PÜ BH 2005/52
PÜ BH 2005/52
2005.02.01.
Társasházban lévő lakás értékesítése esetén az eladót szavatossági felelősség csak a külön tulajdonú lakás és a közös tulajdonból ahhoz tartozó hányad után terheli – Hibás teljesítés esetén a vevő a lakás feletti tető javításának teljes összegére nem tarthat igényt [Ptk. 149. §, 310. §; 1997. évi CLVII. tv. 1. §].
Az alperesek az 1994. november 18. napján létrejött szerződéssel 3 600 000 forint vételárért eladták a felperesnek a Budapest, Gy. u. 8. III/2. szám alatti társasházi öröklakást. A szerződéskötést megelőzően a felperes édesanyja és nagyanyja a lakást megtekintették, mely felújított, frissen festett, mázolt állapotban volt. A nagyszoba sarkában enyhe sárgás folt volt látható, melyről az alperesek közölték, hogy a tető beázott, hibáját azóta kijavították és a folt még nem száradt ki.
A birtokbavételt követően a felperes kisebb felújítási munkákat kívánt végezni, amikor tapasztalta, hogy a gáz és a villanyvezetékek szerelése nem megfelelő. A felperes kérésére eljáró B. L. szakértő a javítási munkákat 116 000 forintban határozta meg.
1995 tavaszán a lakás több helyiségében is feketés-sárgás színű foltosodás kezdődött, mely állandóan kiújuló és a vakolaton, festésen átütő penészgomba következménye volt. 1997 áprilisában Sz. T. és dr. L. Z. által készített szakértői vélemény a hibák okát az épületszerkezeti hiányosságokra vezette vissza.
A lakás állapota egyre romlott és az ÁNTSZ azt egészségre ártalmasnak minősítette.
A felperes keresetében a Ptk. 310. és 367. §-ának (1) bekezdésére alapítva a per során kirendelt szakértő véleményében megállapított 1 462 500 forint tetőjavítási, valamint 505 000 forint lakáson belüli javítási munkát, továbbá a B. L. által megállapított javításhoz szükséges összegek kártérítésként történő megállapítását kérte.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Állították, hogy az 1980-as évektől a lakásban kiskorú gyermekeikkel laktak és ott hibát, penészesedést, gombásodást nem észleltek. Beázás előfordult, azonban a tető hibáját a társasház időközben kijavíttatta.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a tetőjavítással felmerülő 1 462 500 forint, a lakás belső károsodásainak helyreállítási költségeként 505 000 forint, továbbá B. L. szakértői véleménye alapján 90 000 forint, összesen 2 057 050 forint, és ezen összegből 90 000 forintnak 1994. december 18. napjától járó évi 20%-os mértékű kamatának, valamint 82 300 forint perköltség megfizetésére kötelezte az alpereseket.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alperesek marasztalásának összegét 337 401 forintra mérsékelte.
Jogerős ítéletének indokolásában a bíróság megállapította, hogy az alperesek hibásan teljesítettek, ezért a felperes keresetének jogalapja fennáll. A rendelkezésre álló szakértői vélemények alapján megállapítható, hogy a penészesedés tartós nedvességhatásból ered, melynek több kiváltó oka van. Egyrészt a hőszigetelő salakréteg kiszellőzése nem funkcionál, a csapadékvíz-elvezetés módja nem megfelelő, a loggia vízelvezetése sem megoldott.
A másodfokú bíróság megítélése szerint azonban a tetőjavítás költségéből az alpereseket csupán a tulajdonukhoz tartozó 56/854. arányban terheli helytállási kötelezettség, felelősségük ugyanis a külön tulajdonú lakás hibáiért áll fenn. A közös tulajdon hibáiért csak tulajdoni hányaduk erejéig felelnek.
Megállapította továbbá, hogy a felperes kárenyhítési kötelezettségének sem tett eleget azzal, hogy semmit sem tett a penészesedés, gombásodás továbbterjedésének megakadályozása érdekében. A szakértő által megállapított költségekből ezért 70%-ot levont és a felperesre hárított.
A jogerős ítélet ellen – annak megváltoztatása és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyása érdekében – a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Kifejtette, hogy a felperes, mint vevő az alperesekkel, mint eladókkal áll jogviszonyban. Ezért a tetőjavítás költségeit is az alperesektől kérheti. Utalt a Ptk. 344. § (1) bekezdésében foglaltakra, mely szerint, ha többen közösen okoznak kárt, felelősségük a károsulttal szemben egyetemleges. A társasház közös tulajdonban lévő része karbantartásának kötelezettsége a tulajdonosok közösségét terheli. Amennyiben ezen kötelezettségük elmulasztásával kárt okoznak, a károsult felé egyetemlegesen teljes körű kártérítéssel tartoznak. A károsult irányában bármelyik károkozó egyedül is a teljes kárért tartozik helytállni, ebből következően az alperesek a teljes kárigényért felelősséggel tartoznak.
Kifejtette továbbá, hogy iratellenes a másodfokú bíróság ítéletének az a megállapítása, hogy a felperes elmulasztotta kárenyhítési kötelezettségét. A szakértői vélemény szerint ugyanis a vegyszeres kezelésnek tartós hatása csak akkor lesz, ha a kiváltó okok, az épületszerkezeti hibák, a folyamatos nedvesedés, a magas páratartalom megszűnnek. A szakértő megállapította, hogy a lakáson belül semmi nem végezhető, a lakáson belüli javítással a nedvesség, penészesedés nem gátolható.
Az alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság részben találta alaposnak annak előrebocsátása mellett, hogy a jogerős ítéletet kizárólag a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálhatta felül. A felperes a kártérítés iránti keresetét részben elutasító rendelkezéseket sérelmezte: egyrészt az alperesek marasztalását kérte a tetőjavítással felmerülő teljes költségekben, másrészt a lakáson belül végzendő munkák költségeinek a megtérítését kérte a kármegosztás mellőzésével.
A jogerős ítélet alperesek által sem vitatott megállapítása szerint az adásvételi szerződést az alperesek hibásan teljesítették. A felperes a Ptk. 310. §-a alapján az alperesek hibás teljesítésével okozott kárának a megtérítését kérte, kárként a kijavítási költségeket jelölve meg.
Jogerős ítéletében a bíróság helyesen állapította meg, hogy a tetőszerkezet kijavításának 1 462 500 forintos költségéből az alpereseket csupán annak 56/854. hányada terheli. Az alperesek által értékesített lakás ugyanis társasházi öröklakás. A társasházban – amely a közös tulajdon sajátos formája – a lakás a tulajdonostársak külön tulajdonában, míg a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-szerkezet a tulajdonostársak közös tulajdonában van. Jelen ügyben nem vitás, hogy a felperes által megvásárolt lakás felett elhelyezkedő tető a tulajdonostársak közös tulajdona. A tetőszerkezet teljes javítási költsége a felperes vonatkozásában nem jelentkezik kárként, mert a közös tulajdonú tetőszerkezet kijavításának költségét az egész társasháznak kell viselnie. A tetőjavítással felmerülő teljes költség tehát nem a felperes kára, mert a javítás költségeinek a fedezésére a felperes csak tulajdoni hányadának arányában köteles.
A teljes költség megtérítésére az alperesek azért sem kötelezhetők, mert szavatossági felelősségük csak az általuk eladott dolog vonatkozásában áll fenn. A lakás eladása során az alperesek kizárólag a külön tulajdonban álló Lakásukhoz tartozó tulajdoni hányad arányában adták el a közös tulajdonban álló épületrészeket. Szavatossági felelősségük tehát az általuk eladott 56/854. illetőség után áll fenn [Ptk. 149. § (1) bekezdés és 1997. évi CLVII. törvény 1. § (1) bekezdés].
A felperes felülvizsgálati kérelmében alaptalanul hivatkozott a közös károkozók egyetemleges felelősségére. Az alperesek és a társasház tulajdonosai a felperesnek közösen nem okoztak kárt, az alperesek szavatossági felelőssége ugyanis csak az általuk eladott dolog után áll fenn. Az alperesek a társasháznak már nem társtulajdonosai, ezért a tetőjavítási munkákkal kapcsolatban őket mint a társasház tagjait semmilyen kötelezettség nem terheli.
A felperes felülvizsgálati kérelmében alappal sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a felperesre terhesebb 70-30%-os kármegosztást alkalmazott a lakáson belül felmerülő javítási költségekkel kapcsolatban. A másodfokú bíróság ugyanis megalapozatlanul állapította meg, hogy a szakértő által megállapított 505 000 forint összegű kijavítási költségek, akárcsak részben is a felperes mulasztása miatt merültek volna fel. Nincs olyan peradat, melynek alapján megállapítható lenne az okozati összefüggés a helyreállítási költség nagysága és a felperes mulasztása között.
A szakértői vélemények alapján ugyanis egyértelműen megállapítható, hogy a lakás penészesedésének, gombásodásának kiváltó oka a lakáson kívüli hiba és ezek a hibák csak a lakáson kívüli munkák elvégzésével szüntethetők meg. A Sz. T. féle szakértői véleményében javasolt és a másodfokú bíróság által hivatkozott munkák elvégzése kizárólag tüneti kezelésként értékelhető, amelynek elsősorban esztétikai jelentősége van. A lakás állandó nedvesedése miatt ezeket a munkákat időszakonként újra el kellett volna végezni, ezért ezen munkálatok egy alkalommal történő elvégzése költségének alperesekre történő hárítása mindenképpen indokolt. Arra pedig peradat nem merült fel, hogy a szakértői véleményben meghatározott kijavítási költségek azért merültek fel, mert a felperes kárenyhítési kötelezettségének nem tett eleget.
A Legfelsőbb Bíróság e vonatkozásban a jogerős ítéletet felülbírálta és a belső javítással felmerülő 505 000 forint költség teljes összegének a megtérítésére kötelezte az alpereseket. Ennek figyelembevételével az alperesek kötelesek megfizetni a tetőjavítással felmerülő költséget, 95 091 forintot, a B. L. féle szakértői véleményében megállapított 90 000 forintot, valamint a belső munkák 505 000 forint költségét, mely összesen 690 901 forint.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel támadott keretben hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletének a fellebbezéssel támadott marasztaló rendelkezéseit a Pp. 253. § (2) bekezdésében foglaltak alapján részben akként változtatta meg, hogy az alperesek marasztalásának összegét 690 901 forintra mérsékelte, a keresetet pedig ezt meghaladóan elutasította.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.966/2001. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás