GÜ BH 2006/194
GÜ BH 2006/194
2006.06.01.
Ha a felek között a jelzálogjog alapítására és a jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően érvényes szerződés jött létre, de a kötelezett a bejegyzéshez szükséges alaki feltételeknek megfelelő okirat aláírását megtagadja, jognyilatkozatát a bíróság ítéletével pótolja; a bíróság a jelzálogjog bejegyzésének tűrésére kötelezi a jelzálogjog kötelezettjét és a bejegyzés végett hivatalból megkeresi a földhivatalt [Ptk. 262. § (1) bek., 295. §; 1997. évi CXLI. tv. 30. § (1) bek., 34. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított tényállás szerint az I-II. r. alperesek tulajdonát képezi az a.-i B.5058 hrsz. alatt felvett üdülőépület és udvar elnevezésű ingatlan. A felperes és a III. r. alperes között 1995. október 18-án bérleti szerződés jött létre, amely szerint a felperes 2005. október 31-éig terjedő időre bérbe adta a III. r. alperesnek a tulajdonában álló, a b.-i különböző hrsz. alatti táborhely, strandfürdő, kemping elnevezésű területet. Az I. és a II. r. alperesek a bérleti szerződésből eredő valamennyi, – a III. r. alperest terhelő fizetési kötelezettség biztosítására jelzálogjogot alapítottak a fent ismertetett a – B.5058 hrsz. alatti ingatlanra 2 000 000 Ft + áfa erejéig és hozzájárultak ahhoz, hogy a jelzálogjog a felperes javára minden további megkérdezésük nélkül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen. A felperes és a III. r. alperes 1999-ben megállapodtak a bérleti díj emeléséről, a zálogkötelezettek ezt a szerződést nem írták alá. A jelzálogjog bejegyzésére a felperes először 2003-ban tett kísérletet a földhivatalnál. A földhivatal a kérelmét 2003. október 20-án kelt határozatával elutasította. A határozat indokolása szerint a benyújtott okirat alapján a bejegyzésre azért nem kerülhetett sor, mert hiányzott róla az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §-ának (3) bekezdésében írt ügyvédi ellenjegyzés, de a beadványnak egyéb tartalmi hiányosságai is voltak, nevezetesen: az nem felelt meg az Inytv. 32. §-a (1) bekezdésének a) és b) pontjában foglaltaknak. A megyei bíróság a felperes keresete folytán a III. r. alperest a 2004. március 30-án kelt részítéletében 5 223 020 Ft bérleti díj és járulékai megfizetésére kötelezte.
A felperes a jelen perbeli keresetében annak megállapítását kérte, hogy az 1995. október 18-án kötött jelzálogszerződés érvényes és kérte a jelzálogjog bejegyzésének elrendelését az ingatlan-nyilvántartásba 2 500 000 Ft biztosítására. Kérte továbbá, hogy a III. r. alperessel szemben fennálló követelését a jelzálogszerződésben foglalt összeg erejéig a jelzálogjoggal terhelt ingatlanból kielégíthesse. A III. r. alperest mindezek tűrésére kérte kötelezni.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Elsősorban elévülési kifogást terjesztettek elő. Védekeztek azzal is, hogy hiányoznak a megállapítási kereset előterjesztésének a Pp. 123. §-ában írt feltételei. Érdemben hivatkoztak arra, hogy a felperes és a III. r. alperes megállapodtak abban, hogy a felperes eltekint a jelzálogjog bejegyzésétől.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította és a felperest az alperes javára perköltség fizetésére kötelezte. Az alperesek elévülési kifogását alaptalannak találta. Álláspontja szerint a megállapítási keresetnek a Pp. 123. §-ában írt feltételei hiányoznak, mert a felperes a javára megítélt bérleti díjkövetelést érvényesített. Kifejtette, hogy bár a jelzálogszerződés érvényes, de az formai hiányok miatt nem jegyezhető be. ,,A jogszabályba ütköző szerződés'' hibáit a bíróság nem pótolhatja. A felperes, valamint a III. r. alperes között nem az eredeti, hanem az 1999-ben módosított bérleti szerződés van hatályban. Az új bérleti szerződés szerint az alperesek kötelezettségei is terhesebbé váltak volna, amire a Ptk. 240. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint a kötelezettek hozzájárulása nélkül nem kerülhetett sor.
A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Elfogadta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást és annak jogi következtetéseit is. Az indokolást azzal egészítette ki, hogy az alperesek sem vitatták, miszerint a perbe hozott jelzálogszerződés érvényes. A Ptk. 262. §-ának (1) bekezdése szerint a jelzálogszerződés létrejöttéhez a szerződésen kívül annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A bejegyzés iránti kérelmet azonban a földhivatal határozatban jogerősen elutasította. Az elutasítás nemcsak az ügyvédi ellenjegyzés hiánya miatt történt, hanem az okiratnak olyan egyéb hiányosságai is voltak, amelyek miatt az az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre nem volt alkalmas, az egyébként érvényes szerződés alaki hibáit a bíróság ítélettel sem pótolhatta.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a kereset teljesítését kérte. Előadta, hogy 2003. október 7-én kereste meg az I. és II. r. alpereseket avégett, hogy írják alá a jelzálogjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot, amely kérelmet az alperesek nem teljesíttek.
Vitatta, hogy a megállapítási kereset előterjesztésének nem voltak meg a Pp. 123. §-ában írt feltételei. Arra hivatkozott, hogy a jogainak megóvása más módon mint a keresetindítással nem volt biztosítható.
Sérelmezte annak megállapítását, hogy az 1999-ben módosított bérleti szerződés alapján az I-II. r. alperesek kötelezettségei lényegesen terhesebbek voltak, mint amilyen az eredeti bérleti szerződésben szerepelt. A korábbi bérleti szerződésnek a módosítása ugyan megtörtént, az azonban nem érintette az eredeti szerződés jelzálogjog alapítására és annak összegére vonatkozó rendelkezéseit. Álláspontja szerint ezért a módosítás az alperesek kötelezettségeit nem tette terhesebbé. Azt nem vitatta, hogy az okiratban nem szerepelt a szerződő felek személyi száma, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges egyéb adatok, ezek hiánya azonban a szerződést nem tette érvénytelenné, így nincs annak jogi akadálya, hogy a bíróság elrendelje a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. Ezt támasztják alá álláspontja szerint a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi döntésében foglaltak is. Álláspontja szerint egyébként az utóbb bekövetkezett jogszabályváltozás a szerződés érvényességét, következésképpen annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezhetőségét nem érinti.
Az I-II. r. alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban tartását kérték.
A Legfelsőbb Bíróság tanácsban is megvizsgálta a felperes felülvizsgálati kérelmét és azt az alábbiak szerint alaposnak találta. Jogsértéssel állapították meg az eljárt bíróságok, hogy a perbe hozott jelzálogszerződés alapján nem kötelezhetők az I. és II. r. alperesek a jelzálog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének a tűrésére.
A felperes a keresetében nem csupán a perbe hozott jelzálogszerződés érvényességének megállapítását, hanem azt is kérte, hogy jelzálogjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Evégett keresse meg a bíróság a földhivatalt. Előadta, hogy az írásbeli jelzálogszerződés alapján a földhivatal az ügyvédi ellenjegyzés hiánya és egyéb alaki hibákra hivatkozva tagadta meg a bejegyzést, az alperesek pedig nem voltak hajlandók olyan okiratot aláírni, amely megfelelt az ingatlan-nyilvántartási jogszabály előírásainak. A felperes tehát megállapítás mellett az I-II. r. alpereseket a bejegyzés ,,tűrésre'' is kérte kötelezni azzal, hogy a bíróság a bejegyzés iránt keresse meg a földhivatalt.
Mindkét bíróság megállapította, hogy a szerződés érvényesen létrejött. Nem vitásan a jelzálogszerződés minden lényeges tartalmi eleme írásba foglalásra került és azt az I-II. r. alperesek, illetve a felperes szervezeti képviselője is aláírta. Az I-II. r. alperesek a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez is hozzájárultak. A közigazgatási hatóság úgy ítélte meg, hogy az okirat nem felel meg az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §-a (1) és (3) bekezdésében írt feltételeknek, ezért a jelzálogjog bejegyzésére irányuló kérelmet elutasította. Ez azonban a jelzálogszerződés érvényességét és az abból fakadó kötelezettségeket nem érinti. A bejegyzést akadályozó alaki hibák pótlása nem a bíróság feladata, hanem az I-II. r. alperesek szerződésből fakadó kötelezettsége. A felperes, valamint az I-II. r. alperesek között jelzálogjog alapítására és e jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően szerződés jött létre, ennek alapján a felperes és az I-II. r. alperesek között kötelmi jogviszony keletkezett, amely szerint a felperes igényt tarthatott a jelzálogjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére, az alpereseknek pedig kötelezettsége keletkezett arra, hogy a jogosultnak olyan jognyilatkozatot adjanak ki, amelynek alapján a jelzálogjoga bejegyezhető. Ennek megtagadása esetén a jognyilatkozatot – a teljesítést – a Ptk. 295. §-a szerint a bíróság ítélete pótolja. Ez a bírói gyakorlatban oly módon történik, hogy a bíróság a jelzálogjog bejegyzésének tűrésére kötelezi a zálogkötelezettet és a jelen eljárásban irányadó Inytv. 30. §-ának (1) bekezdése, 34. §-ának (1) bekezdése szerint hivatalból megkeresi az illetékes földhivatalt a jelzálogjog bejegyzése végett. Az I-II. r. alperesekkel kötött érvényes jelzálogszerződés és az alpereseknek a zálogjogbejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozata jogot ad a felperesnek a jelzálogjog megalapításához, ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, melyet az alperesek az együttműködési kötelezettségük megszegésével kívánták megakadályozni. Az alperesek tehát kötelesek tűrni a jelzálogjog bejegyzését, mert a jelzálogjog alapítására kötelezettséget vállaltak.
Az Inytv. 34. §-ának (1) bekezdése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős bírósági határozat tartalmára a magánokiratra vonatkozó rendelkezések az irányadók [Inytv. 32. §-ának (1) bekezdése]. Ezek közül azonban nem állt a Legfelsőbb Bíróság rendelkezésére az I-II. r. alperesek személyi azonosítója, valamint a felperesnek az Inytv. 32. §-a (1) bekezdésének b) pontjában megjelölt valamennyi adata. Ezért a megkeresésről a másodfokú bíróságnak kell az új eljárásban rendelkeznie. Ugyancsak neki kell határoznia a felperesnek a zálogtárgyból való kielégítés iránti kereseti kérelméről is, mert a bíróság eltérő jogi álláspontja miatt erről nem határozott, és ennek hiányában nem volt olyan döntés, amelyet a Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálhatott volna. Ugyancsak rendelkezni kell a III. r. alperes személyes kötelezettel szembeni keresetről, előtte tisztázni kell, hogy vele szemben a felperes milyen jogcímre alapítja a keresetét.
A Legfelsőbb Bíróságnak az elévülés kérdésében nem kellett határoznia, mert az csatlakozó fellebbezés hiányában már a másodfokú eljárásnak sem volt a tárgya. Az elsőfokú ítéletnek a bérleti szerződés módosításával kapcsolatos indokolásának helybenhagyása jogszabálysértéssel történt, mert a Ptk. 240. §-ának (2) bekezdése értelmében a zálogkötelezettek helyzete nem vált súlyosabbá, tehát a már elvállalt kötelezettségüket a zálogszerződésnek megfelelően kell teljesíteniük. A jogvita eldöntése szempontjából annak nem volt jogi jelentősége, hogy a későbbiekben a felperes és a III. r. alperes miként állapodtak meg, mert a jelzálogszerződés a felperes és az I-II. r. alperesek között jött létre, tehát csak ők bonthatták volna fel a Ptk. 218. §-ának (3) bekezdése értelmében írásbeli alakban.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése alapján hozott részítélettel a másodfokú bíróság ítéletét a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az I-II. r. alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy a jelzálogjog a tulajdonukban álló ingatlanra a felperes javára bejegyzésre kerüljön. A kereseti kérelem további részei tekintetében a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
(Legf. Bír. Gfv. IX. 30.225/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás