GÜ BH 2006/160
GÜ BH 2006/160
2006.05.01.
A helyiségbérleti szerződés felmondása érvényességének vizsgálata esetén az ügy körülményeitől függően – a szerződés tartalmára és a feleknek a szerződés teljesítése során tanúsított magatartására is figyelemmel – kell megítélni, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, amelyre tekintettel az előzetes írásbeli felszólítás mellőzhető [1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bek., 25. § (4) bek.].
Az alperes a felek között 2003. augusztus 1-jén megkötött bérleti szerződéssel bérbe adta a felperesnek a perbeli üzlet- és irodaház ingatlanból az épület első emeleti részén lévő klubot és a földszinti T. éttermet az összes helyiségeivel, mellék- és kiszolgáló helyiségeikkel, öltözőivel, illetve a mélygarázsban lévő raktárakkal, parkolóhelyekkel és kerthelyiséggel együtt 5 éves határozott időtartamra, havi 1 600 000 Ft + áfa összegű bérleti díjért.
A szerződés 7. pontja értelmében 2003. augusztus 1. napjától 2003. december 31-éig terjedő 5 hónapos időszakra a tervezett átalakítás miatt a bérlőnek biztosítékot kellett adni, amely a továbbiakban kaucióként szerepel. A szerződésben kikötötték, hogy a bérleti díj megfizetésének a helyiségekben, berendezési tárgyakban esetleges rendeltetésellenes használat folytán bekövetkezett és bizonyított károk biztosítékaként a szerződés aláírásakor átadott 1 600 000 Ft + áfa összeget, amennyiben felhasználásra nem kerül, a bérbeadó az utolsó havi bérleti díjba beszámíthatja. Ha a szerződés a bérlőnek felróható okból egy éven belül szűnik meg, úgy ez az összeg a bérlőnek nem jár vissza. A szerződés 17. pontjában kikötötték, hogy a helyiségekben bármilyen átalakítási, átépítési és felújítási munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges. Nagyobb volumenű átépítésekhez a bérbeadó csak abban az esetben járul hozzá, ha biztosítva látja a munkálatok teljes befejezését, illetve az eredeti állapot visszaállításának lehetőségét anélkül, hogy az anyagi terhet róna rá.
A bérbeadó a szerződést cserehelyiségek biztosítása és az 1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a fentiekben meghatározott szerződésszegés (bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás) fennállása nélkül csak 5 év után mondhatja fel. Amennyiben a szerződés a bérleti jogviszony kezdetétől számított 1 éven belül a bérleti díj megadott határidőben történő fizetésének elmaradása miatti rendkívüli felmondással szűnik meg, a bérbeadó a kaucióként átadott 1 600 000 Ft nettó összeget kárátalányként megtarthatja.
A szerződés megkötését követően a bérlemény átadása, átvétele megtörtént. A felperes az átalakítási munkákat megkezdte, azonban annak befejezését megelőzően az alperes 2003. augusztus 17-én azonnali felmondással a bérleti jogviszonyt megszüntette. A felmondást arra alapította, hogy a bérleti szerződés 17. pontja szabályozza a bérlemény helyiségeiben történő átalakítás, átépítés és bontás feltételeit. Ez alapján bármilyen munkák elvégzéséhez a bérbeadó előzetes hozzájárulása szükséges. A bérlő elmulasztotta a szerződésben foglalt legalapvetőbb kötelezettségét; mindezt figyelmen kívül hagyta, nem mutatott be terveket az általa kigondolt átalakításról, és nem kérte a tulajdonos írásbeli hozzájárulását, hanem önhatalmúan, nagymértékű rongálásba kezdett, berendezési és felszerelési tárgyakat szerelt le, kárt okozva ezzel az épületben, a vízvezeték, elektromos és szellőztető rendszerben. A felmondás közlését követően az alperes az épület zárait lecserélte, a felperest a bérlemény további birtoklásában megakadályozta, és bérleti szerződést kötött egy betéti társasággal, amely az átalakítási munkákat befejezte.
A felperes keresetében a felmondás érvénytelenségének megállapítását és az eredeti birtokállapot helyreállítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés 7. pontja már tartalmazta: a bérleményben átalakításokat kíván végrehajtani, és a tervezett 5 hónapos időszakra a bérleti díj helyett fizetendő összeg utal az átalakítás nagyságára. Az alperes az ingatlanban történő átalakítási munkához a szóbeli hozzájárulást megadta, a kivitelezői munkákhoz szükséges terveket, dokumentációkat a felperes rendelkezésére bocsátotta. Az átalakítás során az alperes törvényes képviselője tanácsaival, tervdokumentációkkal aktívan közreműködött.
Az alperes a kereset elutasítását és a felperesnek perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozott a felperes szerződésszegésére. Vitatta, hogy szóbeli nyilatkozattal hozzájárult volna az átalakítási munkákhoz. A szóbeli nyilatkozata azonban egyébként sem elegendő, mert albérleti szerződésben kikötötték, hogy az átalakítás csak előzetes írásbeli engedély alapján lehetséges, és a bérleti szerződés módosítása is csak írásban történhet.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Döntését a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 24. § (1) bekezdés b) pontjára és 25. § (4) bekezdésére alapította. Megállapította, hogy a helyiségbérletre vonatkozó szerződés felmondása jogszerű volt, mert a bérleti szerződésből egyértelműen megállapítható, hogy a felek a felperes által tervezett átalakítási munkákhoz az alperes írásbeli hozzájárulását kikötötték. A szerződés 7. pontjában valóban található a tervezett átalakításokra vonatkozó utalás, azonban a bíróság álláspontja szerint bármiféle átalakítás csak az alperes, mint bérbeadó írásbeli hozzájárulásával történhetett volna. Az alperes törvényes képviselője nem vitatta, hogy a felperes a bérleti szerződés megkötése előtt tervezett átalakításokat, azonban a konkrét tervet nem mutatta be, így az alperes a ténylegesen elkezdett átalakításhoz nem járult hozzá. A felperes e szerződésszegése folytán az alperes jogosult volt a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondani.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán a másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította, hogy a felek között 2003. augusztus 1. napján kötött helyiségbérleti szerződés felmondása érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy a bérleményt 60 nap alatt szerződésszerűen bocsássa a felperes birtokába.
Döntésének indoka szerint a Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződés megkötésekor azonban a felek együttműködni kötelesek, meg kell állapodniuk úgy, hogy a szerződés teljesítése során pontosan meghatározható legyen a felek kötelezettsége. A szerződés 7. pontját mindkét fél másként értelmezte. A felperes szerint az alperes hozzájárult az általa tervezett átalakításhoz. A szerződés tartalmazta annak valószínű időtartamát, azt, hogy bérletidíj-fizetés helyett kauciót fizet erre az időre a felperes. Az alperes magatartásából, aki nem tiltakozott az átalakítással járó bontások ellen, arra a következtetésre jutott, hogy abban az esetben kell írásbeli engedélyt beszerezni, amennyiben a tervezett átalakításától eltér, vagy más építési munkákat kíván elvégezni. Az alperes ezzel szemben a 17. pontot akként értelmezte, hogy a szerződés megkötését követően is külön írásbeli engedéllyel végezheti a felperes a tervezett átalakítási munkát. Mindkét féltől elvárható lett volna, hogy álláspontjaikat egyeztessék, a szerződést közösen értelmezzék. A peres felek szerződésének 19. pontja rendelkezik arról, hogy 5 éven belül milyen esetben mondható fel a szerződés. Ezek lehetnek az Ltv. 24. § (1) bekezdés a)-b) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a bérletidíj-fizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás. Azonnali hatályú felmondásról nem rendelkeztek. Az alperes anélkül mondta fel az egyebekben mindkét fél által másként értelmezett szerződést, hogy előzőleg határidő tűzésével felhívta volna a felperest az átalakítás terveinek bemutatására. A felszólításnak tartalmaznia kellett volna azt is, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha a megjelölt határidő alatt a felperes az átalakítási tervekről nem tájékoztatja az alperest. Ez a kötelező felszólítás a felmondást megelőzően a felek együttműködési kötelezettségéből is fakad. A felmondás előtt a másik felet kötelezettsége teljesítésére fel kell hívni. Az alperesnek a szerződés megkötésekor már tudnia kellett azt, hogy a felperes, mintegy 5 hónapig átalakítási munkákat végez. Ilyen körülmények mellett fel kellett volna hívnia a figyelmét arra, hogy a tervek ismerete nélkül nem járul hozzá az átalakításhoz.
Az Ltv. 25. § (4) bekezdése szerint a felmondást akkor nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. Ez esetben sincs helye azonban azonnali hatályú felmondásnak, az csak a hónap utolsó napjára szólhat azzal, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál [Ltv. 25. § (5) bekezdés]. Az adott esetben azonban a másodfokú bíróság megítélése szerint a felperes oldalán nincs olyan súlyosan kifogásolható magatartás, amely miatt az alperestől a továbbiakban a bérleti szerződés fenntartása nem várható el. Mindezekre figyelemmel azt állapította meg, hogy az alperes felmondása nem volt jogszerű, az alperes a jogát nem rendeltetésszerűen gyakorolta. Ennek folytán a Ptk. 188. § (1) bekezdése értelmében, figyelemmel a (3) bekezdésében foglaltakra, valamint a Ptk. 192. § (2) bekezdésére, az alperest kötelezte a bérleménynek a felperes birtokába bocsátására. Ennek megfelelően az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta, és a Pp. 78. § alapján kötelezte az alperest perköltség fizetésére.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben állította, hogy a jogerős ítélet anyagi és eljárási jogszabályokat sért. A jogerős ítélet jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást anélkül bírálta felül és az ítéletet anélkül változtatta meg, hogy bármilyen bizonyítási eljárást folytatott volna le. Valójában a bizonyítékokat úgy mérlegelte át, hogy figyelmen kívül hagyta a felek között létrejött bérleti szerződés 17. és 18. pontjait, és semmivel sem indokolta meg, hogy a nyilvánvaló felperesi szerződésszegő magatartás és ennek károkozó mértéke mitől válik csekély fokúvá. Ehhez képest jogszabálysértően jutott arra a jogi következtetésre, hogy a felmondást előzetes felszólításnak kellett volna megelőznie.
A Pp. 270. § (1) bekezdése értelmében a jogerős ítélet vagy az ügy érdemében hozott jogerős végzés felülvizsgálatát a Legfelsőbb Bíróságtól abban az esetben lehet kérni, ha a jogerős határozat az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Mind az anyagi, mind az eljárási szabályoknak az ügy érdemi elbírálására kiható megsértése a felülvizsgálati kérelmet megalapozhatja. Nem alapozza meg a felülvizsgálati kérelmet azonban az, ha a felülvizsgálati kérelem a bizonyítékok okszerű mérlegelését támadja.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a jogerős ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt anyagi és eljárási szabályokat.
Mind az első-, mind a másodfokú bíróság a döntése meghozatalánál abból a bizonyított tényből indult ki, hogy maga a bérleti szerződés is tartalmazza, a felperes mintegy 5 hónapon át a bérbe vett épületben átalakítási munkákat fog végezni. Ez az időtartam már utal az átalakítási munkák volumenére, annak nagyobb terjedelmére. A felek képviselőinek nyilatkozatai, valamint tanúvallomások bizonyítják azt a tényt is, hogy az alperes segítséget nyújtott a felperes részére a bontási munkálatok megkezdése során, valamint átadta részére az átalakításhoz szükséges statikai terveket, vízvezeték-tervet és egyéb tervdokumentációt, ezzel segítve az átalakítási munkálatok végrehajtását.
A másodfokú bíróság jogi indokolása részben és annyiban téves, hogy a feleknek nem a szerződés megkötésekor, hanem a Ptk. 277. § (2) bekezdése értelmében a szerződés teljesítése során kell együttműködniük.
Azt a jogerős ítélet is megállapította, hogy a felperes az átalakítási munkálatok során megsértette a szerződésnek azokat a kikötéseit, amelyek az alperes előzetes írásbeli hozzájárulását kívánták meg a tervezett átalakításhoz tervek és engedélyek bemutatása mellett. A szerződés kikötéseinek a figyelembevételével, valamint az alperesnek az átalakítási munkálatokkal kapcsolatban tanúsított magatartása egybevetésével azonban a másodfokú bíróság helytállóan jutott arra a jogi következtetésre, hogy bár a felperes magatartása szerződésszegő volt, az adott esetben nem álltak fenn az alperes által alkalmazott felmondásnak a Ltv. 25. § (4) bekezdésében megkívánt törvényes feltételei.
Az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – e törvény második részében foglalt eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni.
Az Ltv. 24. § (1) bekezdésének b) pontja szerint a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő, vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják. Az Ltv. 25. § (4) bekezdése szerint pedig a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
Azt, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, hogy az írásbeli felszólítás mellőzhető, esetenként, az ügy körülményeitől függően lehet eldönteni. Ennek során az írásba foglalt szerződésen kívül a feleknek a szerződés teljesítése során tanúsított magatartását is figyelembe kell venni. A másodfokú bíróság a szerződés alapján helyesen állapította meg, hogy a nagyobb volumenű átalakítási munkák elvégzését a felek már a szerződésükben rögzítették. Az a körülmény pedig, hogy az alperes megbízottja az átalakítási munkák elvégzéséhez előzetesen szükséges bontási munkálatoknál is segédkezett, valamint az átalakításhoz szükséges dokumentációt a felperes részére átadta, annak megállapítására ad alapot, hogy elviekben az átalakítást tudomásul vette. Ilyen magatartás mellett a másodfokú bíróság az ítéletben felhívott jogszabályok helyes értelmezésével helytállóan jutott arra a jogi következtetésre, miszerint a szerződés teljesítésében való együttműködési kötelezettség körében elvárható lett volna az alperestől, hogy a felperes által végzett bontási munkák után a felperest felhívja a tervek, vagy esetleges hatósági engedélyek bemutatására, figyelmeztetve őt az azonnali hatályú felmondás lehetőségére az írásbeli engedély, illetőleg hozzájárulás hiányában. Az alperes azonban ezt a felhívást elmulasztotta, felhívás nélkül mondta fel a helyiségbérleti szerződést, amely felmondás egyébként sem felelt meg az Ltv. 25. § (5) bekezdésének.
A Pp. 206. § (1) bekezdése szerint a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak egybevetése alapján állapítja meg, a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli, és meggyőződése szerint bírálja el.
A másodfokú bíróság, figyelemmel az Ltv. 24. és 25. §-aiban foglalt, az ítéletben felhívott szabályaira, logikai hibától mentesen, okszerűen jutott arra a jogi következtetésre, hogy az adott esetben a felmondásnak előzetes felszólítás nélküli, az Ltv. szabályaitól eltérő gyakorlása jogszabálysértő. Ennek megállapításához az elsőfokú eljárásban felvett bizonyítás anyaga elegendő volt, ezért további bizonyítást felvennie nem kellett.
A másodfokú bíróság eleget tett a Pp. 221. § (1) bekezdésében meghatározott indokolási kötelezettségének is. Döntésében a szűkséghez képest megemlítette azokat a körülményeket, amelyeket a bizonyítékok mérlegelésénél irányadónak vett.
A Legfelsőbb Bíróság a fent kifejtettekre tekintettel a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Gfv. XI. 30.340/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás