GÜ BH 2006/59
GÜ BH 2006/59
2006.02.01.
Ha a felek között meghatározott ingatlant és azon a jövőben építendő és a zálogkötelezett tulajdonába kerülő társasházi öröklakásokat is terhelő jelzálogjog alapítására és e jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően jelzálogszerződés jött létre, ennek teljesítéseként a zálogkötelezett köteles olyan jognyilatkozatot kiadni, amely jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas – E jognyilatkozat a bíróság ítéletével nem pótolható, ha a zálogkötelezett tulajdonos az öröklakások tulajdonjogát időközben tehermentesen átruházta, ezért a zálogszerződés teljesítésére már nem képes (Ptk. 295. §, 112. §).
A peres felek 1997. augusztus 25-én 40 millió forint összegű kölcsönszerződést és zálogszerződést kötöttek egymással, amely utóbbi okiratban a szerződés tárgyaként az alperes mint kölcsönvevő és zálogkötelezett tulajdonába kerülő, helyrajzi szám és cím szerint meghatározott ingatlant jelölték meg. Rögzítették a zálogszerződésben, hogy az alperes ezt az ingatlant a hitelből – saját erő kiegészítése mellett – megvásárolja, azon nagy értékű beruházást hajt végre, és hozzájárul a kölcsönösszeg és járulékai erejéig a felperes javára ezen ingatlanon jelzálogjog alapításához és annak bejegyeztetéséhez, a hitelből létrehozandó felépítményre is kiterjedően.
Az alperes már 1997. március 17-én – tehát a kölcsönszerződés és jelzálogjog-szerződés megkötése előtt – társasházzá alakította a perbeli ingatlant, és a társasház bejegyzése iránt 1997. március 19-én benyújtotta a földhivatalhoz bejegyzési kérelmét. Alapító okiratát 1998. november 27-én és 1999. november 1-jén módosította, a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére pedig 1999. november 17-én került sor az 1999. november 1-jei módosító okirat tartalmának megfelelően. A bejegyző végzés valamennyi társasházi albetét tulajdonosaként az alperest jelölte meg.
A felperes az 1997. augusztus 25-i zálogszerződés alapján 1997. november 17-én nyújtotta be jelzálogjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatalhoz. A földhivatal csak 2000-ben rendelt el hiánypótlást, majd – arra hivatkozással, hogy a felperes felhívás ellenére sem jelölte meg a pontos helyrajzi számot – a felperes jelzálogjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította. Ezt a határozatot a másodfokú hatóság 2002. július 31-én meghozott határozatával megsemmisítette és az első fokon eljárt földhivatalt új eljárásra utasította. A földhivatal az új eljárás során 2002. augusztus 15-én meghozott végzésével arra szólította fel a felperest, hogy csatoljon a felépítmények pontos helyrajzi számát tartalmazó módosított zálogszerződést, illetve amennyiben a jelzálogjogot a társasház albetéteire kívánja bejegyeztetni, csatoljon olyan kölcsönszerződést, amelyet a társasházzal kötött. A felperes 2002. december 23-án kelt levelével megküldte a 2001. január 26. óta felszámolás alatt álló alperesnek a hiánypótlási felhívást és a zálogszerződés módosításának tervezetét, az alperes azonban a szerződésmódosítás elől elzárkózott.
A felperes keresetében elsődlegesen a Ptk. 5. §-ára, másodlagosan a Ptk. 295. §-ára alapítottan azt kérte, hogy a bíróság a földhivatal által elrendelt hiánypótlásnak megfelelően pótolja a zálogszerződés módosításához szükséges alperesi jognyilatkozatot.
Az alperes – egyebek mellett arra hivatkozással, hogy a perbeli öröklakásokat még a felszámolási eljárás megindítása előtti időszakban értékesítette, így azok felszámolási nyitómérlegében nem szerepelnek – a kereset elutasítását kérte.
A beavatkozók – akik valamennyien a társasházban ingatlanokat vásároltak – az alperes rendelkezési jogának hiányát hangsúlyozva szintén a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította és a felperest az alperes javára 10 000 Ft, a III-IX. r. beavatkozók javára pedig fejenként 20 000-20 000 Ft perköltség megfizetésére kötelezte. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az alperes felszámolója semmiféle jognyilatkozatot nem tehet olyan társasházi öröklakásokkal kapcsolatban, amelyek az alperes felszámolási nyitómérlegében nem szerepelnek és amelyekre vonatkozóan az alperes a felszámolási eljárásának megindítása előtt kötött zálogszerződést. A felperes tévesen alapította keresetét a Ptk. 5. §-ára, a perbeli szerződés módosításának a megtagadása ugyanis nem valósít meg joggal való visszaélést ,,figyelemmel arra is, hogy a perbeli esetben nem az alperesi magatartásnak a következménye lenne a szerződésmódosítás, hanem annak, hogy a felperes nem körültekintően járt el a szerződés megkötésekor''. Az alperes, bár a zálogszerződésben hozzájárulását adta a jelzálogjog bejegyzéséhez, egyéb ítélettel kikényszeríthető kötelezettségvállalást nem tett későbbi jognyilatkozat megtételére. Kötelezettségvállalás hiányában ezért nincs olyan nyilatkozat, amelyet a bíróság ítéletével pótolhatna a Ptk. 295. §-a alapján.
A felperes fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta és a felperest az alperes javára 10 000 Ft, a III-IX. r. beavatkozók javára pedig fejenként 10 000 Ft fellebbezési perköltség megfizetésére kötelezte. Rögzítette a másodfokú bíróság, hogy a felperes keresetének elbírálása a felszámolás alatt álló alperessel szemben peres útra és nem a felszámolási eljárásra tartozik, a felperes kereshetőségi joga pedig – mivel a jelzálogjogot még nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba – a felperes mint engedményező által 2002. január 8-án megkötött engedményezési szerződés ellenére fennáll. A másodfokú bíróság álláspontja szerint helytálló indokok alapján tartotta megalapozatlannak az elsőfokú bíróság a Ptk. 5. §-ára alapított keresetet. A Ptk. 295. §-a alkalmazásának sem volt helye, ugyanis a társasházi albetétek vonatkozásában az alperesnek nem áll fenn jognyilatkozat-tételi kötelezettsége. A felperes csak a zálogszerződésben megjelölt, az alperes tulajdonába kerülő 41.915 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában követelhette volna az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alperesi nyilatkozat kiadását, viszont ez már a megállapodás aláírásakor sem volt időszerű, mert már ekkor is szerepelt széljegyként az ingatlan-nyilvántartásban a társasház alapítása. A jelzálogjog csak a telek sorsát osztó – alperesi tulajdonú – felépítményre, nem pedig a társasházra vonatkozhatna, ugyanis az alperes mások tulajdonában lévő önálló ingatlanra nem engedélyezheti jelzálogjog alapítását. A tulajdonjogi helyzet változására tekintettel a jelzálogjogra vonatkozó szerződéses rendelkezés lehetetlenült, ugyanis a felszámolás kezdő időpontja előtt kötött adásvételi szerződések folytán a perbeli albetétek kikerültek az alperes rendelkezése alól, és ezek vonatkozásában az eladó alperes rendelkezési joga attól függetlenül megszűnt, hogy a vevők tulajdonjogának bejegyzése megtörtént-e.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetnek teljes mértékben helyt adó új határozat meghozatalát. Felülvizsgálati kérelmében a következőkre hivatkozott:
A jogerős ítéletben írtakkal szemben az alperes nyilatkozattételi kötelezettsége ténylegesen fennáll a társasházi albetétek vonatkozásában. 1997. augusztus 25-én – a zálogszerződés megkötésekor – a peres felek akarata arra irányult, hogy rákerüljön a felperes zálogjoga arra a társasházra, amit az alperes a felperes által nyújtott hitelből felépít az ingatlanon. A felépítendő társasház albetétjeinek helyrajzi számát a felek nem írhatták be a zálogszerződésbe, mert azokat a földhivatal jogosult megállapítani a társasház bejegyzésekor. Tévesen indult ki a jogerős ítélet abból, hogy a társasház alapítása már a zálogszerződés megkötése előtt megtörtént, mert a társasház csak a bejegyzéssel jön létre, ,,ekkor lesz megalapítva''. A jogerős ítélet tehát megsértette a Ptk. 207. és 295. §-aiban, valamint az 1997. évi CXLI. törvény 7. és 19. §-ában, valamint az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FvM rendelet 52. §-ában írtakat.
Figyelmen kívül hagyta a jogerős ítélet a rangsor elvét.
A társasház bejegyzésekor először minden albetétre az alapító alperes tulajdonjogát kellett bejegyezni és semmi akadálya nem lett volna annak, hogy az alperes tulajdonában álló albetétekre – a kérelemnek megfelelően – bejegyezzék a felperes jelzálogjogát. Tévesen hivatkozott a jogerős ítélet a zálogszerződés teljes ellehetetlenülésére, megsértve ezzel a Ptk. 277. §-ában írtakat. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése alapján ugyanis az alperest kell tekinteni még mindig 9 albetét tulajdonosának, tehát a zálogszerződés teljesen nem lehetetlenült el. A szerződéseket a felszámolás alatt álló cégeknek is teljesíteniük kell. A Ptk. 277. §-ába ütközik az az álláspont, hogy az alperes rendelkezése alól kikerültek a perbeli albetétek a felszámolási eljárás megindulása miatt. Iratellenes a jogerős ítélet indokolása utolsó előtti bekezdésének azon megállapítása, hogy a felperes nem alapított igényt az alperes szerződésszegőnek és joggal való visszaélőnek minősített magatartására és ezért e körben a bíróságokban vizsgálódniuk sem kellett. A felperes ugyanis mind keresetében, mind fellebbezésében kifejezettek hivatkozott az alperes szerződésszegésére és joggal való visszaélésére. Az eljáró bíróságok tehát megsértették a Pp. 213. §-ának (1) bekezdésében írtakat. Mivel a jelzálogjog is éppúgy bejegyzéssel jön létre mint a haszonélvezeti jog, a jelzálogjogra is vonatkozik az a haszonélvezeti joggal kapcsolatos azon egységes bírói álláspont, hogy a bejegyzéshez szükséges írásbeli nyilatkozat bírói ítélettel pótolható.
A kereset elutasítása erre tekintettel a Ptk. 5. §-ába és 295. §-ába ütközik.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.
Az alperes és a III-IX. r. beavatkozók korábbi jogi álláspontjukat fenntartva a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérték.
A Legfelsőbb Bíróság a rendelkező részben írt döntését a következőkkel indokolja.
Helyesen mutatott rá a felülvizsgálati kérelem arra, hogy a jogerős ítélet a jelzálogszerződés tartalmának téves értékelése alapján jutott arra a következtetésre, hogy az alperes jognyilatkozat-tételi kötelezettsége nem merülhet fel a társasházi albetétek vonatkozásában.
A zálogszerződés lényeges eleme a zálogjogosult követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgy megnevezése. Jelen esetben a peres felek zálogszerződése nemcsak azt jelölte meg, hogy a zálogszerződés tárgya természetben hol található, hanem megjelölte azt is, hogy az ingatlant a földhivatal mely tulajdoni lapon és milyen helyrajzi számon tartja nyilván és – az 1. és 10. pontban utalva a tervezett beruházásra, a tervezett lakásépítésekre – azt is rögzítette a zálogszerződés 3. pontja, hogy a jelzálogjog a hitelből létrehozandó felépítményre is kiterjed. Tévesen értelmezte a másodfokú bíróság a felek akaratnyilatkozatát oly módon, hogy a jelzálogjogot csak a telek sorsát osztó felépítményre kívánták alapítani. A szerződés 10. pontjából, – amely a jelzálogjog megszűnéséről rendelkezik – kitűnik, hogy azzal az egyes lakásokat is meg kívánták terhelni. A lakások pedig csak önálló ingatlanként kerülhettek értékesítésre. A lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek az alperes tulajdonaként kerültek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. A bejegyzett tulajdonjog a ranghelyet meghatározó és a bejegyzésből kitűnő 1997. március 19-ei időpontban jött létre. Mindezek alapján azt kell megállapítani, – a peres felek szerződési akaratának a Ptk. 207. §-a (1) bekezdésének megfelelő értelmezésével –, hogy a lényeges kérdésekben megállapodtak, éspedig a jogszabály által rendelt írásbeli alakban, tehát a szerződés közöttük – a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdése és 218. § (1) bekezdésében írtakra tekintettel – érvényesen létrejött: az alperes a telket és a felülépítményt terhelő jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez hozzájárult.
A zálogszerződés érvényessége szempontjából nincs annak jelentősége, hogy a földhivatal a zálogszerződésben megjelölt ingatlant társasháztulajdonként tartja nyilván, és 15 társasházi különlap tartalmazza a tulajdonjogra vonatkozó adatokat, különös tekintettel arra is, hogy mind a társasház alapító okirata, mind a társasházat bejegyző határozat az alperest tüntette fel valamennyi albetét tulajdonosaként. Más kérdés, hogy a zálogszerződés mint a jelzálogjog bejegyzésének alapjául szolgáló okirat a társasház bejegyzése folytán nem felelt meg a jelen eljárásban még irányadó 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 76. §-a (1) bekezdésében írt feltételeknek. A felek között a jelzálogjog alapítására és e jog keletkezéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kiterjedően szerződés jött létre, ennek alapján az alperesnek kötelmi jogi kötelezettsége keletkezett arra, hogy a jogosultnak olyan jognyilatkozatot adjon ki, amelynek alapján a jelzálogjog bejegyezhető. Ennek megtagadása esetén a jognyilatkozatot – a teljesítést – a Ptk. 295. §-a szerint a bíróság ítélete pótolja. Ez a bírói gyakorlatban úgy történik, hogy a bíróság a bejegyzés tűrésére kötelezi a zálogkötelezettet és a jelen eljárásban még irányadó 1972. évi 31. tvr. 14. §-ának (3) bekezdése szerint hivatalból megkeresi a bejegyzés végett az illetékes földhivatalt.
A szerződés 1997. évi megkötése a bejegyzési kérelemnek a társasház tulajdoni lapján feltüntetett 2000. évi rangsora és a teljesítésnek ítélettel való pótlása iránti kereset benyújtása közötti időben azonban a zálogszerződés tárgyát képező ingatlanok többségét az alperes tehermentesen értékesítette; ezek egy részéről az alperes tulajdonjoga törlésre került. A perbeli társasház törzslapjához 15 tulajdoni különlap tartozik. A 41.915/0/A/1-A/7. hr. számú ingatlanok garázsok és tárolók, míg az A/8-A/15. hr. szám alatti ingatlanok öröklakások. Tény, hogy az alperes 1998-ban megkezdte a társasházi albetétek értékesítését. A felperes a per során igazolta, hogy az alperes jelenleg is ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa az A/1., A/2., A/3., A/4., A/6., A/7., A/8., A/10., A/13. hr. szám alatti ingatlanoknak, a vonatkozásban pedig egyező volt a peres felek előadása, hogy az A/5., A/9., A/11., A/14. és A/15. hr. szám alatti ingatlanoknak már nem az alperes az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonosa. Tulajdoni lap igazolja, hogy az A/12. hr. számú ingatlan Zs. G. tulajdonát képezi, az I-II. r. beavatkozók pedig benyújtották tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmüket, azt pedig a felperes által csatolt tulajdoni lapok igazolják, hogy a jelenleg még alperes tulajdonában álló ingatlanok közül az A/1., A/2., A/3., A/8. , A/10. és A/13. hr. számú ingatlanon széljegy tünteti fel az egyes ingatlanokat megvásárló személyek – közöttük a perbeli beavatkozók – tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét. Kérelem benyújtására utaló széljegy azonban nem található a jelenleg is alperes tulajdonaként nyilvántartott A/4. garázs, valamint A/6. és A/7. tároló ingatlanok tulajdoni lapján.
A Ptk. 295. §-a csak olyan jognyilatkozat ítélettel való pótlását teszi lehetővé, amely jognyilatkozatot a kötelezett annak ellenére nem tesz meg, hogy annak megtételére képes lenne. Ha a teljesítés lehetetlenült a jognyilatkozat-tétel tekintetétben, akkor azt a bíróság sem pótolhatja. Jelen esetben az alperes teljesítése egyrészt azon ingatlanok vonatkozásában lehetetlenült, amelyekről az alperes tulajdonjogát törölték, másrészt azon ingatlanok tekintetében is, amelyek tulajdonjogát időközben tehermentesen átruházta és a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem széljegyzésre került. Az alperes az adásvételi szerződéseket teljesítette, a tulajdonjog átszállásához szükséges jognyilatkozatot kiadta, ezzel a tulajdonjogából eredő rendelkezési joga megszűnt, így lehetetlenné vált számára a korábban megkötött jelzálogszerződés teljesítése. A perbeli 15 albetétből 12 igazoltan ebbe a két kategóriába tartozik, míg három ingatlan – az A/4., A/6. és A/7. hrsz.-ú. ingatlanok – tekintetében az iratokból nem állapítható meg, hogy sor került-e a tulajdonjog átruházására. Az alperes a beadványában csak az öröklakások tekintetében nyilatkozott, a IV. r. beavatkozó állította, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek is értékesítésre kerültek. Bizonyítás felvételére van szükség annak megállapításához, hogy ezen három ingatlan tekintetében lehetetlenült-e a jognyilatkozat kiadása, a Pp. 275. §-ának (1) bekezdése viszont kizárja a felülvizsgálati eljárásban a bizonyítás felvételét.
A felülvizsgálati kérelemnek a Ptk. 5. §-ára való hivatkozása alaptalan, mert szerződésen alapuló jognyilatkozat megtételére vonatkozó kötelezettség joggal való visszaélés címén nem kényszeríthető ki. A 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 95. §-ában megfogalmazott rangsor elve a földhivatali eljárásban irányadó, a jelzálog bejegyzése iránti kérelem elintézése során még az 1972. évi 31. tvr. alkalmazásának volt helye.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Pp. 275/B. §-a szerint alkalmazandó Pp. 213. §-ának (2) bekezdése alapján részítéletet hozott, amelyben a Pp. 275. §-ának (4) bekezdés utolsó mondatának alkalmazásával a jogerős ítélet részbeni hatályon kívül helyezéséről és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasításáról döntött a rendelkező részben megjelölt ingatlanok tekintetében, míg egyebekben a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Az új eljárásban fel kell hívni az alperest: nyilatkozzék, hogy a rendelkező részben megjelölt nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjogát átruházta-e, tájékoztatva arról, hogy ennek bizonyítása őt terheli. A bizonyítás eredményétől függően kell dönteni abban a kérdésben; kötelezhető-e az alperes annak tűrésére, hogy a perbeli ingatlanokra a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
(Legf. Bír. Gfv. IX. 30.184/2005. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás