PÜ BH 2005/389
PÜ BH 2005/389
2005.11.01.
Nem zárja ki a jognyilatkozat pótlását és nem teszi eleve szükségtelenné a Ptk. 5. § (3) bekezdésében említett feltételek vizsgálatát, ha a beépítő felperes eltér a tervektől, és ezzel esetleg megszegi a tulajdonostársaival a beépítésre kötött megállapodást – Ez esetben sem mellőzhető a felek érdekeinek feltárása és összevetése [Ptk. 5. §].
A felperes és a perben nem álló házastársa a 2000. május 2. napján aláírt ,,adásvételi szerződés emeletráépítés és tetőtér beépítésre'' elnevezésű okirattal – a szerződés mellékletét képező tervek szerinti emeletráépítés céljára – megvásárolták az I. és II. alperestől valamint az időközben elhunyt L. M.-től (akinek jogutóda a II. rendű alperes) a b.-i L. u. X. szám alatti háromlakásos társasház ,,egyéb helyiség'' megjelölésű, 127 m2 nagyságú tetőterét, amely 3210/10 000 tulajdoni hányadnak felelt meg. A szerződés 4. pontjában az eladók kötelezettséget vállaltak az építési engedély aláírására valamint az építési engedélyezési eljárás során az egyéb jognyilatkozatok megadására, visszavonhatatlan hozzájárulásukat adták a tervek szerinti emeletráépítés megvalósulásához; a 11 pontban pedig a szerződő felek kölcsönösen kötelezték magukat az alapító okirat módosítására.
Az alperesek hozzájáruló nyilatkozatára is figyelemmel az elsőfokú építési hatóság 2000. június 21-én az emeletráépítésre és a tetőtérben új lakás kialakítására építési engedélyt, 2001. január 15. napján pedig a tetőforma és a tetősík-ablakok változására módosított építési engedélyt bocsátott ki. A felperes a tervek szerinti 50 cm helyett 70 cm vastagságú födémet alakíttatott ki, emiatt erkélyének alsó éle 44 cm-rel alacsonyabban van az alperesek erkélyének alsó síkjától, a polisztirol feltöltés helyett pedig légrést alkalmazott.
Az alperesek a módosított építési engedély ellen fellebbezést nyújtottak be, amelyben – többek között kifogásolták, hogy a galéria nagyobb az engedélyezett 30 m2 nagyságtól, hiányzik a födém hangszigetelése, az erkélyek alsó szélének szintje eltér, és a szinteltérés rontja a ház esztétikai megjelenését. A másodfokú építési hatóság megsemmisítette a támadott határozatot és a jegyzőt fennmaradási engedélyezési eljárás lefolytatására utasította. Az alperesek megtagadták hozzájárulásukat a fennmaradási engedély kiadásához.
A felperes a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdésére alapított keresetében a fennmaradási engedélyhez kérte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlását. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, fenntartották az előbbiekben részletezett kifogásaikat.
Az elsőfokú bíróság ítéletével pótolta az alperesek jognyilatkozatát. Indokolása szerint az alperesek a jognyilatkozat megtagadásával joggal való visszaélést követtek el, hiszen kifejezetten beépítés céljára adták el a tetőteret, a tervekhez és azok módosításához hozzájárultak, a szakértő véleménye szerint az általuk kifogásolt kivitelezési hibák nem állnak fenn, az építkezés nem okozott értékcsökkenést és nem zavarja indokolatlanul lakásuk használatát.
Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek, amelyben megismételték kifogásaikat.
A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és elutasította a keresetet. Indokolásában kiemelte annak jelentőségét, hogy a felperes a kivitelezés során eltért az alperesek által ismert és elfogadott tervektől, ezzel megszegte a szerződést, szerződésszegésére pedig nem alapíthat jogot, nem kérheti, hogy a bíróság ítélettel pótolja az alperesek hozzájárulását az eredeti tervtől eltérő tervekhez. A tervmódosításhoz hozzájárulás szerződéses nyilatkozat, amelyet a bíróság akkor sem pótolhat, ha az az építkezőre hátrányos.
A jogerős ítélet ellen – hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Érvelése szerint az alperesek visszaéltek jogaikkal, amikor nem adták hozzájárulásukat az ingatlan-nyilvántartásban már önálló ingatlanként feltüntetett épületrész fennmaradásához. Az eltéréseket, amelyekhez az alperesek nem járultak hozzá, műszaki és építészeti előírások indokolták, így önmagukban nem értékelhetők felróható magatartásként illetve szerződésszegésként; ugyanakkor különös méltánylást érdemlő körülmény az, hogy családjának lakhatása most már kizárólag a perbeli ingatlanban oldható meg, ehhez elengedhetetlen a jogerős fennmaradási engedély kibocsátása, amelynek csupán az alperesek hozzájárulása az akadálya.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A felperes Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított keresetének megfelelően a jelen per tárgya kizárólag annak vizsgálata lehetett, hogy fennállnak-e a jognyilatkozat pótlásának feltételei. Ennek eldöntéséhez a pert tárgyaló bíróságoknak elsősorban fel kell tárniuk a jogát gyakorló fél (a felperes) érdekeit, és ha megállapíthatónak találták a különös méltánylást érdemlő magánérdeket, vizsgálniuk kellett, hogy az érdeksérelem másként elhárítható-e, a joggyakorlás okoz-e sérelmet a másik félnek (az alpereseknek) és ha igen, milyen mértékűt; mindemellett a jogszabályban megkívánt nyilatkozat megtagadása nem jelente joggal való visszaélést [Ptk. 5. § (2) bekezdés].
Az adott esetben a felek szerződésben rögzítették a tetőtér-beépítés számukra fontosnak tartott tartalmi elemeit, ezek körében az alperesek a szerződés mellékletét képező tervek szerinti építkezést engedélyezték. Amennyiben a felperes eltért a tervektől – esetleg azért, mert az építkezés során előre nem látott műszaki és technikai problémák merültek fel – ez valóban a felek közti szerződés megszegést jelentheti, azonban az esetleges szerződésszegés nem feltétlenül zárja ki a fennmaradási engedélyhez szükséges jognyilatkozat pótlását. Ebben az esetben sem maradhat el a felek érdekeinek az előbbiekben említett összevetése és annak vizsgálata, hogy az – esetleges – szerződésszegő magatartás miatt az alpereseket érte-e hátrány, és ha igen, milyen mértékű.
Nem hagyható figyelmen kívül, hogy a felperes bár eltért a tervektől és az alperesekkel megkötött megállapodástól, az eltérés mértéke és az ezzel okozott joghátrány – az elsőfokú eljárásban beszerzett szakvéleményből megállapíthatóan – nem jelentős. Ahogyan arra az elsőfokú bíróság ítéleti indokolásában helytállóan rámutatott: az alperesek kifejezetten beépítés céljára adták el az ennek szándékával kialakított tetőteret, hozzájáruló nyilatkozataikra figyelemmel az építkezés időközben megvalósult, ugyanakkor az alperesek kifogásainak egy része (a galéria nagyságára és az esztétikai értékcsökkenésre vonatkozó állítás) nem nyert igazolást, a födém hangszigetelésének módja és az erkélyszintek eltérése pedig nem olyan jelentőségű, amelyre hivatkozással meggátolható lenne a már befejezett építkezés fennmaradásának engedélyezése, és ezáltal a megvalósult épületrész rendeltetésszerű (azaz lakás céljára történő) használata.
Téves a másodfokú bíróság álláspontja abban, hogy a felek közti szerződéstől való eltérés, mint jogellenes magatartás minden körülmények között – annak mértékére és okára tekintet nélkül – eleve kizárná a Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított jognyilatkozat pótlását és szükségtelenné tenné a pótlás előfeltételei fennállásának vizsgálatát. Mivel az alperesek fellebbezésükben csupán megismételték korábban már hangoztatott kifogásaikat, az elsőfokú bíróság pedig ezek körében lefolytatta a szükséges bizonyítást, a Legfelsőbb Bíróság rendelkezésére álltak a döntéshez szükséges tények. Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a felperes alappal hivatkozott a Pp. 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra, ugyanakkor az iratokból megállapíthatóak a megfelelő határozat meghozatalához szükséges tények, ezért a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogszabályokkal összhangban álló új határozatot hozott.
(Legf. Bír. Pfv. I. 22.111/2003. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás