PÜ BH 2005/317
PÜ BH 2005/317
2005.09.01.
Megbízási szerződésben többleteredmény elérése esetére ,,sikerdíj'' kikötése nem ütközik a jóerkölcsbe – Az ingatlanközvetítés egyes résztevékenységei – osztható szolgáltatás lévén – önállóan díjazhatóak [Ptk. 200. §, 474. §; 13/1988. (XII. 27.) ÉVM r. 1. §].
A felperesi jogelőd 2001. október 9-én megbízási szerződést kötött a II. r. alperessel az alperesek tulajdonát képező Sz., H. u. z. szám alatti családi házas ingatlan értékesítésének a közvetítésére. A felperes a II. r. alperessel a szerződést 2001. november 21-én módosított tartalommal ismételten megkötötte, az ingatlan értékesítésére kizárólagos jogot kötött ki. Az ingatlan eladási irányárát 11 millió forintban, végső árát 10,5 millió forintban határozták meg. A megbízási díjat a szerződés teljesítése esetére az eladási ár 1%-a + áfa összegben, a felperes szerződéselőkészítő tevékenységének díját az eladási ár 0,4% + áfa összegben állapították meg.
Kikötötték, hogy amennyiben a felperes a végső ár felett biztosít vevőt az ingatlanra, a vételár és a végső ár közötti különbözet 50%-a is megilleti őt.
A felperesi jogelőd 2001. november 13-án az ingatlan címét P. L.-nek kiadta, akivel a felperes 2001. december 13-án megbízási szerződést is kötött. A szerződésre 2001. december 19-én rávezették, hogy P. L. az alperesek ingatlanát 11 millió forintért meg kívánja vásárolni. Majd az I. r. alperes úgy nyilatkozott, hogy a fenti ajánlatra tekintettel a felperestől további közvetítést nem kérnek. Az alperesek 2002. február 1-jén adásvételi szerződést kötöttek P. L.-lel, melynek alapján a vevő az ingatlant 11 millió forint vételárért megvásárolta. Az adásvételi szerződést a vevő által meghatalmazott ügyvéd készítette. Az alperesek 2002. március 4-én kifizettek 131 250 forintot a felperesnek, a ,,sikerdíj'' és a szerződés előkészítéséért járó díj megfizetésétől azonban elzárkóztak.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessék meg a felperesnek a fenti ki nem fizetett díjakat 305 000 forint összegben a tőke kamataival együtt.
Az ítélet indokai szerint a felek között létrejött megbízási szerződésre a Ptk. és a 49/1982. (X. 7.) MT rendelet rendelkezéseit kellett alkalmazni. Az elsőfokú bíróság bizonyítottnak találta, hogy az alperesek és P. L. között az adásvételi szerződés a felperes közvetítő tevékenysége eredményeként jött létre. A szerződés érvényes rendelkezései alapján a szerződésben foglalt díjak megfizetésére egyetemlegesen kötelezte az alpereseket a Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdésének az alkalmazásával.
Az alperesek fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A 49/1982. (X. 7.) MT rendelet végrehajtásáról szóló 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet (1) bekezdés a) pontja alapján arra következtetett, hogy a felperes érvényesen nem köthetett ki külön díjazást a szerződés előkészítésével és lebonyolításával kapcsolatban, mivel a jogszabály rendelkezéséből következően az az alaptevékenységéhez tartozott. Ebből következően a megbízási díjban ennek a szolgáltatásnak az ellenértéke is benne foglaltatott. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az úgynevezett sikerdíj iránti felperesi követelés is alaptalan, mivel a szerződés jogszabálynak megfelelő módon [Ptk. 474. § (2) bekezdés] való teljesítéséért külön díj kikötése, és az irreálisan magas megbízási díj realizálása a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint a jóerkölcsbe ütközött. Ezért a szerződés vonatkozó 5. pontja érvénytelen.
A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a perbeli jogvitát a jogszabályokkal és a korábban közzétett elvi határozattal ellentétesen döntötte el. Előadta, hogy a Ptk. 474. § (2) bekezdése és 201. § (2) bekezdése szerint a megbízó által meghatározottnál kedvezőbb eredmény elérése esetére kikötött megbízási díj nem ütközik a jóerkölcsbe. A másodfokú bíróság jogszabálysértéssel utasította el a ,,sikerdíj'' iránti felperesi követelést. A magasabb vételárat fizető vevő biztosításával ugyanis a felperes többet teljesített, mint amire a szerződés alapján köteles volt. A többletteljesítésért a többlet díjazás megilleti.
Vitatta a másodfokú bíróságnak a szerződés előkészítési díjjal kapcsolatos jogi álláspontját is arra hivatkozva, hogy az ingatlanközvetítésről szóló jogszabály a közvetítő szolgáltatását nem oszthatatlan szolgáltatásként határozta meg. Mivel az alperesek a szerződéskötés előkészítésére is igényt tartottak, a 0,4% megbízási díjat is kötelesek megfizetni.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. Változatlanul állítottak, hogy az adásvételi szerződést nem a felperes közvetítő tevékenységének az eredményeként kötötték meg. A felperes a szerződéskötést előkészítő tevékenységet nem folytatott. A másodfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az alaptevékenysége körébe tartozó tevékenységért a felperes önálló díjazást egyébként sem köthetett volna ki. A sikerdíj kikötése a Ptk. 200. § (2) bekezdésébe, 209/B. § (1) és (3) bekezdésébe is ütközött.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha a jogszabály az eltérést nem tiltja. A Ptk. 474. § (2) bekezdése a megbízás teljesítése körében a megbízott általános kötelezettségeként írja elő, hogy a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. Adott esetben a felek a megbízási szerződésbe foglalták a megbízóknak azt az utasítását, hogy a perbeli ingatlant a felperesnek legalább 10,5 millió forint vételár (úgynevezett végső ár) kikötésével kell kiközvetítenie. Amennyiben a felperes ezen a vételáron szerződő vevőt közvetített volna az alpereseknek, a szerződés rendelkezéseinek megfelelően teljesíti a megbízási szerződést, és részére a szerződésben meghatározott alapdíj járt volna. A peradatok alapján nem vitatható, hogy a felperes közvetítő tevékenysége eredményeként jelentkezett P. L. vevő 11 millió forint vételár ajánlatával. A felperes közvetítő tevékenysége tehát olyan többleteredményt eredményezett, amit a felek a szerződés megkötésekor úgynevezett sikerdíj kikötésével kívántak honorálni. A bírói gyakorlat egységes álláspontot alakított ki abban a kérdésben, hogy a megbízási szerződésben meghatározott többleteredmény elérése esetére annak sikerdíjjal történő díjazását a felek a szerződésben érvényesen kiköthetik. Összegét utóbb a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékkülönbségére hivatkozással eredményesen nem támadhatják. (Pl.: EBH 2002/643.).
Alaptalanul hivatkoztak az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben arra is, hogy a ,,sikerdíj'' kikötése a Ptk. 209/B. § (1) és (3) bekezdésében meghatározott tisztességtelen általános szerződési feltételnek is minősült. A 209/B. § (5) bekezdése szerint ugyanis a tisztességtelen szerződési feltételre vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók a szolgáltatást és ellenszolgáltatást meghatározó szerződési kikötésre, ha annak szövegezése egyértelmű és mindkét fél számára érthető.
A peres felek jogviszonyát szabályozó szerződés egyértelműen, a felek számára is érthető módon határozta meg az irányár és a ,,végső ár'' vételárfogalmakat, továbbá a teljesülésük esetére alkalmazandó jogkövetkezményeket. Ebből következően az alperesek a megbízási szerződés megkötésekor tisztában voltak azzal, hogy – a felülvizsgálati ellenkérelmükben írottakkal szemben – a felperes a megbízást már 10,5 millió forint vételár elérése esetén szerződésszerűen teljesíti. Ebből következően alaptalanul hivatkoztak ellenkérelmükben arra, hogy a szerződésben meghatározott többleteredményből történő osztozkodás a felperes javára egyoldalúan és indokolatlanul megállapított, illetve feltűnően aránytalan előnyt biztosított.
A Legfelsőbb Bíróság nem értett egyet a másodfokú bíróság azon jogi álláspontjával sem, hogy a 0,4% szerződés-előkészítési díj a felperest nem illeti meg. Jogszabály tiltó rendelkezésének a hiányában a Ptk. 200. § (1) bekezdése szerint a felek szabad megállapodásának a tárgya, hogy az ingatlanközvetítő a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet 1. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott valamennyi ingatlan közvetítői tevékenységre, vagy csak azok egy részére vállalkozik. Nyilvánvaló, hogy amennyiben a megbízás tárgyát a felek nem részletezik, a megbízott az ingatlanközvetítés körébe tartozó valamennyi tevékenység (pl.: értékbecslés) elvégzését is vállalja. Ugyanez vonatkozik a megbízási díjban történő megállapodásra is. A megbízás tartalmának meghatározásával egyidejűleg a felek szabadon meghatározhatják az egyes résztevékenységekért járó ellenszolgáltatást is (EBH 2003/ 850.). Ennek megfelelően (a kizárólagosság kikötését is figyelembe véve) a felek érvényesen megállapodhattak abban, hogy az ingatlanközvetítői tevékenység egészét, – az adásvételi szerződés megkötésének előkészítését is ideértve – a felperes végzi a kialkudott, összesen 1,4% megbízási díj ellenében.
Az elsőfokú bíróság a bizonyítékok értékelésével egyébként azt is megállapította, hogy a felperes ez utóbbi szolgáltatási kötelezettségének is eleget tett. Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme nem tartalmazott olyan indokot, ami e megállapítást aggályossá tehette volna.
Az ismertetett indokoknak megfelelően a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. IX. 21.076/2004. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás