PÜ BH 2006/246
PÜ BH 2006/246
2006.08.01.
A tulajdonostársak egyhangú határozatához kötött építési tevékenységnél elvileg pótolható a jognyilatkozat; azonban a Ptk. 5. § (3) bekezdésében említett feltételek fennállása esetén is csak akkor, ha a saját előnyére építkező tulajdonostárs magára vállalja a kiadásokat, és ha az átalakítás folytán nem módosul a közös tulajdon tárgya (Ptk. 5. §, 144. §).
A felperes és a perben nem álló házastársa 2003-ban vásárolták meg a B. S. u. 11. szám alatti négylakásos ingatlan 4/18-4/18 tulajdoni hányadait, majd – építési engedély beszerzése nélkül – jelentős átalakítást végeztek: a két földszinti lakást a főfal megbontásával egy lakássá alakították, s ezáltal alaprajzát és beosztását megváltoztatták, a keleti és a déli homlokzaton új nyílászárókat építtettek be, a nyugati homlokzatra két kisablak helyett teraszajtókat helyeztek el, a bejárat mellett pedig oldalvilágítót alakítottak ki. Az egyik első emeleti lakás tulajdonosa, a 2/18 tulajdoni illetőséggel rendelkező I. rendű alperes, valamint a tulajdoni hányadot terhelő haszonélvezeti jog jogosultja: a II. rendű alperes megtagadták hozzájárulásukat a fennmaradási engedély kiadásához.
A felperes a Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított keresetében a fennmaradás engedélyezéséhez szükséges alperesi hozzájáruló nyilatkozat pótlását kérte.
Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy a felperes nem alapíthat igényt jogellenes magatartásra; emellett az új nyílászárók veszélyeztetik az egyébként is omlékony épület állékonyságát, az építkezés miatt lakásuk főfalán repedések alakultak ki, a fürdőszoba ablakát többször be kellett állíttatni, a födém 2 m2 területen megroskadt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével pótolta az alperesek jognyilatkozatát. Indokolása szerint a lakásbővítés ,,önmagában is'' különös méltánylást érdemlő magánérdek. A felperes valóban ,,legalizálni'' kívánja az engedély nélkül elvégzett építkezését, azonban erre jogszabályban biztosított lehetősége van, az építési szabályok megsértésének szankcionálása pedig az építési hatóság feladata. Bizonyítékként értékelte az elsőfokú bíróság az alperesek által megbízott szakértő, továbbá a felperes kérelmére statikai terveket és számításokat készítő építész véleményét valamint előadását, és kihangsúlyozta, hogy az alperesek lakrészében nem a felperes építkezésével összefüggésben keletkeztek a károk: a födém megroskadása az egykori zsaluzás hibáira vezethető vissza, a repedések pedig csupán a vakolat hajszálrepedései, amelyet rezgések okoztak.
Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek. Megismételték, hogy a felperes megváltoztatta az épület alaprajzát és homlokzati képét, munkái érintették az épület tartószerkezetét és állékonyságát. Érvelésük szerint a szakvélemény szakszerűtlenségeket állapított meg, amelyek további repedéseket eredményeznek; nem történt meg a befejezett munkák szakmai ellenőrzése; hiányzik a hangszigetelés; az elsőfokú bíróság pedig nem vizsgálta, hogy a felperes miért engedély nélkül végeztette el a munkákat. Igazságügyi szakértő kirendelését és tanú kihallgatását kérték.
A másodfokú bíróság ítéletével megváltoztatta az elsőfokú bíróság határozatát és elutasította a keresetet. Döntését azzal indokolta, hogy a munkák a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokkal jártak, ezért a Ptk. 144. §-a értelmében elvégzésükhöz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges; e határozat pedig – figyelemmel a Ptk.140. § (2) bekezdésére – szavazat, amelyet a bíróság ítélettel nem pótolhat: a szavazás nem jelenthet joggal való visszaélést. Utalt a másodfokú bíróság arra is, hogy nem teljesülnek a Ptk. 5. § (3) bekezdésében előírt együttes feltételek sem: a nagyobb alapterületű lakások kialakítása méltánylandó köz- és magánérdek, amelyet azonban a felperes ,,más módon'' is elérhetett volna.
A jogerős ítélet ellen – hatályon kívül helyezése és elsősorban az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása, másodsorban a másodfokú bíróság új eljárásra, új határozat hozatalára utasítása, költségeinek megtérítése végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a Ptk. 144. §-a a kiadások viselésére vonatkozik, arra, hogy a tulajdonostársa hogyan háríthatja át az általa kifizetett költséget a többi tulajdonostársra. A kiadásokat azonban teljes mértékben magára vállalta, és keresetében nem a költségek (vagy azok egy részének) a megtérítését igényelte az alperesektől, hanem a Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított jognyilatkozat pótlását kérte, amelynek az adott esetben – érvelése szerint – teljesülnek a feltételei.
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak miatt alapos.
Következetes a bírói gyakorlat abban, hogy a Ptk. 5. § (3) bekezdése alapján pótolható a hiányzó hozzájáruló nyilatkozat a tulajdonostársak egyhangú határozatához kötött építési tevékenységhez is (l. a Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 22.178/1994. számú ügyben hozott és BH 999/207. számon közzétett, a Pfv. I. 20.794/2001. számú ügyben hozott és BH 2004/356. számon közzétett valamint a Pfv. I/A. 20.710/2001. számú ügyben meghozott és BH 2004/139. számon közzétett eseti döntéseit). A kialakult gyakorlat indoka az, hogy a Ptk. 144. § a) pontja kifejezetten a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások viseléséhez – nem a munkálatok elvégzéséhez – követeli meg a tulajdonostársak egyhangú határozatát, egyébként pedig a Ptk. rendelkezései nem tiltják a tulajdonostárs említett jognyilatkozatának pótlását. Abban az esetben, ha a saját előnyére építkező tulajdonostárs magára vállalja a költségeket, és ha az átalakítás folytán nem módosul a közös tulajdon tárgya, sor kerülhet a Ptk. 5. § (3) bekezdésében felsorolt törvényi előfeltételek fennállásának vizsgálatára.
Tulajdonostárs építkezése esetén a bíráságnak nemcsak azt kell vizsgálat tárgyává tennie, hogy fennállnak-e a jognyilatkozat pótlásának a Ptk. 5. § (3) bekezdésében említett előfeltételei, hanem azt is, hogy a jognyilatkozatot megtagadó tulajdonostárs a tulajdonhoz fűződő jogainak rendeltetésellenes gyakorlásával meghiúsítja-e a megvalósult építkezés fennmaradásának engedélyezését. Magatartása ugyanis ekkor minősül joggal való visszaélésszerűnek, amely a jognyilatkozat pótlásának a Ptk. 5. § (3) bekezdésében megkívánt egyik törvényi feltétele. Abban a körben, hogy mi tekinthető rendeltetésellenes joggyakorlásnak, különösen annak van jelentősége, hogy milyenek a közös tulajdonban álló ingatlan adottságai, a kialakult használati viszonyok, a felek körülményei; a jognyilatkozat pótlása ugyanis nem vezethet a használat egyoldalú megváltozására sem.
A másodfokú bíróság – eltérő jogi álláspontja miatt – nem vizsgálta érdemben az alperesek fellebbezésében előadottakat és nem indokolta kellőképpen a Ptk. 5. § (3) bekezdésével kapcsolatos álláspontját sem: csupán utalt arra, hogy nem teljesülnek a jognyilatkozat pótlásához megkívánt együttes feltételek, mert a felperes ,,a nagyobb területű lakás megszerzéséhez való jogát más módon is elérhette volna'', azt azonban nem jelölte meg, hogy mi az a ,,más mód'', amely az adott körülmények között a felperes által elérni kívánt joghatásra vezethet és a kért jognyilatkozat pótlásának akadályát jelenti. Mindezek a hiányosságok felülvizsgálati eljárásban nem pótolhatók, ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte a jogerős ítéletet, s az ügyben eljárt másodfokú bíróságot új eljárásra: az alperesek fellebbezésének érdemi elbírálására valamint a jognyilatkozat pótlása Ptk. 5. § (3) bekezdésében megkívánt feltételei fennállásának vizsgálatára utasította.
(Legf. Bír. Pfv. I. 22.409/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás