PÜ BH 2006/251
PÜ BH 2006/251
2006.08.01.
A törlési per megindításának határidejét a közvetlen jogszerző javára szóló bejegyzési határozatnak az eredeti jogosult részére történő kézbesítésétől, illetve a jognak a közvetlen szerző javára történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől kell számítani (1997. évi CXLI. tv. 63. §).
Az I. r. alperes és B. M. 1989. május 26-án tartási szerződést kötött a B. D. u. 11. I. em. 11. szám alatti tanácsi bérlakás bérleti jogának folytatására. A bérlő a bérleti jog folytatásához szükséges egy év eltelte előtt elhunyt, ezért az I. r. alperesnek a bérleti jogviszony folytatásának a megállapítására irányuló kérelmét elutasították. A lakásban tartózkodó I. r. alperesnek egy másik lakást utaltak ki, majd a lakás rosszhiszemű, jogcím nélküli használójának minősítették. Vele szemben két alkalommal is végrehajtási eljárás indult, mely azonban megszűnt. Az I. r. alperes továbbra is a lakásban lakott.
Az I. r. alperes az állítása szerint részére postán megküldött, nem vitásan hamis kiutaló határozat és bérleti szerződés alapján az 1999. február 24-én létrejött szerződéssel 525 825 forint vételárért megvette a perbeli lakást a felperestől. Az I. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba az M. számú határozattal került bejegyzésre.
Az ingatlan megvásárlásához szükséges összeget a II. r. alperes bocsátotta az I. r. alperes rendelkezésére, majd az 1999. április 1. napján létrejött szerződéssel 3 800 000 forint vételárért megvásárolta a lakást az I. r. alperestől. A II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmet és az adásvételi szerződést 1999. április 7-én nyújtotta be a földhivatalhoz, tulajdonjogát az 1999. május 19-én kelt határozattal jegyezték be.
A II. r. alperes a 2000. október 19-én létrejött adásvételi szerződéssel 16 500 000 forint vételárért a perbeli ingatlant a III. r. alperesnek adta el. Tulajdonjoga 2001. január 15-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
A felperes keresetében az adásvételi szerződések semmisségének a megállapítását, az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését és az alperesek kötelezését kérte az ingatlan birtokába bocsátására. Állítása szerint az I. r. alperes nem volt a lakás bérlője, ezért a vele kötött adásvételi szerződés jogszabályba ütközik. A II-III. r. alperesek pedig azért nem szerezték meg az ingatlan tulajdonjogát, mert az I. r. alperes nem volt tulajdonos és a tulajdonjogot csak az ingatlan tulajdonosától lehet megszerezni.
A II-III. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra is hivatkoztak, hogy a felperes az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hatvan napos határidőn túl indította meg a törlési pert.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes, az I-II. r. alperesek között, valamint a II-III. r. alperesek között megkötött adásvételi szerződések semmisek. Megkereste a földhivatalt a III. r. alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése érdekében és kötelezte a III. r. alperest, hogy a lakást harminc napon belül ürítse ki és bocsássa a felperes birtokába.
A II-III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
Indokolásában kifejtette, hogy az I. r. alperes által a vételkor bemutatott kiutaló határozat és bérleti szerződés hamis volt. A felperes és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés tehát a lakástörvény rendelkezéseibe ütközik, ezért az semmis.
Álláspontja szerint a II-III. r. alperesek sikerrel nem hivatkozhatnak arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szereztek tulajdonjogot. Az I. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 1999. április 23-án jegyezte be a földhivatal. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről szóló vélelem a tulajdonjog bejegyzését kérő széljegyhez nem kapcsolódik, ezért a II. r. alperes nem hivatkozhat arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva szerzett tulajdonjogot. A III. r. alperes azonban már alappal hivatkozik a jóhiszeműen, a nyilvántartásban bízva és ellenérték fejében való tulajdonszerzésre, mert a II. r. alperes tulajdonjoga 1999. május 19-én kelt határozattal került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. A felperes a törlési pert ezen időponttól számított három éven belül megindította, ezért nem volt akadálya a II-III. r. alperesek tulajdonjoga törlésének, miután az I-II. r., valamint a II-III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés, mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis.
A jogerős ítélet ellen – annak megváltoztatása és a felperes keresetének az elutasítása érdekében – a II-III. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Arra hivatkoztak, hogy jogerős ítéletében a bíróság tévesen értelmezte a törlési kereset megindításának határidejére vonatkozó rendelkezéseket. A felperes adásvételi szerződésének bejegyzéséről szóló határozatot a felperes részére megküldték. A keresetet azonban a felperes hatvan napon belül nem indította meg. A felperes az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 63. §-ának (2) bekezdésében meghatározott hatvan napos határidőt elmulasztotta, emiatt eredménnyel nem kezdeményezheti az adásvételi határozatok semmisségének a megállapítását. A II-III. r. alperesek is alappal hivatkoznak a jóhiszeműen ellenérték fejében történő tulajdonszerzésre. Utaltak arra is, hogy a felperes szándékosan figyelmen kívül hagyta a rá vonatkozó rendelkezéseket akkor, amikor a lakást az I. r. alperesnek eladta. Jogellenes döntésének összes anyagi következményét nem lehet áthárítani a II-III. r. alperesekre a szerződések érvénytelenségének a megállapításával és az eredeti állapot helyreállításával.
A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A II-III. r. alperesek felülvizsgálati kérelme alapos, mert a jogerős ítélet jogszabálysértő.
Jogerős ítéletében a bíróság a felperes keresetének elbírálása szempontjából irányadó tényállás teljes körű felderítését elmulasztotta.
A másodfokú bíróság ítéletében hivatkozott ugyan az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63. §-ában foglaltakra, annak (2) bekezdését azonban tévesen értelmezte és alkalmazta.
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg, hogy a III. r. alperes a közhitelesség rendelkezései alapján megalapozottan hivatkozott a jóhiszeműen, a nyilvántartásban bízva és ellenérték fejében való tulajdonszerzésére. Téves azonban az a megállapítás, hogy a felperesnek a III. r. alperessel szemben a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzésétől számított három éven belül kellett a III. r. alperessel szemben a pert megindítania ahhoz, hogy a III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból törölhető legyen.
Az Inytv. előzőekben már hivatkozott 63. §-ának (2) bekezdése ugyanis a további bejegyzés folytán jogot szerző jogszerzése esetére szóló szabályokat tartalmaz. A további jogszerző azonban nemcsak a keresetet megindító féllel szerződő fél jogutóda, hanem annak a jogutóda is lehet. A sérelmet szenvedő féllel szerződő fél jogutódjának a jogutódja esetén a törlési per megindítására nyitva álló határidőt nem a jelenleg bejegyzett tulajdonos jogelődjének bejegyzésétől, hanem az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől kell számítani. A jogerős ítélet helytelenül állapította meg tehát azt, hogy a felperes a keresetet határidőben indította meg, mert a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről nem kapott határozatot, ezért a törlési per megindításának határideje három év.
Az Inytv. 63. §-a (2) bekezdésének helyes értelmezése tehát jelen esetben az, hogy a felperes számára a törlési per megindításának határideje az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől számít, mely jelen esetben az I. r. alperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése.
Ezt az álláspontot fejtette ki a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről szóló véleményében (BH 2005. évi 9. szám), mely szerint az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése szövegezéséből és indokolásából következően az ott írt határidők a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozat kézbesítésétől, vagy a bejegyzéstől kezdődnek.
Az eljárás során sem az első-, sem a másodfokú bíróság a II-III. r. alperesek hivatkozása ellenére – a másodfokú bíróság eltérő jogi álláspontja folytán – nem vizsgálta, hogy az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzését elrendelő határozatot a felperes részére kézbesítették-e. Amennyiben a kézbesítés megtörtént, a felperesnek a törlési keresetet hatvan napon belül kellett megindítania ahhoz, hogy a III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból törölhető legyen. Amennyiben a kézbesítés nem történt meg, a felperes három év alatt indíthatta meg a törlési keresetet.
Az újabb eljárás során tehát az elsőfokú bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzését elrendelő M. számú határozatot a felperes részére kézbesítették-e. Amennyiben a kézbesítés megtörtént, vizsgálni kell, hogy a felperes a keresetet attól számítva hatvan napon belül megindította-e. Amennyiben nem, a felperes keresetét el kell utasítani.
Abban az esetben, ha kézbesítés nem történt, nem lesz akadálya a III. r. alperes tulajdonjoga törlésének, mert a jelenleg rendelkezésre álló adatok szerint a felperes a III. r. alperessel szemben a bejegyzéstől számított három év alatt a pert megindította.
Ez utóbbi esetben – miután a felperes kérte az eredeti állapot helyreállítását – a bíróságnak lehetővé kell tennie, hogy a felek a semmisség megállapítása esetére vonatkozó nyilatkozataikat megtegyék, kereseti vagy viszontkereseti kérelmet terjesszenek elő (a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégium véleménye a semmisségi ok hivatalbóli észlelése kapcsán követendő eljárásról, BH 2005. évi 9. szám). A per során a II-III. r. alperesek a vételár visszafizetése és az értéknövelő beruházások megtérítése iránti igényt valóban nem terjesztettek elő, azonban az nem hagyható figyelmen kívül, hogy ezzel a keresettel szembeni védekezésükkel szembenálló nyilatkozatot tettek volna, mely tőlük nem várható el. Ilyen esetekben ezért az eredeti állapot helyreállításáról a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján, figyelemmel az előzőekben hivatkozott kollégiumi véleményre is, hivatalból kell dönteni. Ennek során figyelembe kell venni a Legfelsőbb Bíróság 1/2005. PJE számú, a dolog szolgáltatásra irányuló szerződés érvénytelenségéről szóló jogegységi határozatában foglaltakat, mely szerint nem szabad olyan helyzetet teremteni, hogy a szerződés teljesítését követően a dolog és pénzszolgáltatás értékegyensúlyának a felek akaratától független okból történt megbomlása következtében a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása bármelyik fél méltányos érdekeinek kirívóan súlyos sérelmét eredményezze. Ennek elkerülése érdekében figyelembe kell venni a felek jó-, vagy rosszhiszeműségét, a feleknek a szerződéssel kapcsolatos magatartását, a dolog ítélethozatal időpontjában megállapítható forgalmi értékét, ezen körülmények figyelembevételével állítva helyre a megbomlott értékegyensúlyt.
Miután a Pp. 275. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján a Legfelsőbb Bíróságnak nem volt módjában a kereset elbírálásához szükséges bizonyítás felvétele, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján a jogerős ítéletet, a 252. §-ának (3) bekezdésében foglaltak szerint az elsőfokú bíróság ítéletét is hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.586/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás