közvetítsen számára lakóingatlant. A felperes jogelődje és az alperes 2001. október 8-án kötött szerződést, melyben az alperes megbízta a felperesi jogelődöt, hogy az Sz. város B. u. 13. IV/12. szám alatti lakás értékesítése érdekében közvetítsen olyan vevőket, akik 4,1 millió – 4,3 millió forint limitáron adásvételi szerződést kötnének. A felperes jogelődje az utóbbi szerződésben vállalta, hogy a lakásingatlant havi 2000 forint költségtérítés megfizetése ellenében 4 alkalommal meghirdeti, számítógépes nyilvántartásába veszi, és internetes honlapján megjelenteti. A felek megállapodtak abban, hogy amennyiben a megbízott közvetítői tevékenysége folytán az ingatlannal kapcsolatban bármilyen megállapodásra vagy szerződéskötésre kerül sor, az ingatlan vételárának 1,5%-a + áfa összeget fizet az alperes megbízási díj címén. A díjfizetési kötelezettség abban az esetben is fennáll, ha a felperes jogelődjének a megkerülésével, vagy a megbízás visszavonása után, de a jogelőd által közvetített személlyel kötik meg az ingatlanra a szerződést. Az alperes vállalta, hogy a megbízási szerződés érvényességének időtartama alatt a lakás eladására, közvetítésére másnak nem ad megbízást. A felek a megállapodásukat határozatlan időtartamra, de legalább 6 hónapra, és legfeljebb az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötésének időpontjáig kötötték meg azzal, hogy 6 hónap eltelte után bármelyik fél a szerződést írásban felmondhatja.
A felperes jogelődje a Sz.-I. 2001. október 12-én megjelent számában hirdette meg első alkalommal eladásra a perbeli ingatlant. K. L. és K. E. ezt megelőzően, pontosan meg nem határozható időben megtekintette a lakásingatlant, majd 2001. október 12-én az alperessel adásvételi szerződést kötött. A szerződés alapján az alperes 3 900 000 forint vételárért eladta az ingatlant K. E.-nek és K. L.-nek egymás között egyenlő arányban. Az alperes házastársa 2001. november 8-án a felperes jogelődjével kötött megbízási szerződést felmondta, és tájékoztatta a megbízót arról, hogy az ingatlant értékesítették.
A felperesnek a 76 875 forint megbízási díj és kamatai megfizetésére irányuló keresetét az elsőfokú bíróság alaposnak találta. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 61 500 forint + 25% áfa összeget és a tőke kamatait, valamint 10 000 forint perköltséget.
Megállapította, hogy a felek között ingatlanközvetítésre irányuló speciális megbízási szerződés jött létre. A felperes közvetítői tevékenysége eredményezte az adásvételi szerződés megkötését, amit tanúsít az a tény, hogy a felperes szolgáltatta ki K. L. az alperesi lakásingatlan címét. Ugyanezt támasztotta alá a felperes által vezetett nyilvántartó karton, továbbá az a tény is, hogy a megbízási szerződés hatálya alatt jött létre az adásvételi szerződés.
Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.
Kifejtette, hogy a perbeli szerződésre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezéseit kellett alkalmazni, Mivel a felek a megbízási díjat – a törvény 12. §-ában foglalt főszabálynak megfelelően – kizárólag jutalék formájában határozták meg, a megbízási jogviszonynak eredménykötelem jelleget adtak. Ezért a törvény kógens rendelkezése értelmében a felperesnek díj csak abban az esetben jár, ha tevékenysége eredményeként került sor az adásvételi szerződés megkötésére.
A másodfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelésével arra a következtetésre jutott, hogy a felperes nem bizonyította kétséget kizáró módon az eredménykötelemmé vált megbízási szerződés teljesítését. A bizonyítási teher főszabálya szerint [Pp. 164. § (1) bekezdés] ennek jogkövetkezményét a felperes terhére kellett levonni.
A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan a másodfokú bíróságnak új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.
Vitatta a 2000. évi CXVII. törvénynek a perbeli jogviszonyra történő alkalmazhatóságát, előadva, hogy az ingatlanközvetítési szerződés alapvetően megbízási szerződés, melyet a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó szabályai szerint kell megítélni. Önmagában az a tény, hogy a megbízás ingatlan közvetítésére irányul, a szerződést nem teszi eredménykötelemmé. Az egyedi ingatlan közvetítésére irányuló megbízás egyébként sem felel meg a törvény 1. § (2) bekezdésében meghatározott definíciónak. Vitatta azt a másodfokú bíróság által elfoglalt jogi álláspontot is, hogy a jutalékos rendszerű díjazás kikötése mindenképpen eredménykötelem jellegűvé teszi a felek jogviszonyát, mivel a díjazás technikája nem határozhatja meg a jogviszony jellegét.
A törvény alkalmazására vonatkozó másodfokú ítéleti álláspont elfogadása esetére a törvény 9. § (2) bekezdésének rendelkezésére hivatkozott, mivel a szerződésben kizárólagos közvetítői jogot kötöttek ki a felperesi jogelőd javára. Ugyanakkor a felperes hangsúlyozta, hogy álláspontja szerint közvetítő tevékenysége eredményes volt, de annak kétséget kizáró bizonyítása az ingatlanközvetítés adatainak nyilvánosságára tekintettel nagyobb nehézségekbe ütközik.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
Előadta, hogy a felperes közvetítői tevékenységének igénybevétele nélkül, saját ismeretségi körében értékesítette az ingatlant, ami nem sértette a szerződés 8. pontjában a felperes javára kikötött kizárólagosságot. A felperes az eredményes közvetítői tevékenységét a perben nem bizonyította, az általa erre vonatkozóan becsatolt okiratok aggályosak. Vitatta a kereset összegszerűségét is a szerződés 5. pontja alapján.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Legfelsőbb Bíróság egyetért a másodfokú bíróságnak az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény (törvény) jelen jogvitára való alkalmazhatóságáról kifejtett álláspontjával. A felperes ellentétes jogi álláspontjával szemben a Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy a törvény tárgyi hatályára vonatkozó 1. § (1) bekezdése szerint a törvény hatálya azokra az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekre terjed ki, amelyeket az ismertetendő módon (elsődlegesen illetve szubszidiárius jelleggel) a vonatkozó MT rendelet illetve a Ptk. is szabályoz. A törvény 1. § (2) bekezdésében a kereskedelmi ügynökre adott definíció tehát nem a törvény tárgyi hatályát, hanem azt a személyt (szervezetet) definiálja, aki megbízotti (kereskedelmi ügynöki) minőségben közvetítői tevékenységre jogosult. A törvény rendelkezéseit az 1. § (5) bekezdése értelmében – külön jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – megfelelően alkalmazni kell az olyan önálló kereskedelmi ügynöki szerződésekre, melyeknek tárgya szolgáltatásra vonatkozó szerződés közvetítése. Az ingatlanközvetítésre mint speciális szolgáltatás közvetítésére irányuló ügynöki tevékenység szabályait a 49/1982. (X. 7.) MT rendelet tartalmazza. Amennyiben tehát a MT rendelet eltérő rendelkezést nem tartalmaz, háttérjogszabályként kell alkalmazni a törvény szabályait. A törvény 1. § (7) bekezdése értelmében a törvényben nem szabályozott kérdésekben pedig a Ptk. szubszidiárius szabályai alkalmazandóak.
A törvény és a MT rendelet rendelkezéseinek egybevetéséből kitűnik, hogy a közvetítői tevékenység ellenértékeként mind a törvény, mind a MT rendelet alapján az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg [törvény 7. § (1) bekezdés, MT rendelet 3. §]. A díjazás módozatait részletezi, (a MT rendelet rendelkezéséhez képest kibontja) a törvény 8. §-a, amely különböztet a gondos eljárásért fix összegben, átalányban megállapított, és az eredményhez kötött, jutalék formájában megállapított díjazás között.
A Legfelsőbb Bíróság nem értett egyet azzal a felülvizsgálati kérelemben kifejtett állásponttal, amely szerint a szerződés tartalmát a díjazás ,,technikája'' nem határozhatja meg. A Ptk. 200. § (1) bekezdése szerint a felek a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Ebből következően a felek szabadon határozhatják meg a szerződésben kikötött szolgáltatást (gondos eljárás vagy a szolgáltatással elért eredmény) és e szolgáltatások ellenértékét. A másodfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a peres felek adott esetben az ingatlanközvetítés sikeréhez kötött jutalékos díjazásban állapodtak meg [törvény 8. § (2) bekezdése]. Ezért – eltérő rendelkezés hiányában – a törvény további, 9-13. §-ai is alkalmazandóak a perbeli jogvitára.
A másodfokú bíróság helyesen rögzítette a főszabályt, mely szerint utóbbi esetben a törvény 9. § (1) bekezdés a) és b) pontja értelmében a közvetítő csak akkor lenne jogosult díjazásra, ha az ő tevékenysége eredményeként kötötték meg a szerződést, vagy azt az általa korábban azonos jellegű ügylethez félként megnyert személlyel kötötték meg.
A rendelkezésre álló okirati bizonyítékok alapján aggálytalanul megállapítható, hogy a felperesi jogelőd az alperestől a perbeli lakás eladására, K. L.-tól lakás vételére szóló megbízással rendelkezett a kérdéses időben. Nevezettek az alperes tulajdonát képező lakásra az adásvételi szerződést 2001. október 12-én, tehát a megbízási szerződések hatályának ideje alatt kötötték meg.
A másodfokú bíróság a jogszabály alkalmazására és a szerződés eredménykötelem jellegére vonatkozó helyes jogi álláspontjából nem következő módon, tévesen alkalmazta azonban a bizonyítási teher szabályait a kereset érdemi elbírálása során.
A törvény már említett 8. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 9. § (2) bekezdése a kizárólagos közvetítői joggal rendelkező ügynök javára quasi megdönthetetlen törvényi vélelmet állít fel, feltehetően többek között a közvetítői tevékenység eredményességével kapcsolatos bizonyítási problémák kiküszöbölése érdekében. Eszerint a kizárólagos közvetítői joggal rendelkező ügynök azon szerződés után is jogosult jutalékra, amelyet a megbízó a szerződés hatálya alá eső időszakban a közreműködése nélkül, közvetlenül kötött a kizárólagossági jogával érintett földrajzi területhez, vagy személyi körhöz tartozó személlyel.
A jogszabály rendelkezéséből következően a közvetlen értékesítés bizonyítására felajánlott bizonyítékoknak tehát nem volt jogi relevanciája. A másodfokú bíróság e bizonyítékokat a bizonyítási teherre vonatkozó téves jogi álláspontja folytán vonta mérlegelési körébe.
A Legfelsőbb Bíróság alaptalannak találta az alperesnek az összegszerűséget kifogásoló, ellenkérelemben foglalt indokait is, lényegében az elsőfokú ítélet helyes indokai alapján. A felek a szerződésben meghatározott úgynevezett végső ár arányában határozták meg azt a jutalékot, ami az ingatlan értékesítése esetén a felperest mindenképpen megilleti. A szerződés 5. pontja külön kikötést tartalmaz a ,,sikerdíjra'' arra az esetre, ha a szerződésben meghatározott végső áron felüli vételáron kötnék meg az adásvételi szerződést.
Az ismertetett indokoknak megfelelően a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.624/2003. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás