PÜ BH 2005/287
PÜ BH 2005/287
2005.08.01.
Az árverés útján szerzett tulajdonjog esetén, a tulajdonos a lakásban maradt volt tulajdonos lakáshasználati jogát akkor szüntetheti meg, ha a lakáshasználó a megállapodáson alapuló vagy a jogerős ítélettel megállapított használati díjat nem fizeti [1993. évi LXXVIII. tv. 6. §].
A bíróság a jogerős ítéletben elutasította a felperes lakás kiürítése iránti keresetét. A megállapított tényállás szerint a perbeli, alperesek által lakott ingatlan tulajdonjogát a felperes árverés útján szerezte meg. A bíróság a korábban meghozott jogerős ítéletében megállapította az alperesek által 2000. március 1. napjától fizetendő használati díjat. A 2000. március 1-jétől 2001. január 31-éig esedékessé vált 330 000 forint hátralék megfizetésére havi 27 500 forint részletfizetést engedélyezett. A másodfokú ítélet kézbesítése után néhány nappal a felperes felszólította az alpereseket a 2001. február 1-jétől 2001. szeptember 30. napjáig esedékessé vált összesen 240 000 forint lakáshasználati díj megfizetésére, majd 2001. november 30. napjára a lakáshasználati jogot felmondta.
Az alperesek a lakás kiürítése iránti kereset elutasítását arra hivatkozással kérték, hogy a felmondásban megjelölt hátralékot megfizették.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletét azzal indokolta, hogy a felmondás érvénytelen, a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésébe ütközik. A felperes ugyanis az alperesek jövedelmi viszonyait, vagyoni helyzetét ismerve, nyolc napos határidővel szólította fel az alpereseket a teljesítésre, és nem vette figyelembe azt sem, hogy az alperesek a 240 000 forint megfizetésére kért részletfizetés elbírálásáig türelmet kértek.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét eltérő indokolással hagyta helyben. A másodfokú ítélet indokolása szerint a Ptk. 120. §-ának (1) bekezdése, valamint a Vht. 137. §-a értelmében az árverési vevő tulajdonjogát az adós ingatlanban maradása nem korlátozhatja, ezért a Ptk. 99. §-a és 193. §-a alapján az árverési vevő jogosan igényli az ingatlan kiürítését. Az adott ügyben azonban a korábban meghozott és az alperesek lakáshasználati jogát elismerő jogerős ítéletre tekintettel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) megfelelő alkalmazásával kellett a jogvitában dönteni. Az Lt. 24. §-ának (1) bekezdése alapján azonban a ,,felmondási jog csak folyamatos bér fizetésének elmulasztása esetén'' gyakorolható. Az Lt. 6. §-ának (2) bekezdése pedig az ügyben nem alkalmazható. Felmondási ok így ,,csak a jogerős ítéletben megállapított folyamatos használati díj fizetésének elmulasztása'' lehet. A felgyülemlett hátralékot a felperes mint tulajdonos végrehajtási eljárásban szerezheti meg.
A felperes felülvizsgálati kérelme a keresetének helyt adó döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontja szerint a lakáshasználati jogviszonyt nem az ítélet hozta létre, az már létrejött és a használati díj mértékét a bíróság az Lt. 6. §-a (2) bekezdésének megfelelően állapította meg. Az alperesek a felperes által közölt használati díjat mindenképpen kötelesek lettek volna megfizetni. Az alperesek nem vitatták a használati jogviszony fennállását, és a használati díj fizetési kötelezettség folyamatos jellegét, csupán a hátralék kiegyenlítésének nehézségeire hivatkoztak, amely körülményeknek azonban a felmondás szempontjából nincs jelentőségük (BH 2000/102.). Mindezek-re tekintettel a bíróság az Lt. 24. §-ának (1) bekezdését megsértve utasította el a keresetet.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem előzetes megvizsgálása alapján a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.
Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmet terjesztett elő, amely a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
Az Alkotmánybíróság 42/2004. (XI. 9.) AB határozatában a kihirdetés napjával megsemmisítette a Polgári perrendtartás 270. §-a (2) bekezdésének az ,,és'' szövegrészét, valamint az ezt követő rendelkezéseket. A Legfelsőbb Bíróság ezért kizárólag abban a kérdésben foglalt állást, hogy a jogerős határozat a kérelmező által megjelölt okokból az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő-e.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az adott ügy egyedi körülményeire tekintettel, a kereset elbírálása során nem annak a másodfokú ítélet indokolásában részletesen vizsgált és a Legfelsőbb Bíróság ítélkezési gyakorlatától eltérően értékelt körülménynek van döntő jogi jelentősége, hogy az árverési vevő a tulajdonjogot hogyan, illetőleg milyen korlátozásokkal szerzi meg. A kereset alapján a bíróságnak abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a felperes által hivatkozott felmondás alapján az alperesek az ingatlan kiürítésére kötelezhetők-e.
Nem vitatott tény, hogy a felperes a lakott ingatlan tulajdonjogát szerezte meg. Amennyiben az árverési vételár megállapítása a bentlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történt, az ítélkezési gyakorlat úgy tekinti, hogy a lakásban maradt volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg (BH 2004/364.). Ebből következően nem kizárt az Lt. megfelelő alkalmazásával, a kiürítés következményével járó joghátrány, a felmondás alkalmazása sem, ha annak feltételei fennállnak. A használati díj nem fizetése esetén azt kell vizsgálni, hogy van-e a felek megállapodásával vagy jogerős bírósági döntéssel megállapított lakáshasználati díj és azon alapuló díjhátralék.
Az adott esetben a felperes a felmondást olyan használati díjhátralékra alapította, amely a használati díjat megállapító első- és másodfokú ítélet meghozatala közötti időben keletkezett. A felperes tévesen hivatkozik arra, hogy az alpereseknek az általa közölt használati díj tekintetében folyamatos díjtartozása van, amely a felmondást jogszerűvé tette. Az Lt. 6. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezés alapján sem vonható le olyan következtetés, hogy az alpereseknek a felperes által közölt használati díjat kellett volna fizetnie a bíróság jogerős határozatáig, mert ez a rendelkezés akkor irányadó, ha a felek megállapodásától függött a bér módosítása és ebben nem tudtak megegyezni, vagy ha a jogszabály állapította meg a lakbér mértékét és a bérlő a jogszabály helyes alkalmazását vitatta. Mindaddig tehát, amíg az adott ügyben a bíróság az árverés után fizetendő használati díj összegét jogerős döntésével nem határozta meg, az Lt. 6. §-ának (2) bekezdésében foglalt rendelkezés nem alkalmazható és a lakbér meg nem fizetésén alapuló felmondási jog érvényesen nem gyakorolható. Erre figyelemmel helytálló a másodfokú ítéletben a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy a használati díj tekintetében korábban meghozott első- és másodfokú ítélet közötti időben felgyülemlett hátralék meg nem fizetése felmondási ok nem lehet.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel az érdemben helyes, jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. III. 20.302/2004. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás