PÜ BH 2006/53
PÜ BH 2006/53
2006.02.01.
Ha az önkormányzat a kényszerbérlőnek cserelakást ajánl fel, és a bérbeadó erre figyelemmel felmondja a jogviszonyt, a lakás megfelelőségét – ha azt a kényszerbérlő vitatja – a lakás kiürítése iránti perben vizsgálni kell (1993. évi LXXVIII. tv. 23. §, 26. §, 85. §).
A felperes tulajdonosa a b.-i L. u.-i ingatlannak, amelynek egyik épületében kényszerbérlőként lakik az alperes több mint 50 év óta. Az önkormányzat 2000. év őszén felajánlotta az alperes részére a b.-i M. u.-i 87 m2 nagyságú két és fél szobás komfortos fokozatú lakás bérleti jogát a kényszerbérlet megszüntetésére. A felperes erre figyelemmel 2000. év október hó 31. napjára felmondta az alperes bérleti jogviszonyát. Az alperes a felmondást nem fogadta el.
A felperes a keresetében érvényes felmondására hivatkozással kérte az alperesnek a lakás kiürítésére való kötelezését.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az önkormányzat által felajánlott cserelakás nem megfelelő, ennek megállapítása érdekében pert is indított az önkormányzat ellen.
A bíróság a megismételt eljárásban hozott jogerős ítéletével kötelezte az alperest a perbeli lakás kiürítésére és a felperes rendelkezésére bocsátására attól számítottan 60 nap alatt, hogy az önkormányzat tisztán és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadja részére a b.-i M. u.-i lakást. A bíróság vizsgálta az alperesnek a lakás megfelelőségével kapcsolatos aggályait, és a határozatának indokolásában kifejtette, hogy az alperes által a cserelakás megfelelősége körében felhozott kifogások alaptalanok. Az önkormányzat közlése szerint a lakás üres, a kényszerbérlet megszüntetése érdekében rendelkezésre áll, ugyanazon a településen helyezkedik el, és bár nem zöldövezeti, kertes épületben van, mégis megfelelőnek minősül, mert ez az eltérés nem jár jelentős érdeksérelemmel az alperes részére. A lakás megfelel a Lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 26. §-ának (2) bekezdésében foglaltaknak, ezért a felperes felmondása érvényes [Lt. 85. § (2) bek.]. Ezzel megszűnt az alperes bérleti jogviszonya és az Lt. 23. §-ának (1) bekezdése alapján köteles a lakás kiürítésére.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet és eljárási, valamint anyagi jogi jogszabálysértésekre hivatkozással kérte a jogerős ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását, illetőleg a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára való utasítását. Álláspontja szerint a bíróság ebben a perben kizárólag azt a kérdést dönthette volna el, hogy jogszerű-e a felperes felmondása, ehhez képest köteles-e a lakás kiürítésére, de a cserelakás megfelelősége ennek a pernek nem lehetett a tárgya. A bíróság megsértette a Pp. 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, mert a felajánlott lakás megfelelőségének megállapítását ebben a perben senki nem kérte. Ő védekezésként hivatkozott ugyan arra, hogy a lakás nem megfelelő, de csupán amiatt, hogy már külön pert indított az önkormányzat ellen ennek megállapítása iránt. Ha pedig mégis e perre tartozna e kérdés vizsgálata, akkor a bizonyítási kötelezettség a felperest terhelte, de ennek nem tett eleget, őt pedig nem hívta fel a bíróság a bizonyítási indítványa megtételére. Emiatt elmaradt ennek a kérdésnek a vizsgálata. A másodfokú bíróság megsértette a bizonyításra vonatkozó eljárási szabályokat, de az Lt. 85. §-ának (1) bekezdésében foglalt anyagi jogszabályt is, mert az önkormányzat 1998. december 31-e után már nem térhetett át a cserelakás bérbeadásának a felajánlására. Megsértette a másodfokú bíróság az Lt. 26. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat is, és nem vizsgálta azokat a szakkérdéseket, amelyek ebben az esetben elengedhetetlenek.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem előzetes megvizsgálása során hozott végzésével a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.
Az Alkotmánybíróság 42/2004. (XI. 9.) AB határozatából következően a Legfelsőbb Bíróság kizárólag azt a kérdést vizsgálhatta, hogy a jogerős határozat a Pp. 270. §-ának hatályos rendelkezése szerint – a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból – az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő-e.
Az Lt. 85. §-ának (1) bekezdése értelmében a lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat 1998. december 31-éig köteles volt az alperes – mint kényszerbérlő – részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani, miután az Lt. 90. §-ának (3) bekezdésében lehetőségként biztosított pénzbeli térítés fizetése tárgyában az érdekeltek között megállapodás nem jött létre.
Az önkormányzat a jogszabályban meghatározott időpontig nem tett eleget a cserelakás felajánlása iránti kötelezettségének, de ennek elmaradása nem azt jelentette, hogy ez a kötelezettség többé már nem teljesíthető.
Az Lt. 85. §-ának (1) és (2) bekezdéséből következően az önkormányzat részéről a cserelakás felajánlása az előfeltétele annak, hogy erre alapítva a bérbeadó felmondhassa a jogviszonyt, a felajánlott lakásnak azonban – bár ezt a jogszabály szövege kifejezetten nem mondja – értelemszerűen megfelelőnek kell lennie a kényszerbérlő részére. A megfelelő lakás felajánlásának kötelezettsége az Lt. 85. §-ának (3) bekezdéséből is következik, vizsgálatára pedig az Lt. 26. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat kell alkalmazni.
Téves tehát az alperesnek az az álláspontja, hogy előbb a felajánlott lakás megfelelőségét kellett volna megállapítani, és a felperes csak ezt követően mondhatta volna fel a jogviszonyt, ugyanakkor, ha az önkormányzat már felajánlotta a cserelakást és a bérbeadó erre alapítottan felmondással élt, az Lt. 26. §-ának (2) bekezdése szerinti feltételeket e perben vizsgálni kell. Ennek eredménye lehet az, hogy ha a felajánlott lakás nem megfelelő, akkor a felperes felmondása sem jogszerű, és nem szüntette meg a bérleti jogviszonyt.
A megfelelő cserelakás felajánlásának kötelezettsége az önkormányzatot terheli, de a kényszerbérlő érdekét is szolgálja e jogviszony megszüntetése. A Pp. 164. §-a (1) bekezdésének helyes értelme szerint ezért, ha a kényszerbérlő vitatja a lakás megfelelőségét – ez esetben a vitatott szempontokat is neki kell megjelölnie – és ha ezek valósak, a vitatott körben a felperes terhére esik az, ha a felajánlott lakás nem megfelelő.
A másodfokú bíróság e bizonyítási kötelezettség alapján – az alperes által vitatott körben – vizsgálta a lakás megfelelőségét, és a rendelkezésére álló bizonyítékok alapján érdemben helyes döntést hozott.
A jogerős ítélet tehát a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból nem jogszabálysértő, ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. III. 22.211/2004. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás