KÜ BH 2006/306
KÜ BH 2006/306
2006.09.01.
Az építési jogosultság igazolásához az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevők hozzájárulása nem szükséges (1959. évi IV. tv. 116–117. §; 46/1997. KTM r. 5. §; 1997. évi LXXVIII. tv. 36. §).
A M. útja 12-14. számú ingatlannak az ingatlan-nyilvántartás szerint a felperesi kft. a tulajdonosa. A felperes az ingatlanon 20 lakást, valamint üzleteket és garázsokat is magában foglaló lakóházat épített, amelyet lakásonként értékesített az 1997. évtől kezdődően. Az 1998. május 18-án kelt szerződéssel az ingatlan tetőterét ifj. H. L. és H. P. részére adta el. Az adásvételi szerződések szerint a megvásárolt ingatlanon létrehozandó társasház alapító okiratának és mellékletének elkészítése a vevőket terhelte. Miután a vevők a társasház alapító okiratát nem készítették el, és tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be, ifj. H. L. és H. P. a tetőtér beépítéséhez szükséges jognyilatkozat pótlása iránt indított pert a felperes és a vevők ellen, utóbb a közös tulajdon társasházzá alakítás útján történő megszüntetését kérte. A városi bíróság a jognyilatkozat pótlása iránt indult perben a 2002. október 15-én kelt ítéletével társasház tulajdon alakításával az ingatlanon fennálló közös tulajdont megszüntette és megállapította a társasház alapító okiratát. A megyei bíróság a 2004. szeptember 14-én kelt ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése alapján megállapította, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában a felperesekként és az alperesekként szereplő vevők az ingatlanon tulajdonjogot nem szereztek, így ennek hiányában a közös tulajdon megszüntetésére sincs lehetőség.
A felperes kérelmére az elsőfokú építésügyi hatóság a H. L. és H. P. által megvásárolt tetőtér beépítésére a 2004. március 5-én kelt határozatával építési engedélyt adott. A vevők fellebbezése folytán eljárt alperes a 2004. április 26-án kelt határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta és az építési engedély megadása iránti kérelmet elutasította. Határozatának indokolásában megállapította, hogy olyan ingatlan esetén, amelyet az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap szerinti tulajdonos bejegyzésre alkalmas szerződéssel már értékesített, az építési jogosultság tulajdoni lap másolatával nyilván nem igazolható, hiszen a tulajdonos az ingatlan felett már nem jogosult rendelkezni. Ilyen esetben az építési jogosultsággal az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett leendő tulajdonosok, az ingatlan vevői rendelkeznek. Miután a felperes építési jogosultsággal nem rendelkezett, az építési engedélyt megadó határozatot megváltoztatta.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesnek az alperes határozatának hatályon kívül helyezésére és új eljárásra kötelezésére irányuló keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a tetőtér beépítésével érintett ingatlannak az ingatlan-nyilvántartás szerint a felperes a tulajdonosa, azonban valójában a földhivatalhoz benyújtott és széljegyként nyilvántartott adásvételi szerződések alapján az ingatlan vevői a lakások kizárólagos és a közös épületrészek közös tulajdonosai, mert szerződésüket ingatlan-nyilvántartási bejegyzés céljából a földhivatalhoz benyújtották. Miután a felperes a tetőtéri helyiséget is értékesítette, az is az azt megszerző tulajdonosok kizárólagos használatában van. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése, 112. §-ának (1) bekezdése és 116. §-ának (1) bekezdése alapján kifejtette, hogy az alperes helyesen állapította meg azt, hogy a felperes építési jogosultságát a bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződésekkel szemben nem tudta igazolni, mivel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosi jogosítványát – rendelkezési jogát – az egyes adásvételi szerződésekkel kizárta.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezése mellett az alperes határozatának hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte.
Álláspontja az volt, hogy a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése alapján a lakásokat, üzleteket és garázsokat megvásárló vevők az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában tulajdonjogot nem szereztek, ezért az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet (a továbbiakban: Ktmr.) 5. §-a (1) bekezdésének c) pontja alapján építési jogosultságának igazolásához az ingatlan vevőinek hozzájárulására nem volt szükség. Így az építési engedély megadásának nem volt akadálya.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az irányadó tényállás szerint a felperes a M. útja 12-14. szám alatti házingatlan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa. A felperes az ingatlanon épített lakásokat, üzleteket adásvételi szerződésekkel értékesítette, azonban a vevők tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal elutasította, miután a vevők az adásvételi szerződés 9. pontjában írt kötelezettségüknek, a társasház alapításának nem tett eleget. A felperes az ifj. H. L. és H. P. részére eladott padlástér beépítésére benyújtott építési engedély iránti kérelmét az alperes azért utasította el, mert a tervezett építkezéshez az adásvételi szerződéssel érintett vevők tulajdonosi hozzájárulásukat nem adták meg. A perben tehát abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy a felperes építési jogosultságának igazolásához az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett vevők hozzájárulása szükséges volt-e.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 34. §-ának (1) bekezdése értelmében az építmény, építményrész megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez a jogszabályban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye szükséges. Az Étv. 36. §-ának f) pontja szerint az építésügyi hatósági engedély akkor adható meg, ha az építtető – a 36. § a)-g) pontjában foglaltakon túlmenően – építési jogosultságát hitelt érdemlően igazolta. A Ktmr. 17. §-ának a) pontja szerint az építési engedély iránti kérelemhez mellékelni kell az építtető építési jogosultságát igazoló okiratot. Az 5. § (1) bekezdésének a) pontja alapján a saját tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység végzése esetében elegendő az érintett ingatlan 3 hónapnál nem régebbi tulajdoni lapjának csatolása, míg a közös tulajdonban álló ingatlannál az 5. § (1) bekezdés c) pontja alapján mellékelni kell a tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát, társasház tulajdon esetében pedig az 5. § (1) bekezdés d) pontja szerint hozzájárulást.
A perbeli esetben – az elsőfokú bíróság megállapításával szemben – még az elsőfokú bíróság ítéletének meghozatala előtt – a megyei bíróság ítéletében a jognyilatkozat pótlására és közös tulajdon társasházi alapításával történő megszüntetésére irányuló perben az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a keresetet elutasította azzal, hogy a Ptk. 117. § (3) bekezdése alapján az ingatlan egyedüli tulajdonosának a jelen per felperese tekintendő, mivel a vevők tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be. Ebből következően a felperes építési jogosultságának igazolásához a KTM rendelet 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján elegendő volt a tulajdonjogát feltüntető tulajdoni lap hiteles másolata.
A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése alapján az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonos-változásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. §-ának (1) bekezdése alapján az egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, a (2) bekezdés alapján az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot. Az adásvételi szerződéssel történő átruházás esetében tehát a tulajdonjog megszerzésének feltétele az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, amely – mint ahogy arra a felperes felülvizsgálati kérelmében is helyesen utalt – konstitutív hatályú. Ezzel szemben a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül keletkezett, hatósági határozattal, elbirtoklással, ráépítéssel, örökléssel, házastársi vagyonközösséggel, élettári vagyonközösséggel történt tulajdonszerzés állapítható meg, annak ellenére, hogy a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásban nem tüntették fel. Az adásvételi szerződéssel megszerzett ingatlanra a tulajdonjog csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, amelynek megtörténtéig a vevőnek csak kötelmi jogcíme lehet jogai érvényesítésére.
Tévedett az elsőfokú bíróság, amikor azt állapította meg, hogy a lakások és üzletek vevői a Ptk. 116. §-ának (1) bekezdése alapján ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szereztek, és a felperes a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése alapján fennálló rendelkezési joga megszűnt. A Ptk. ismertetett rendelkezéseinek helyes értelmezése szerint a korábbi tulajdonos tulajdonjoga csak akkor szűnik meg, ha mások tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az alperes Az R. 5. § (1) bekezdés a) pontja alapján a saját tulajdonban lévő ingatlanon történt építési tevékenység engedélyezéséhez szükséges építési jogosultság megállapítása körében ezért csupán azt vizsgálhatta volna, hogy a felperes tulajdonjogát a jogszabály által megkívánt megfelelő módon igazolta-e, de nem volt jogosult a felperes és a vevők közötti, a tulajdonjoggal kapcsolatos jogvita eldöntésére az Étv. 37. §-ának (2) bekezdése alapján.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve az alperes határozatát a Pp. 339. §-ának (1) bekezdése alapján helyezte hatályon kívül és kötelezte új eljárás lefolytatására. Az alperesnek a lefolytatandó új eljárásban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos építési jogosultságának figyelembevételével kell döntenie az építési engedély megadásáról szóló elsőfokú határozat elleni fellebbezésről az R. 5. § (1) bekezdés alapján. Az adásvételi szerződésekben szereplő vevők hozzájárulása az R. 5. § (1) bekezdés c) és d) pontja szerint csak akkor követelhető meg az építés engedélyezéséhez, ha a társasháztulajdon, illetve közös tulajdonosi jogosultság ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése megtörtént.
(Legf. Bír. Kfv. II. 39.024/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás