GÜ BH 2006/193
GÜ BH 2006/193
2006.06.01.
A bérleti szerződés megkötésére irányuló előszerződés alapján a bérbe adandó ingatlanba engedéllyel beruházó fél kiadása megtérítését – az előszerződés meghiúsulása esetén – a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kérheti (Ptk. 208. §, 361. §).
Az irányadó tényállás szerint a peres felek 1999 augusztus végén megállapodtak abban, hogy ha az alperes tulajdonát képező ingatlanon lévő ipari csarnok rekonstrukciós munkálatai befejeződnek – melynek várható időpontja 1999. október közepe – a felperes 400 Ft/m2/hó + áfa bérleti díj ellenében bérbe veszi az ipari csarnok 210 m2 területű helyiségét. A felperes 1999 október közepétől az alperes engedélyével festési és belső villanyszerelési munkákat végeztetett el külső vállalkozókkal leendő bérleményében. Az alperes által irányított és finanszírozott rekonstrukciós – fűtés, vízellátás biztosításával, tető hőszigeteléssel kapcsolatos – munkálatok azonban elhúzódtak, és mivel a felperes nem látta biztosítottnak, hogy 1999. december 1-jétől bérlőként használhatja az ingatlant, 1999. november 19-én közölte az alperessel, hogy érdekmúlás miatt nem kíván vele bérleti szerződést kötni.
A felperes módosított keresetében – arra hivatkozással, hogy az általa elvégeztetett munkák folytán az alperes jogalap nélkül gazdagodott – 50 000 Ft megfizetésére kérte kötelezni az alperest.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a felek 1999 szeptemberében szóbeli előszerződésben állapodtak meg arról, hogy a rekonstrukciós munkák befejezésekor egymással bérleti szerződést kötnek és viszontkeresetében kérte a bérleti szerződés létrehozását az általa elkészített, 1999. december 1-jei keltezésű írásbeli bérleti szerződés-tervezetben rögzített (az előszerződéssel azonos) tartalommal, továbbá kérte, hogy a bíróság kötelezze a felperest – mint az így létrehozott bérleti szerződést felmondó személyt – három havi felmondási díj megfizetésére.
Az előszerződés megkötését is vitató felperes az alperes viszontkeresetének elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság 2004. január 16-án meghozott ítéletében kötelezte az alperest 50 000 Ft megfizetésére a felperes javára, az alperes viszontkeresetét pedig elutasította. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a peres felek között 1999 augusztus végén előszerződés jött létre, az előszerződéstől azonban joggal állt el a felperes, jogosan tagadta meg a végleges szerződés megkötését. A kereseti kérelemnek helyt adó döntés a Ptk. 361. és 364. §-án alapult.
Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság 2004. május 5-én meghozott ítéletében az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróságnak azzal az álláspontjával, hogy 1999 augusztusában előszerződés jött létre a peres felek között, valamint abban is, hogy a végleges bérleti szerződés megkötését pedig a felperes jogosan tagadta meg, és erre tekintettel a viszontkereset elutasításának volt helye. Álláspontja szerint azonban a felperes által finanszírozott munkák díját és anyagköltségét az alperes nem a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint, hanem a Ptk. 318. § (1) bekezdés és 339. § (1) bekezdése alapján köteles a felperesnek megfizetni.
Az alperes felülvizsgálati kérelme folytán a Legfelsőbb Bíróság 2005. január 27-én meghozott végzésében a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az ügyben eljárt másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Rámutatott arra, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 339. § (1) bekezdésében írt tényállási elemek – jogellenesség, felróhatóság – tisztázása nélkül állapította meg az alperes kártérítési felelősségét, és további tisztázásra szorul, hogy mely okok játszottak szerepet a végleges szerződés megkötésének elmaradásában.
Az új eljárásban 2005. május 2-án hozta meg a másodfokú bíróság az ítéletét. Az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta és az alperes által a felperesnek fizetendő marasztalás összegét 17 800 Ft-ra leszállította. Feljogosította a felperest, hogy a perbeli ingatlanba épített árammérőt, továbbá 2 db fénycsőarmatúrát természetben elvigye, az elsőfokú ítélet egyéb rendelkezéseit pedig helybenhagyta. A jogerős ítélet szerint az alperes elfogadta a felperes azon bejelentését, hogy más üzlethelyiséget talált magának és nem kíván az alperessel bérleti szerződést kötni, tehát egyező akaratnyilvánítással bontották fel a felek a köztük létrejött előszerződést. Miután ezzel szerződéses jogviszonyuk visszamenőleges hatállyal szűnt meg, a köztük lévő elszámolásnak a felperes által mindig is hivatkozott jogalap nélküli gazdagodás jogcímén van helye. Az e jogcímen való marasztalás során 50 000 Ft gazdagodási értékből kiindulva alperest 17 800 Ft megfizetésére kötelezte, mert az 50 000 Ft összegű gazdagodásból levonta azon – állagsérelem nélkül leszerelhető – ingóságok szerelési költségét, melyek elvitelére a felperest feljogosította.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a II/AB/3. jelű beadványában rögzített viszontkereseti kérelmének helyt adó határozat meghozatalát kérte. Ennek megfelelően azt kérte, hogy a bíróság 1999. december 1-jei hatállyal, az alperes által 1999. november 17-ével elkészített bérletiszerződés-tervezetnek megfelelő tartalommal hozza létre a peres felek között a bérleti szerződést és a felek között számolja el a jogviszonyból származó követeléseket. Figyelemmel arra, hogy a felperes keresete csak 7810 Ft erejéig megalapozott, az alperesnek viszont 302 400 Ft összegű – a három havi bérleti díj nettó összegének megfelelő – jogos követelése áll fenn a felperessel szemben, a felperest a két összeg különbözeteként 294 590 Ft és ennek az esedékességtől számított törvényes kamata megfizetésére kötelezze. Azt nem vitatta, hogy a felperes jogosult az általa felszerelt elektromos almérő és a két fénycsőarmatúra elvitelére.
Előadása szerint jogszabálysértést követett el a másodfokú bíróság azzal, hogy nem hajtotta végre a Legfelsőbb Bíróság végzésében írt utasításokat, a fellebbezési kérelmet és ellenkérelmet nem annak korlátai között tárgyalta, és a marasztalás során másik jogcímre tért át.
Álláspontja szerint az új eljárásban eljáró másodfokú bíróság az előszerződés közös megegyezéssel való felbontásának megállapításával kívánta lehetővé tenni a jogalap nélküli gazdagodás jogintézményének alkalmazását, a jogcímnek e megváltoztatása viszont sértette az alperes alkotmányos jogait, mert a megváltoztatott jogcímmel kapcsolatban nem fejthette ki álláspontját, nem élhetett a bizonyítás lehetőségével. Az előszerződés közös akaratból eredő megszűnését csak akkor lehetett volna megállapítani, ha kifejezett bizonyítást nyert volna a kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozat megtétele. A minden kétséget kizáró tények azonban hiányoznak annak megállapításához, hogy akár szóban, akár írásban, akár ráutaló magatartással sor került volna a szerződés felbontására. A másodfokú bíróság ezt a felek nyilatkozataival ellentétesen, iratellenesen és okszerűtlenül állapította meg. A felperes tagadta, hogy az előszerződés egyáltalán létrejött volna a felek között és az volt az álláspontja, hogy ha volt is előszerződés, attól egyoldalú jognyilatkozattal állt el, soha nem állította, hogy az előszerződést a felek közös megegyezéssel felbontották volna. Az alperes bár tudomásul vette, mint megváltoztathatatlant, hogy a felperes nem kíván vele szerződést kötni, de ezzel nem értett egyet, és ezt nem is akarta. A felperes egyoldalú elállását nem fogadta el, amit az is alátámaszt, hogy továbbra is mindent elkövetett azért, hogy a munkálatok 1999. december 1-jére befejeződjenek, és már 1999. november 19-én figyelmeztette a felperest arra, hogy szerződésszegése esetén ellenkövetelést fog előterjeszteni vele szemben. Nem a szerződés egyező akarattal való felbontására került tehát sor, hanem a felperes szerződésszegésére, amellyel a felperes magának okozott kárt.
Alapvetően téves az az álláspont is, hogy szerződés felbontása esetén a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kellene elszámolni a felek között, mert elsődlegesen a már teljesített szolgáltatásokkal kell elszámolni a szerződés feltételrendszere alapján, a Ptk. 319. §-ában írtak szerint. A Ptk. 319. §-ához fűzött magyarázatból következően egyébként a helyiség bérletére irányuló, tehát használatra jogosító szerződés csak a jövőre nézve, felmondással szüntethető meg, így a perbeli előszerződés felbontása is fogalmilag kizárt.
A felek az előszerződés mellett abban is megállapodtak, hogy a felperes már a bérleti szerződés megkötése előtt elvégezheti azokat a saját érdekkörébe tartozó munkálatokat, éspedig megtérítési kötelezettség nélkül, melyeket a birtokbavételt követően végzett volna el saját kötelezettségei körében. Az elszámolásról úgy állapodott meg az alperes és a felperest képviselő M. L., ahogy azt a bérleti szerződés-tervezet 9. pontja tartalmazta. Ezért az alperes csak a számára hasznos – az AB/4. beadvány 13. oldalán lévő táblázatban írt – beruházás megtérítésére köteles, nem köteles viszont megtéríteni a felperes részére azon beruházásokat, melyeket a felperes saját maga számára végeztetett el, majd saját felróható magatartása miatt nem tudott élvezni, és melyek megtérítésében nem állapodtak meg.
Az alperes mindent megtett a vita per nélküli elintézése érdekében, már a perindítást megelőzően tett a felperes jogos követelésénél magasabb összegre nézve egyezségi ajánlatot, tehát a perre okot nem szolgáltató félnek kellett volna tekinteni. A perre nem az alperes magatartása, hanem az vezetett, hogy a felperessel nem lehetett egyezséget kötni, ezért az alperessel szemben alkalmazni kellett volna a Pp. 80. § (1) bekezdésében írtakat.
A jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
Az eljárt bíróságok a jogvita elbírálásánál abból indultak ki, hogy a peres felek között – mint ahogy azt az alperes állította – előszerződés jött létre. Figyelemmel arra, hogy a felperes ezt a ténymegállapítást jogorvoslati kérelem előterjesztése útján nem sérelmezte, az előszerződés létrejöttét a Legfelsőbb Bíróság is ténynek tekintette.
A perben felmerült releváns jogkérdések a következők voltak:
– megszűnt-e a felek között az előszerződés, ha igen milyen okból;
– megállapítható-e vagyoneltolódás az alperes javára; – a vagyoneltolódásnak volt-e kötelmi jogi alapja;
– kérheti-e az alperes a bérleti szerződés létrehozását, illetve annak megszűnése folytán a felek között a Ptk. 319. §-a szerinti elszámolást.
A másodfokú bíróság a felhozott körülményekből okszerűtlenül következtetett arra, hogy a felek egyező akaratnyilvánítással felbontották az előszerződést. A Ptk. 216. §-ának (1) bekezdése szerint szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. A fél magatartásához csak akkor fűződhet joghatás, ha ezt a magatartást a másik fél szerződési akaratnyilatkozatként értékelhette. Az alperes ilyen magatartást 1999. november 19-én nem tanúsított. Maga a felperes is csak azt állította, hogy érdekmúlásra tekintettel elállt. Így nyilvánvaló, hogy a felperes magatartását, amely mindössze az alperes elhatározásának a tudomásul vételét jelentette, a felperes maga sem tekintette közös megállapodásnak. Ennek azért van jelentősége, mert közös megállapodás esetén fel sem merülhetne a szerződés felmondását kezdeményező fél szerződésszegése.
E törvénysértés azonban nem alapozza meg a jogerős döntés megváltoztatását, mert az iratokból megállapítható tények és abból levonható jogi következtetés alapján maga a döntés nem jogszabálysértő.
Nem tévedett a másodfokú bíróság ugyanis abban, hogy jelentőséget kell tulajdonítani az alperes magatartásának is. A felperes azzal a bejelentésével, hogy másik bérleményt vett ki, elállt az előszerződéstől, de az elállás jogcímét pontosan nem jelölte meg. A Ptk. 208. §-ának (6) bekezdése értelmében az előszerződésre egyébként az annak alapján kötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók.
A rendelkezésre álló iratok szerint a szóbeli előszerződés megkötésekor a peres felek abban állapodtak meg, hogy a már megkezdett átalakítási és felújítási munkálatok befejezésekor kötnek egymással végleges bérleti szerződést, annak tudomásul vétele mellett, hogy a várható időpont 1999. október 15-e. Majd a felperes kezdeményezésére az alperes november 17-ére elkészítette a bérleti szerződés tervezetét azzal, hogy december 1-jével lép hatályba. Arra azonban nem volt bizonyíték, hogy a felperes kötelezettséget vállalt volna a bérleti szerződés november 17-ei aláírására, hiszen nem akart olyan bérleményt bérbe venni, amely nem készült el, az alperes viszont csak azt közölte a felperessel, hogy igyekszik befejezni a munkálatokat december 1-jére, de erre határozott kötelezettséget nem vállalt. Alaptalanul hivatkozott tehát az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a felek az előszerződést 1999. november 14-én akként módosították, hogy a bérleti szerződést november 17-én megkötik. Az abból eredő bizonytalansági kockázatot azonban, hogy a végleges szerződés megkötésének időpontját a bérlemény kialakításához kötötték, a felperesnek is viselnie kellett. A felperes tehát nem a végleges szerződés megkötését tagadta meg, hanem annak megkötésére nyitva álló idő előtt elállt az előszerződéstől.
Az alperes azonban a teljesítéssel – a szerződés aláírásával – a Ptk. 298. §-ának (1) bekezdése szerint nem eshetett késedelembe, már csak azért sem, mert december 1-jei hatállyal hajlandó lett volna a bérleti szerződést aláírni. A kötelezett késedelmének hiányában a felperes érdekmúlásának jogi jelentősége nincsen.
Mindebből az következik, hogy a felperes szerződést szegett, amikor november 19-én elállt az előszerződéstől. A szerződésszegés jogkövetkezményeit viselni tartozik. Miután az elállás nem volt jogszerű, az alperes továbbra is igényelhette volna a végleges szerződés megkötését, vagy a felperesnek felróható lehetetlenülés miatt – a felperes ugyanis a szerződési érdekét más bérleménnyel már kielégítette – a Ptk. 312. §-ának (3) bekezdése szerint kártérítést követelhetett volna. Az alperes által tanúsított magatartásnak ebben a körben van jelentősége.
Az alperes ugyanis az elállást tudomásul vette és a továbbiakban nem tekintette magát kötelemben állónak. Erre kell következtetni a 2000. március 1-jén kelt beadványából, amelyben maga adta elő, hogy azt követően, amikor a felperes bejelentette; más bérleményt talált, felszólította a felszerelt villamos berendezés lebontására és az eredeti állapot helyreállítására. 2000. március 1-jén kártérítés iránt terjesztett elő viszontkeresetet, majd 2000 októberében kérte arra kötelezni a felperest, hogy kössön vele bérleti szerződést. Ezt a szerződést azonban nem kívánta teljesíteni, mert az volt az álláspontja, hogy a felperes a bérleti szerződést három hónapi felmondási idővel felmondhatta.
A bíróság a végleges szerződést azonban visszamenő – 1999. december 1-jei – hatállyal nem hozhatja létre. A bíróság által létrehozott szerződés értelemszerűen az ítélet jogerőre emelkedésének időpontjától kezdődő hatállyal jöhet csak létre. A felperesnek ezt követően viszont nincsen olyan nyilatkozata, amelyet felmondásként lehetne értékelni. Mindebből az állapítható meg tehát, hogy az alperes kizárólag azért kérte a szerződés létrehozását, hogy elérhessen egy olyan kölcsönös elszámolást, amelyre egyébként a fentiek szerint nincsen jogi lehetősége.
Az előszerződéstől való jogszerűtlen elállás folytán tehát az eredeti kötelem átfordult kártérítési kötelembe. Az alperes számára a perben csak a kártérítési igény érvényesítésére lett volna jogi lehetőség – amennyiben a kárát és az okozati összefüggést bizonyítani tudja – ezzel azonban nem élt.
Helyesen hivatkozott az alperes arra, hogy a felperes a beruházás folytán felmerült költségeire mint kárra nem tarthatna igényt. A perbeli esetben azonban az történt, hogy a felperes az alperes tulajdonában álló ingatlanban engedéllyel olyan munkálatokat végzett, amellyel az alperes gazdagodott, mivel megtakaríthatta azokat a kiadásokat, amelyeket ahhoz, hogy a bérleményt hasznosítani tudja magának kellett volna kifizetnie. A gazdagodást az alperes nem is tagadta. Az ilyen vagyoni előnyt a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdése alapján a vétlen személy is köteles visszatéríteni. Miután ez a jogintézmény szubszidiárius jelleggel került szabályozásra, ezért abból kell kiindulni, hogy megvolt-e a kötelmi jogi alapja a vagyoneltolódásnak, azaz a felek szerződése kiterjedt-e a vagyoneltolódás kérdésének rendezésére.
Az alperes azért engedte meg a tulajdonában álló épületben bizonyos munkák elvégzését, és a felperes azért végezte el, mert egy későbbi időpontban bérleti jogviszonyba kívántak lépni. Arra nézve valóban nem jött létre közöttük megállapodás, hogy e munkákat a bérbe beszámíthassa a felperes, de arra sem, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetére a felperes minden térítési igényét kizárják. A bérletiszerződés-tervezetből éppen arra lehet következtetni, hogy a bérlő a bérleményre fordított szükséges kiadásai megtérítését kérheti, illetve leszerelheti a lebontható, saját költségen felszerelt tartozékokat. A felek között azonban a bérleti szerződés nem jött létre, azt a bíróság sem hozhatta léte, ezért nem volt olyan kötelmi jellegű jogviszony, amely a vagyoneltolódás jogkövetkezményét rendezte volna.
A gazdagodás összegének megállapításával kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság azt hangsúlyozza, hogy miután F. L. igazságügyi szakértő 101 999 Ft-ban határozta meg az alperes gazdagodásának értékét, a bíróság az alperes kérelme alapján G. L. szakértőt rendelte ki, aki az elsőfokú eljárásban 55. sorszám alatt csatolt szakvéleményében megjelölte azt a négy felperes által elvégzett munkát, melyet a jogalap nélküli gazdagodás megtérítése szempontjából releváns, hasznos munkának kell tekinteni. Az elsőfokú eljárásban megtartott utolsó érdemi tárgyaláson a bíróság mindkét szakértőt személyesen meghallgatta, akik végül egyezően nyilatkoztak a vonatkozásban, hogy az alperes gazdagodása 40-50 000 Ft körüli összegben határozható meg és álláspontjuk csak abban tért el egymástól, hogy célszerű-e a lámpatestek leszerelése. Az alperes képviselője ezt követően nyilatkozott úgy, hogy kb. 15 000 Ft tekintetében elismeri a felperes megtérítési igényét és további 32 000 Ft körüli ingóság tekintetében elismeri a felperes elviteli jogát is. Az alperes tehát az elsőfokú eljárásban 27. sorszám alatt csatolt – AB/4. jelű – beadványban jelzett 7810 Ft összeggel szemben utóbb – a 65. sorszámú jegyzőkönyvben írtak szerint – 15 000 Ft-ban ismerte el felperes megtérítési igényét és ezen összeg megfizetése mellett nem ellenezte további ingóságok kiadását, illetve elvitelét. Ilyen körülmények között nem sértett jogszabályt a másodfokú bíróság, amikor az egybehangzó szakvélemények alapján a gazdagodás mértékét 50 000 Ft-ban állapította meg. Különös tekintettel arra is, hogy a Pp. 206. §-ának (3) bekezdése a követelés összegének bizonytalanságára tekintettel széles körű mérlegelést biztosít a bíróság számára.
Alaptalanul sérelmezte a felülvizsgálati kérelem, hogy a jogerős ítélet mellőzte a Pp. 80. § (1) bekezdésének alkalmazását. A részben vagy egészben pervesztes alperes a Pp. 80. §-ának (1) bekezdése szerint csak akkor tarthat igényt költségei megtérítésére, ha a perre okot nem adott és a követelést az első tárgyaláson azonnal elismeri. Az alperesnek a perindítást megelőző egyezségkötési javaslata nem elegendő ahhoz, hogy a pernyertes fél váljék költségviselővé. Az alperes a követelést nem ismerte el, mert viszontkeresete folytán annak elutasítását és a felperes marasztalását kérte. Helyesen döntött a jogerős ítélet amikor a perköltségek viseléséről a Pp. 81. § (1) bekezdése alapján rendelkezett.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. IX. 21.648/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás