PÜ BH 2005/434
PÜ BH 2005/434
2005.12.01.
A lakásbérleti jogok cseréjére és a lakásbérleti szerződésekre az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) rendelkezéseit kell alkalmazni akkor is, ha a lakás önkormányzat és más személy közös tulajdonában van [1993. évi LXXVIII. tv. 29. §, 88. §; Ptk. 140. §, 145. §].
A felperes és a II. r. alperes házasságát a P.-i Bíróság ítéletével felbontotta és egyéb rendelkezések mellett megszüntette a II. r. alperesnek a b.-i P. u. M. szám alatti társbérleti lakrészen fennálló bérlőtársi jogviszonyát. A II. r. alperest a lakás 15 napon belüli elhagyására kötelezte azzal, hogy elhelyezéséről a lakásügyi hatóság köteles gondoskodni. Megállapította, hogy a II. r. alperes Budapesten másfél szobás, félkomfortos lakásra tarthat igényt.
A felperes 1997. január 27-én megvásárolta a fenti lakás társbérleti lakrészének megfelelő másfél szoba hallos részt a hozzá tartozó közös tulajdoni részekkel. Az előbbiek következtében a felperes lett a lakás 54/100 részének lett a tulajdonosa, a lakás másik 46/100 részének tulajdonosa pedig az I. r. alperes maradt. Ezt a lakrészt T. M. az I. r. alperes bérlőjeként használta. 1998. szeptember 28-án az alperesek bérleti szerződést kötöttek a b.-i R. a X. szám alatti egy szoba, komfortos bérlakásra. Október 30-án a II. r. alperes és T. M. lakáscsere szerződést kötöttek, ehhez az I. alperes a megadott hozzájárulását visszavonta és megállapította, hogy a csereszerződés nem érvényes. A P.-i Bíróság az első fokon 1999. augusztus 20-án jogerőre emelkedett ítéletével a II. r. alperesnek az I. r. alperes és a felperes ellen jognyilatkozat pótlása iránt előterjesztett keresetét elutasította. Megállapította, hogy az I. r. alperes a tulajdonosi jogkörében adott és az Ltv. 29. § (3) bekezdés c) pontjában foglaltaknak megfelelő nyilatkozatát nem vonhatta vissza és nem nyilváníthatta érvénytelennek a II. r. alperes és T. M. szerződését. A jogszerűtlen I. r. alperesi nyilatkozat felét nem érinti a cseréhez való alperesi hozzájárulás hatályát és a megkötött csereszerződés és új bérleti szerződés érvényességét, ezért nincs szükség a jognyilatkozat ítélettel való pótlására.
A felperes ezt követően előterjesztett keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. alperes 1998. október 26-i hozzájárulása semmis, ezáltal a hozzájárulás, valamint az ennek alapján kötött csereszerződés érvénytelen. Kérte továbbá a szerződéskötést megelőző állapot helyreállítását. Az alperesi hozzájárulás a Ptk. 140. § (2) bekezdésébe ütközik, mert az I. r. alperes a nagyobb részben tulajdonos felperes hozzájárulása nélkül nem dönthetett a lakás egy részét érintő használat, hasznosítás kérdésében. A csereszerződés jóerkölcsbe is ütközik, mert az a jogerős bontóperi ítélet kijátszására irányul, színlelt, mert II. r. alperes ezzel akarja legalizálni a lakásban maradását. A bérleti szerződések érvénytelenek, mert érvénytelen csereszerződésen alapulnak. A felperes az I. r. alperestől 3 millió forint összegű nem vagyoni kártérítésre is igényt tartott arra hivatkozva, hogy a csereszerződést jóváhagyó jogellenes magatartása életminőségét súlyosan megrontotta.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Abból indult ki, hogy a perbeli lakás jelenleg a felperes és az I. r. alperes közös tulajdona, ugyanakkor olyan speciális helyzetű ingatlan, amely korábban az I. r. alperes tulajdonaként két lakrészes társbérlet volt. A társbérlők az Ltv. 5. §-ának (1) bekezdése szerinti önálló bérlők, így a lakáson belül a felperesi tulajdonszerzés időpontjában már kialakultak a használati viszonyok és létrejött a tulajdonostársak között a birtoklást és a használatot rendező szerződés. Ennek megfelelően a használatában álló lakrészt illetően mindegyik tulajdonostárs maga dönthetett. Ezért a csereszerződéshez nem kellett a felperes hozzájárulása, és az nem is ütközött a Ptk. 140. § (2) bekezdésébe, mert ezt a jogszabályhelyet az adott jogviszonyban nem kellett alkalmazni.
A keresetet a további jogcímek alapján, valamint a kártérítési követelés tekintetében is megalapozatlannak tartotta.
A felperes fellebbezése alapján eljárva a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta és megállapította, hogy a b.-i P. u. M. szám alatti lakásra a II. r. alperes és az időközben elhunyt T. M. korábbi III. r. alperes között létrejött csereszerződés és az ennek eredményeként az I. és a II. r. alperesek között 1998. október 30-án létrejött bérleti szerződés érvénytelen. A bérleti szerződést az ítélethozatalig hatályossá nyilvánította, és kötelezte a II. r. alperest, hogy a lakást 90 nap alatt, ingóságaitól kiürítve hagyja el. Elhelyezéséről a P-i Bíróság Y. számú, másodfokon 1993. december 7-én jogerőre emelt ítélete szerint az I. r. alperes köteles gondoskodni. A per főtárgya tekintetében egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
Megállapította, hogy a felperes alappal hivatkozott az Ltv. 88. §-ára és a Ptk. 145. § (2) bekezdésére.
Az Ltv. előbbi rendelkezése alapján a felperes és az I. r. alperes osztatlan közös tulajdonában álló lakás használatára a Ptk. szabályait kell alkalmazni. Az I. r. alperes a Ptk. 145. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat sértette meg, amikor nem nyilatkoztatta a felperest, kíván-e élni az előbérleti jogával. Megsértette a Ptk. 140. § (2) bekezdését azzal, hogy a hasznosítás körében a tulajdonostárs nyilatkozatát nem szerezte be. Ennek következtében a csereszerződés és az ezt követően kötött, erre alapított bérleti szerződés is semmis. Az elsőfokú ítéletnek a további érvénytelenségi jogcímeket elutasító, valamint a kártérítési követelést elvető további álláspontjával egyetértett, és megjegyezte, hogy a jelen jogügyletet érintő, itt jognyilatkozat pótlása tárgyában keletkezett korábbi jogerős ítélet a szerződés érvényességét nem vizsgálta.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében az I. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Hivatkozása szerint az Ltv. 88. §-ában foglaltak nem tartalmaznak tiltó rendelkezést, ezért ha a tulajdonostársak bérbeadói jogokat gyakorolnak, erre a jogviszonyra a lakástörvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Ezt tartalmazza a Ptk. 434. §-ának (2) bekezdése is. A társbérlő az Ltv. 5. §-ának (1) bekezdése értelmében önálló bérlő, akinek lakásbérleti jogviszonyát nem a Ptk., hanem a lakástörvény szabályozza. A társbérlő lakrészét a bérbeadó és nem a másik tulajdonostárs hozzájárulásával cserélheti el. A jogerős ítélet tehát tévesen alapult a közös tulajdon szabályain.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
Előadta, hogy miután megvásárolta a korábbi társbérleti lakrészt, saját társbérlői minősége megszűnt. A csereszerződés megkötésekor a lakásnak már csak egy bérlője, a néhai T. M. volt, akinek lakásbérlete már nem társbérlet volt. Az Ltv. 88. §-a értelmében az ügyben a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kellett alkalmazni.
A II. r. alperes a felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal egyetértett.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem Pp. 275. §-ának (2) bekezdésében meghatározott keretei között azt vizsgálta, hogy az Ltv. 5. §-ának (1) bekezdésének, 88. §-ának, valamint a Ptk. 140. § (2) bekezdésének és 145. § (2) bekezdésének alkalmazásával a jogerős ítélet jogszabályt sértett-e.
E vizsgálat eredményeként a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a felülvizsgálati kérelem az alábbiak következtében megalapozott.
A Ptk. 434. §-ának (2) bekezdése értelmében a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségére, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. Ez a külön törvény az 1994. január 1. napjától hatályos, a lakások és helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról rendelkező 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.). Az Ltv. 1. §-ának (3) bekezdése értelmében hatálybalépésétől kezdődően a lakás- és helyiségbérletre elsődlegesen a törvény szabályait kell alkalmazni, míg az itt nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak.
A fenti jogszabályi rendelkezések nem hagynak kétséget afelől, hogy a II. r. alperes és a per folyamán jogutód nélkül elhunyt T. M. (volt III. r. alperes) által megkötött lakáscsere-szerződés és az alperesek között létrejött bérleti szerződés megítélése kérdésében elsődlegesen az Ltv. rendelkezéseit kell alkalmazni.
Az Ltv. a záró rendelkezések között, az önkormányzatokra vonatkozó sajátos rendelkezések fejezetcím alatti 88. §-ában tartalmazza a közös tulajdonra vonatkozó szabályokat. E szerint az önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő lakás- és helyiség bérletére, illetőleg elidegenítésére, az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni. Az állam és más személy közös tulajdonában lévő lakás és helyiség bérbeadására, illetőleg elidegenítésére az állami lakásra és helyiségre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni.
Az Ltv. 88. §-ának az adott esetre vonatkoztatott helyes értelme az, hogy az önkormányzat és más személy tulajdonában lévő lakás bérletére a törvény lehetővé teszi az önkormányzati lakásokra és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok mellőzését, de nem zárja ki az Ltv. alkalmazását. Az időközben elhunyt T. M. által bérelt lakrész tekintetében a bérbeadó az I. r. alperes volt, akinek jogai gyakorlására a lakástörvény rendelkezéseit alkalmazni kell. Az Ltv. 29. §-ának (1) bekezdése értelmében a bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. Ennek megfelelően a II. r. alperes mint a R. utcai lakás bérlője, valamint néhai T. M. a P. u. M. szám alatti 2. számú lakrész bérlője az I. r. alperes mint bérbeadó hozzájárulásával a lakást elcserélhette. E cseréhez kizárólag a bérbeadó, azaz az I. r. alperes hozzájárulása volt szükséges.
A felperes ugyanis a másik társbérleti lakrész megvásárlásával nem vált alanyává az I. r. alperes és T. M. közti bérleti jogviszonynak. Ebből következően csereszerződés érvényes létrejötte szempontjából a felperes jognyilatkozata szükségtelen volt. Mivel a perbeli lakáscsere-szerződésre, továbbá az I. és a II. r. alperes által megkötött lakásbérleti szerződésre a lakástörvény, és nem a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, a tulajdonostárs elővásárlási jogára, valamint a tulajdonostársak szótöbbséges határozatára vonatkozó szabályok a csere-, majd a bérleti szerződés érvényességét nem érintik.
A fentiekben kifejtett indokok alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal érintett részében hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét hagyta helyben [Pp. 275. § (4) bekezdés].
(Legf. Bír. Pfv. VIII. 20.126/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás